观音桥电测村整体方案公布，连接未来的整体规划方案解读！

文摘房产 2024-04-09 11:45 重庆

2024年开春，观音桥电测村的整体概念首次面世，引起了广泛的关注与讨论，在前期的各种猜想与预测后终于登场。在本期专题中，我们就进一步展开观音桥电测村一二期的开发模式，并剖析这个愿景如何落地。

连接全球顶级城市开发新潮流

纵观全球，众多国际化城市均迎来了城市发展的新阶段。无论是纽约、东京、伦敦还是香港，都在突破传统，创建他们各自的城市更新模式。

在最新公示的纽约哈德逊广场二期，开发商引入国际知名的娱乐集团-永利集团Wynn Resorts，打造纽约州首个永利度假村、娱乐赌场、甲级写字楼、公立学校、日托中心、豪华住宅的超级组合，将原规划的混合功能再次提档，变为一个大区的消费生活目的地。

纽约哈德逊广场二期的永利度假村概念示意图来源：Related

在最新开业的东京麻布台Hills，开发商森大厦打造了一条极具未来感和科幻感的模拟森林的现代都市森林街区，成为整个东京最新的打卡点。

多个高低起伏的建筑，与品牌门店的组合，在坡地道路的串联中，更加凸显街区的特色。

东京麻布台Hills打造“现代都市森林”街区来源：Safar

来到重庆观音桥，我们将看到一个系统规模超越纽约哈德逊广场，又结合东京小尺度街区打造的融合开发模式。

这种模式是复合的，又是各自独立的。

既有综合社区的混合功能，又能让这些功能通过立体分层、规模分区，达到相对私密属性。

电测村一二期全景示意图来源：观宸

多元化地块的组合

过去的观音桥，或许是一个商业集中，却缺乏连续而互通的居住、休闲功能的纯商圈。

观音桥扩容，不是盲目地扩大商业用地规模，而是在现有的商业组合基础上去做升级、做差异化增量，再以规模化的住宅开发地块，去补充由此带来的居住需求，并反哺新增的商业设施。

因此，电测村区域的更新打造，乃至与观音桥西侧的整体结合，都是多元化组合的模式，带动观音桥的整体升级，是重庆核心城区乃至整个中国目前最高能级的城市开发之一。

电测村的架构解析来源：观宸

豪宅区网格矩阵

虽然观音桥仍是具有重庆坡地特征的区域，但观音桥扩容的规划，充分结合网络式道路布局，形成四通八达的规划系统。

将过去多种尽头路的问题，以十字路口形式代替，并结合高差辅以下穿道、上跨桥等手法，达到交通连贯性的效果。

观宸所打造的豪宅区域，将以街区网格的形式，组成多达8个住宅地块的规模，在国内乃至全球都较罕见。

由同一个团队（华润置地+香港置地）统一打造如此规模的区域，也相较于多个开发商各自修建小规模地块的住宅，更加具有统一性与管理高效性，足以配上豪宅区的概念。

电测村打造的豪宅区网络示意图道宇绘制

城中城的创新设计

电测村的整体规划与开发，创造了多个具有跨时代的创新里程碑。

超级链环与中央广场

两大集中商业地块与八大住宅地块，组合成了一个围合而向外发散式的超级链环。这个链环的中央是一个开放而绿色的中央广场，观宸大社区围合开放空间布局，并向外扩散为更大规模的中環万象城（在建）与观宸后续地块。

2021年道宇提出的概念方案道宇设计

电测村一二期形成的城市界面示意来源：观宸

连接商业界面与独立浮岛系统

电测村打造的商业系统，不同于传统的购物中心规划。将主、次商业地块，以线性的边际商业走廊进行延展，并围合成一个紧凑尺度的公园，再向外扩展为边际线性商业走廊，形成发散到集中的渐进式商业界面组合，并结合从商业到住宅的界面转化而带来的商业诉求的转化。

