《物业管理服务定价收费调增规范及技巧 》培训班如期举办

    在物业管理政治经济变革时代，企业和业主之间“相互选择”和“价格协商”的情况将会越来越普遍。其中，物业服务费的定价、收取和调增直接影响着企业的生存和发展。在这个过程中，企业采用什么原则去进行收费定价、采用什么方式去进行费用收取，采用什么策略去进行价格调增，是每一个企业经理和项目经理应该高度重视和深层思考的问题。价格定好了，企业的经营才会有基础；费用收回了，企业的经营才会有利润；价格调增了，企业的经营才会有保障。因此，学习物业服务费定价、收取和调增的规范，了解物业服务费定价、收取和调增的秘诀，掌握物业服务费定价、收取和调增的技巧，在变革时代就显得十分必要，这将成为衡量一个企业经理和项目经理经营管理能力的基本标准。

   为帮助企业经理和项目经理提升物业费定价、收取和调增能力和水平，我社拟定了这一培训课题，于2024年5月24-25日两天在昆明举办《物业服务费定价收费调增规范及技巧》培训班，2024年5月24-25日培训班如期在昆明开班。

   开班前，三以社文化传播院院长暨昆明市社区服务业协会物业管理研究专业委员会主任赵莉㚬女士主持了开班仪式。赵院长对该课程开启作出了相关说明，对会务安排作了详细讲解，同时将前来参训的学员分成了四个培训小组，他们分别是“飞跃队”、“乘风破浪队”、“说得对队”和“无敌队”。

   接下来，唐晓林老师从物业管理的“把人待好”、“把事做对”、“把钱收回”的三件事说起，引入了本课课程的“物业服务收费概述”“物业服务收费法律法规”、“物业服务收费价格核定”“物业服务收费合同约定”、“物业服务费用的催收”、“物业服务费用的调增”的六大课程内容，并逐一进行了研讨课题的展开。

    在“物业服务收费概述”课题研讨中，唐老师首先对什么是物业服务收费、企业为什么要向业主收取物业服务费用、企业向业主收费的法律依据、业主为什么要交纳物业管理服务费用、物业服务收费定价、物业服务费收费方式、包干制的含义、酬金制的含义、物业管理服务费的成本构成、代收代交费用、物业费是先交还是服务完再交、收费诉讼时效、违约金的收取、物业服务收费的强制措施等十四个方面的内容进行了概念介绍和理念讲解。通过此部分课程内容的学习，帮助参训学员纠正了过去对收费概念存在的一些偏差，明确了依法收费概念的正确认知，对收费概念的含义有了更深层次的理解和把握。

    在“物业服务收费法律法规”课题研讨中，唐老师对《民法典》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《高院审理物业服务纠纷案件解释》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的通知（昆发改价格〔2011〕1129号）》中的物业管理服务收费管理条款逐条进行了详细的解读。通过此部分课程内容的学习，学员们找到了过去在收费方面正确做法的法律依据，并依照学习到的法律法规规定消除了过去在收费方面存在的不当理念，为今后依法进行收费收取和依法进行收费管理奠定了法的基础。

    在“物业服务收费价格核定”课题研讨中， 唐老师强调项目管理服务方案是进行物业服务收费价格核定的基础，在物业管理服务方案中，编写方案所需要的基本数据，项目管理服务基本目标，项目管理服务的基本内容，项目管理部门设置，项目管理人员配置及月度工资总额计划，直接影响和决定物业服务收费标准的高低，方案的内容不同，收费的定价就不同。在这其中，“项目管理人员配置及月度工资总额计划”是编制收费价格的核心，它是物业服务收费定价高低的关键。除了讲授物业服务收费价格核定的基本知识之外，唐老师还出题由学员们进行收费标准价格计算核定的练习。通过实战练习，学员们理清了收费价格与物业管理总成本及可收费面积之间的关系；理清了物业管理总成本与直接成本、利润额及税金额之间的关系；理清了直接成本和物业管理服务十项基本成本之间的关系；理清了利润额和直接成本和利润率之间的关系；理清了税金额与直接成本、利润额和税率之间的关系；明确了月度每平方米物业服务费的计算方法。理论加实践的练习再加上培训讲义上计算套路的示范，使学员比较扎实的掌握了物业服务费收费定价的计算核定方法。

