电测村商业的框架构成
随着中環万象城陆续封顶，电测村的商业形态也逐步露出。纵观电测村的商业规划，我们可以看到一个以旗舰商业综合体为核心的商业网络，并辅以多个混合开发地块组成的商业网络。观音桥电测村的商业动线示意图 来源：网络
这种商业网络是由极核向外发散、逐级演变的规划思路，那么我们来看看这样的规划有哪些值得关注的亮点。
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电测村整体鸟瞰示意图 来源：网络
超级商业综合体带来的聚集效应
中環万象城构建的是一个充分利用台地空间、将空中云朵、梯田街区、空中街区结合进创新商业综合体的一次突破。多元素结合，商业空间创新，为观音桥的商业扩容带来了全新的理念与升级。接近17万方的规模，A/B馆组合，多首层结合，跨层商业设计，中庭花园等，将充满创意和灵动的商业空间设计手法充分发挥，规划从重奢到轻奢、潮流时尚、香化、精致餐饮、休闲娱乐等业态。![]()
中環万象城效果示意 来源：网络 由此规模和多馆组合成的商业综合体，将形成一个超级极核，以吸附众多头部品牌和首进城市的品牌。同时带动周边的商业载体，进一步承载品牌外溢的效应。中環万象城的云朵屋顶与空中街区理念结合 来源：网络
由中環万象城带来的虹吸效应，影响着更大范围的城市空间。这就包括广义的观音桥商圈，电测村的大居住社区，观宸一期到二期多达8个地块的住宅商业混合组团。观宸的八个组团的布局，充分围绕中環万象城和观音桥-红旗河沟走廊，形成一个具有延展性和规模效应的居住生活网络。电测村开发地块前期设计示意图 来源：网络
中環万象城所带来的不仅是核心连锁品牌的聚集，还将带动一大批的外溢品牌和相关业态，从核心向外发散。而诸如二期自持街区与临街商业，则将承载这些外溢业态，并形成一个新的聚集，成为中環万象城的互补。如果说东京的六本木街区是一个迷你版的三里屯，麻布台是一个精品版的太古里，那么纽约的SOHO区域，似乎更加接近电测村二期的街区网络定位。
纽约SOHO区，是英语单词South of Houston Street的缩写，指的是位于美国纽约下城HOUSTON街以南的区域。纽约SOHO打造的是一个自发形成的、并非统一招商管理的城市街区商业网络，但通过主次搭配的商业组合，形成了一个具有延展性和循序渐进的商业框架，使整个SOHO片区成为纽约独具特色的潮流生活区。
在过去几十年的发展中，SOHO也穿插着开发了若干具有特色的豪宅项目，与SOHO的时尚居住氛围形成一体。
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纽约SOHO区的商业框架示意图 道宇绘制
SOHO并不是一个独立的社区，而是和西村、格林威治村以及小意大利合在一起成为曼哈顿岛的第二区。SOHO是个以住宅、写字楼、临街商业组合成的混合社区，有近600家各具特色的百货服装、饰品店、餐厅、咖啡馆等，是纽约代表年轻时尚的潮流社区。南北7-8个大道，东西4-5条街区组成的纽约SOHO区，成为纽约下半城时尚生活的聚集地。除了各大奢侈品开设临街专卖店以外，SOHO还聚集了各式设计师服装店、书店、精品超市、咖啡馆、艺术画廊等业态，与设计师酒店、Loft豪宅等，共同构成了一个独具特色的都市街区。
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位于纽约SOHO的创意设计师门店 来源：网络
如果说纽约SOHO是以奢侈品独立临街门店与Bloomingdale's百货等作为主力商业，那么重庆电测村则是以中環万象城和自持街区作为电测村的商业引擎，带动周边多个地块的商业街区组团形成的“重庆SOHO区”。从商业界面看，电测村观宸二期星河岸组团的街区商业部分，以1-4层为主力商业业态，利用地形构成多首层的规划理念。可以设想，高端连锁零售和主流餐饮品牌将聚集在中環万象城的商业体内，而潮流连锁餐饮和部分展示性强的专卖店，或将出现在观宸的商业街区。![]()
观宸二期星河岸组团的街区商业效果意境图，非交付呈现效果 如同纽约SOHO，除了主流的连锁零售店铺，其实整个SOHO区，还穿插着许多个性精品店、咖啡馆、设计师品牌、二奢店等，整体提升商业的价值和临界商铺的租金收益由此形成了一个完整的商业生态系统，通过主力核心店铺带来的客流，进一步渗透到纵横交织的街区里，形成一个连通而交互的“城市商业街区网络”。
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观宸二期街区效果意境图，非交付呈现效果 来源：观宸
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上海嘉佰道商业街区实景图 来源：网络
如同纽约SOHO，电测村规划为网络状的城市街区组团，并形成多个人流与车流的交通十字路口。围绕这些十字路口，均布置了多层的临街商业，使商业街区形成高度围合、高度达线率的布局。![]()
电测村二期的商业界面示意图 道宇绘制
