香港岛4个区：中西区，湾仔区，东区，南区
九龙半岛5个区：油尖旺区，深水埗区，九龙城区，黄大仙区，观塘区
新界9个区：北区，大埔区，沙田区，西贡区，荃湾区，屯门区，元朗区，葵青区，离岛区。
香港行政分区 来源：网络
港岛开发特点
在2019年，道宇发布了一篇城市更新改造的策略研究专题，深度剖析了城市更新再开发采取了哪些措施和规范，以鼓励更多的城市再开发机会。
点击查看《旧城更新改造的策略研究》
港岛豪宅特点
由于港岛的土地稀缺，在过去二十余年，开发的新盘屈指可数。香港岛的特殊坡地特点，也使港岛住宅的设计思路不同于其他平原城市的豪宅。
一些豪宅的设计会采用多层挑空的设计手法，让住宅单元尽量集中在高区，而低区则规划停车楼和配套设施。
浅水湾豪宅Repulse剖面图示意 来源：Aedas
在内地开发的新豪宅，停车场多集中于地下，整体规模相对较大，有足够多的空间规划停车位。而香港岛寸土寸金的地方，由于多为单体楼的设计，有时候地下车库无法满足需求，加上前后坡地特点，通常前面采光后面为挡土墙，对于有些户型来说无法充分利用，于是就有在低区规划一定数量的停车位，住宅单元集中在中高区的设计特点。
浅水湾Rapulse豪宅
本篇将着重分享港岛中西区的新开发，港岛南和黄竹坑等地段的开发后续择机分享。
插缝式开发
由于港岛几乎完成城市化进程，可以开发的用地极其稀缺，尤其是中环半山、铜锣湾、太古城等核心区域。在半山大片区，近年来出现了多个单体楼的顶级豪宅项目，值得关注。
以下列举了港岛顶豪的几个代表：
Opus Hong Kong 傲璇
Mount Nicholson
Dukes Place皇第
39 Conduit Road天汇
The Morgan敦皓
High Peak宝峰
21 Borrett Road波老道21号
蓝塘道23-29号
香港岛近年开发的部分顶豪项目 道宇绘制
OPUS HONG KONG傲璇
傲璇位于山顶司徒拔道53号，建筑共12层，其中包括10个住宅及2个复式，整体以扭曲的姿态蜿蜒生长，并用玻璃装饰的圆柱构成其基本外形，普里茨克建筑奖得主Frank Gehry操刀建筑设计的亚洲首个住宅项目。Yabu Pushelberg负责室内设计。360度景观，俯瞰维多利亚港全景。3.2米天花板高度，整层户型为主。
Opus户型
Mount Nicholson
Mount Nicholson位于香港传统超级豪宅项目分布地——山顶。1868年，英国殖民统治时期第六任港督麦当奴（麦克唐纳）爵士，在这里开始兴建其避暑别墅，由此开启了香港山顶片区别墅群的建设浪潮。
太平山顶分布着不少豪宅项目或单栋洋楼。Mount Nicholson由九龙仓集团和南丰集团组成的联合体于2010年拍得，成交呎价32014港元。总建筑面积3万多平米，共分三期开发。
其中一期为17栋二至四层的独立洋房，面积从7042至9950平方呎；二期含有2栋跟一期设计相当的洋房，以及24个分层住宅单位，面积4209至7008平方呎；而三期则建设有24个分层住宅单位，面积4186至4601平方呎。
Mount Nicholson总平面图
Mount Nicholson户型图（大平层）
DUKES PLACE皇第
DUKES PLACE黄第位于渣甸山，独栋精装平层豪宅，共16户。面积2800-6800平方尺（约250-610平米）.其中最大户型为三层跃层复式，包含近100平天台和私人泳池。交易记录显示平均单价超过70万RMB/平米。
DUKES PLACE也是渣甸山唯一的高层豪宅，几乎无遮挡铜锣湾天际线景观。同区邻居包括华人置业刘銮雄、何鸿燊家族、合和集团胡应湘、中渝置地张松桥、耀才证券叶茂林等。
渣甸山被誉为港岛的“比佛利山”，周边多为低密度住宅。Dukes Place作为渣甸山唯一的新开发独栋高层豪宅，占据了绝佳的地理位置和景观展面，成为整个片区的独有豪宅，因此其与中环半山豪宅同档次的价位，也凸显其产品和地段的稀缺性。
Dukes Place户型分布及代表户型
天汇
天汇位于中环半山干德道39号，地处香港传统豪宅区的半山区，住户可尽览维多利亚海港景致。天汇楼高33层，共66个住宅单位，面积由约2,800平方呎(260平方米)至约7,600平方呎（706平方米），包括标准单位、半复式单位及位于顶层复式单位。
板式超高层豪宅的代表，天汇的配套包含豪华住客会所设有园林式室外恒温游泳池、水疗天地、豪华健身室、室外瑜伽练习场等。
天汇的尺价超过6-7万港币，属于港岛一线豪宅的水平。
天汇户型
THE MORGAN敦皓