   在“物业服务收费合同约定”课题研讨中，唐老师特别强调合同在物业管理中的重要作用，合同是企业管理、服务、收费的依据、是企业处理纠纷的依据、是企业权益保障的依据，签订合同就是在立法。对物业管理服务合同，唐老师将其分为前期物业服务合同（开发商与企业）、物业服务合同（业主与企业）、物业服务合同（业委会与企业）三类，并从物业服务合同的起草的九章要点，对收费的法规应用和管控技巧的应用进行了合同应用镶嵌。法规内容和收费管理技巧的合同镶嵌，使学员们突然明白，前面所学物业管理法规和前面老师所讲物业服务收费技巧应在什么地方落地，应在什么地方发挥作用，起到了理论和实际相结合，理念同实战相结合的作用，为今后学员们运用法规，利用合同进行收费管理，处理收费纠纷带来了较大的帮助。

    在“物业服务费用的催收”课题研讨中，唐老师对业主不交物业服务费的四大成因进行了分析，对业主提出的拒交费用理由进行了列举，对业主拒交物业服务费的危害进行了说明，对业主不交费的心态进行分类，对业主不交费的责任进行了划分、对企业通行的收费措施进行了讲解。在此基础上，唐老师进一步提出了我们应当施行的欠费收取处理五大原则、员工催费攻坚培训的十三大技巧和企业催费管控的二十二个要点。通过本研讨课题的学习，使学员们明确了物业服务费的催收缘由、找准了催收痛点、掌握了催收方法、明确了催收技巧、增强了催收自信。

    在“物业服务费用的调增”课题研讨中，唐老师首先说明，在变革形势下，物业服务费用的调增，不再是企业和业主双方之间讨价还价的事情，而是基层社会治理中的社会管理问题，应把物业服务企业的费用调增，放到社区中和社会治理中来进行决策和考虑。费用调增，我们除了要进行费用调增理由的评估外，还要进行业主满意评估、政府关系评估、调增幅度评估、调增时机评估、调增问卷评估、问卷调查评估、争取支持评估、大会表决评估，通过这些评估增强我们费用调增的胜算把握。在调增理论讲解后，唐老师拿出一个3050户，总建筑面积55.16万平方米的老师小区，在三个月中物业费涨价成功的案例进行案例分析。在分析过程中，参训学员不仅进行了该小区涨价背景的利弊分析，还进行了该小区涨价程序、涨价方法、涨价技巧、涨价文稿写作和涨价关键点把握的利弊分析。通过这些分析，使学员们清楚了了解和学习到了该小区成功涨价的经验，为自己项目今后的费用调增，奠定了费用调增经验基础。

     在本次课程的学习最后，唐老师再次强调，物业服务定价收费调增，决定了企业经营状况的好坏和企业的生存和发展，应引起企业各级领导的高度重视。物业服务定价收费调增博弈是一件难度非常大的事情，费用定价既要琢磨事，又要琢磨人；费用收取既要先肯定和相信自己拟定的价格，又要在做事上有善可陈；在费用调增上，只有先留条生路给别人，才可能留条财路给自己。虽然物业服务定价收费调增博弈困难重重，但物业服务费用定价收取和调增没有绝境，绝境是我们把小事和困难进行了无限放大。如果我们目标明确达成共识，如果我们耐心细致去进行收费博弈的坚持，如果我们去付出足够的努力，你想要什么，世界都会为你让路，因为在世上从来没有一种坚持会被辜负。

      本次课程，得到了参训学员的高度赞誉和一致好评。有学员表示：“自己从业10多年以来，从未系统的学习和了解物业服务收费管理的法律法规，过去做事都是凭想象，业主提出的投诉难回答，但通过此次的学习，我清楚了法规规定，明确了管理规范，学到的管理技巧，这对我今后工作的开展是一个极大的帮助。”也有学员表示：“这次课程学习，不仅是战术课，更是战略课，它教会了我们从企业战略的高度来看待收费问题，来解决收费问题，改变了我们过去在收费方法的消极防御心态，提升了我们在收费管理方面的积极进攻心态，凡事主动，只有主动，才能推进和保证我们企业的顺利发展。”对本次培训，参训学员都发自内心的感谢三以社，感谢专业授课的唐老师和会务组织的赵老师及范老师。

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