无论从哪个方向到达，这些十字路口均具有较好的可视性和步行可达性。因此形成了多个“黄金十字街角”的格局，商业价值充分体现。中環万象城与围合式街区商业分析图 来源：网络
正对中環万象城的中央广场的街区，规划了多首层的临街商业界面。贴线的设计手法，使步行在广场周边，都具有较好的可视性。广场的人流，能够轻松到达临街商业，也使商业整体具有连贯的通达性。观音桥是国内客流量排名前列的商圈之一，日均客流量超50万人次，节假日超80万人次，并且从日间到夜晚均有较高的客流量。观音桥站也是重庆地铁日均总客流量排名第一的轨道站点。
中環万象城位于轨道观音桥换乘站的300米步行距离以内，充分利用轨道站点的辐射半径，未来的预期客流量或将成为重庆商业综合体的前列。那么由中環万象城引流过来的客群，又将辐射到周边的地块。
一个连续又相互交织的街区商业网络，将充分利用观音桥辐射的客流，商业价值循序渐进，未来发展空间巨大。
观音桥商圈人流集聚热力图预估示意 来源：网络
在吸引高奢与品质客群的同时，电测村规划的商业网络，将是多元化和循序渐进的。不同于观音桥步行街和星光68到北城天街段的纯步行界面，电测村的规划将体现更加都市化、国际化的城市街区模式。
步行与慢行车行的市政道路结合，对标东京表参道、纽约SOHO、香港中环、深圳湾的“都市街区”格局。高奢商业综合体与网络状的临街商业形成一核多面的商业格局，不同业态的商家将会根据各自需求选择商业承载体。
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东京表参道的街区步行与市政道路结合 来源：网络
无论是纽约SOHO，还是东京表参道，其商业规划的逻辑都是多个业权、分散业主所构成的具有一定规模的商业街区，而非整体自持、统一打造的标准化街区商业。这样的街区具有自发形成逐步演变的特性，非标准化的形态，为品牌和商家提供了更元多的可能性和展示空间。
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观宸二期临街商业意境图，非交付呈现效果 来源：观宸
由于中環万象城的虹吸效应，一些非购物中心业态和品牌，也将视这样的街区商业为进驻的载体之一，并且由于与中央广场、中环万象城的围合关系，商业街区将具有更好的展示面，更能打造品牌的个性化外立面和门头。
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上海嘉佰道街区商铺实景图 来源：网络
多首层头排商业的规划
电测村的商业规划，一个较大的特点是，所有商业界面均临街。这种规划手法，充分利用了街区式规划理念，将商业铺面布置在临街处。
观宸组团的商业没有规划背街和内街，所有的商业均紧临市政道路，无论是首层还是位于3-4层，都有较好的展示性。
电测村的商业均是“头牌商业界面”，紧邻市政道路，使商业的可达性和可视性最大化。
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观宸二期商业界面分析 来源：观宸
观宸组团的商业规划了多首层概念，通过自动扶梯、步行阶梯，将不同标高的步行道连接到不同楼层的商业。
观宸商业街区的多首层概念，非交付呈现效果 来源：观宸
多个竖向直梯的规划，使高区也享有独立到达的私密性，对于部分需要独立入户的业态充分考虑交通需求。连续商业动线规划
观宸二期的商业街区规划里，外走廊尽量做到连续的动线。同时较大的商铺退界，为品牌的外摆、互动提供空间。连续的外走廊系统，也使每一层的商业都具有连贯性，可达性较高。
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观宸商业街区连续外走廊示意图，非交付呈现效果 来源：观宸
HIGHLINE立体商业街区打造
HIGHLINE体系将电测村11个商业居住组团、交通站点进行空中无缝串接，形成一环两轴的连廊体系。![]()
纽约高线公园串联纽约SOHO街区 来源：网络
HIGHLINE层层连接形成立体式商业街区，使商铺多重联动。廊桥的连接使顾客轻松抵达商铺，增加了户外出行的频率，给高层商铺带来更多的通达性，从而极大地提升了高层商铺的可见度和吸引力。
HIGHLINE连接各组团意境图，非交付呈现效果 来源：观宸
结语
电测村的商业规划，充分利用了城市街道的临街展示性和可达性，使几乎所有商铺的规划都具有较强的临街属性，客流达到度强，聚集度强。
同时，商业界面的规划有主有次，空间流畅，动线连续，对于后续招商、业态落位，均有较好的承载。
目前中环万象城与观宸均在加紧施工中，商业界面也将很快呈现出来。一个未来城市的都市街区即将登场！
本文从国际商业街区对标、商业开发及演变模式、整体规划体系等角度对观音桥电测村的商业体系进行剖析与展望与分析。文中部分文字和图片来自网络，文中言论仅代表作者个人意见，仅供参考，欢迎交流讨论。《城市生命力》王焱，《A Greener, Greater New York》，NYPDC
中環万象城的构想1-架构搭建
城市路由器的探索1
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