中环半山近年来的新盘，由美国建筑大师斯特恩事务所设计。石材外立面新古典风格，户型面积45-368平不等，共111户，28层。从户型大小看，The Morgan并非一栋纯大平层楼盘，但是位于半山高区的位置，和极度稀缺的新盘，使该项目依然成为半山豪宅的新标杆之一。
2016年建成，项目有私人会所The Morgan Club，包含双功能厨房、25米泳池、私人健身房和私人花园。
The Morgan部分户型
HIGH PEAK宝峰
中环半山最新落成的大平层楼盘。11层楼高的分层住宅大厦，仅提供16套房源。单位的实用面积介乎3,773-7,263尺，单位间隔涵盖四至五房。1楼至7楼为标准户型，三梯两户，每户3,373-4,143尺4房设计，享有私人电梯大堂。8楼与9楼另有一层一户的超级大平层，6,799-7,263尺5房设计，另享有378-545尺私人平台。
顶层的连天台花园特色单位为10楼A单位，实用面积为6,701尺还连有303尺平台和从室内步入的5,723尺天台，天台上设有私家泳池。
宝峰部分户型
21 BORRETT ROAD波老道21号
波老道21号共115套，实用面积由2075至3378平方呎。设3幢大厦，座数以「1号及2号」、「3号及5号」、「6号及7号」，主打四房及五房。项目车位多达191个，比例达1:1.6，另外亦设20个电单车停车位。
区内知名学府林立，小学属于11校网，中学则属于中西区，名校例如英皇书院以及圣保罗书院等等。波老道21号倚山而建，挑高7.2米的欧洲宫廷式入户大堂，波老道21号的户型为2075-3378平方呎（约193-313平方米）四房双套及五房双套。每个户型都背山向海，享双重景致。厨房采用德国Gaggenau品牌，包含冰箱、烤箱、微波炉、消毒柜、油烟机、灶具等六件套全配。项目橱柜选用德国Bulthaup，Leicht或者意大利Valcucine。在香港房地产低迷的2023年，波老道21号共成交6套，每套价格约1.5亿港元，总金额逼近10亿港元。
近日再度售出一套低层单元，总价1.15亿元。
波老道21号户型
蓝塘道23-29号
蓝塘道23-29号是恒隆在香港跑马地开发的一个高端别墅项目。独特的狭长形基地上排列了9栋别墅，北侧倚靠青葱的山坡，南侧面朝密集的城市肌理。主要立面设计的灵感来自于中国传统文化中折叠曲折的元素，比如折叠屏风，长城，舞龙。每栋建筑都由2个独立单元组成，,每单元提供了约5000平方英尺(465平方米)供家庭生活使用。目前有精装和清水户型在售，460平起。
太古四然
目前港岛中西区、湾仔区、东区几近开发完成，极少数单个地块的再开发机会。太古集团开发的四然，是半山区域少有的集中开发的相对较大规模的豪宅集群项目，均配有会所，精装交付。由于四座住宅英文都以A开头，市场又称四个楼盘为“太古半山4A”。但四个项目定位不同，殷然主打中小户型，入门总价最低。蔚然、瀚然大面积户型更多，实际使用面积900尺起。珒然是最大户型，一梯一户，实用面积2000尺以上，算香港半山的顶豪楼盘之一。
半山太古四然位置示意 道宇绘制
Argenta珒然
珒然位于港岛西半山西摩道63号，是四座中定位最高的楼盘，全部单位超过2,000尺，入门户型从2,112尺起，楼高37层，配置3部电梯，每层设1伙单位，合共提供30个住宅单位。总价60M-100M，租金10w，在售 80M。
Arezzo瀚然
瀚然位于港岛西半山西摩道33号，入门户型从910尺起，楼高48层，配置3部电梯，每层设1-3伙单位 (2-48楼各设3伙；49楼设2伙；50-51楼各设1伙)，合共提供127个住宅单位。维港、西九龙景观。
Azura蔚然
蔚然位于港岛西半山西摩道2A号，是四座屋苑中最早落成的，户型从1,292尺起，主要提供三房单位，楼高50层，配置4部电梯，每层设3个单位，合共提供126个住宅单位。
Alassio殷然
殷然位于港岛西半山坚道100号，是四个盘中楼龄最新的，提供581至736尺两房户型。楼高50层，配置4部电梯，每层设3-5个单位，共提供197个住宅单位。中环景，入门首选。
四然目前港岛中西区、湾仔区、东区几近开发完成，极少数单个地块的再开发机会。太古四然也聚集了多个明星业主：霍英东二房三子、鹰君罗氏家族、新世界郑志明、优之良品黎氏家族、谢霆锋母亲狄波拉、吴佩慈、刘嘉玲等。历经近十年，半山“四然”依然是港岛少有的核心地段优质次新房，价格也有不同的回调，是值得考虑的选择之一。
结语
位于港岛南的黄竹坑是目前港岛正在开发的全新城市综合社区，九龙的启德大开发、何文田、西南九龙等区域，也是近期的热点。由于篇幅限制，将在未来择机分享。
未来港岛还有哪些开发的机会？
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