由此带来的完整的住宅组团，形成了一个个的空中浮岛。

在浮岛的下层外围空间，是独居活力的都市街区，并汇集到中央广场与中環万象城（在建）。

观宸·千重锦空中浮岛概念示意图来源：网络

在浮岛的上层空间，是另一片天地-闹中取静的居住社区，通过一个个精致的场景打造，形成与地面截然不同的氛围。

高奢商业+住宅的双顶配模式

对标案例

盘点国内高奢商业综合体与高奢住宅的双顶配城市，少有重庆电测村这种规模与舒适度的。

在深圳湾，深圳湾万象城一二期与悦府，成为深圳居住与消费的新极核。

在上海徐汇滨江，旗舰中环-西岸金融城综合体与目前上海关注度最高的高端豪宅项目-西岸金融城住宅，成为上海新的双顶配区域。

两大集团的旗舰商业项目与对应的住宅项目来源：网络

在重庆观音桥，电测村带来了规模相较前两个城市更复合、更系统化的城市开发。

中環万象城（在建）与观宸的双顶配模式，不是点到为止，而是将这种城市开发模式，进行向外的延展、扩散，比深圳湾和徐汇滨江更加具有腹地的延展性，能够进一步带动周边继续再开发。

立体豪宅网络连接

多维度的生活平行线

观音桥电测村的规划理念，是打造多维度的生活平行线。这里可以是喧嚣的商场与广场，转个身，或许就是静谧的居住小区。

这种模式，出现在纽约的中城、香港的半山、东京的港区、上海的新天地。

Herzog De Meuron设计的纽约住宅40 Bond Street 来源：网络

未来也将出现在重庆的观音桥。通过适度规模的地块组合，将人流逐级分散，又将商业活动逐步过渡到居住相关的界面，以此形成一条条多维度的生活平行线。

电测村的立体设计概念示意图来源：观宸

三大平面的规划分层

如果要将电测村的规划分层，我们可以简单划分为三大平面系统。

在地下，是连通的商业组团之间的空间与老商圈、新中心的连接。

观音桥规划的立体交通系统示意来源：重庆市公共资源交易网

在地面，是充满活力的街区生活与商业文化活动，由中環万象城（在建）与中央公园带来的全新生活方式。

观宸

千重锦商业街区意境图（非交付呈现）

来源：观宸

在空中，是大隐于世的都市生活体验与连通的浮岛网络。这种模式出现在东京、纽约和香港，现在也将出现在重庆的观音桥。

观宸

千重锦立面意境图（非交付呈现，绿化平台清水交付）来源：观宸

全中庭网络的规划模式

观音桥电测村的规划思路，是将完整的地块，以不同尺度组合，但又维持一种网格状的连贯性与平衡度。因此我们可以看到，几乎所有的住宅地块，都有或大或小的完整中庭空间，使每一个组团均是一个独享的”私密花园“模式。

电测村的中庭网络示意图道宇绘制

观宸·千重锦独创的空中岛链模式，又将这种”私密花园“形成系统化的连接，以小合大，形成规模。

观宸·千重锦私密花园意境图来源：观宸

全客层需求的产品组合

观宸一期的产品组合，已经覆盖了市面上几乎所有类型的中高端产品线。而观宸·千重锦的产品，或将在一期的基础上进行升级，更加舒展的公区空间，更加广阔的露台，更具有居住舒适度的中庭，更加互动的组团关系。

观宸·千重锦【空中露台】意境图来源：观宸异地样板间图片

观宸·千重锦产品将上限的户型面积进一步升级、扩大，与观宸其他地块形成几个不同定位的组团，为生活方式和对生活空间有不同需求的客户提供选择。

观宸

千重锦

客厅意境图来源：观宸异地样板间图片

由此，中環万象城（在建）与观宸所构建的城市愿景，由一系列独立封闭式住宅组团与地面层开放式临街商业、中央广场、集中式的商业综合体所承载，构建出一个全新的城市生活中心。

观宸的产品系列是多元的，但又能吸引对生活品质有同样高追求的高资人群。不同的组团，共同连接成一个系统网络，组建成一个在市中心稀缺的商业中心与相应高能级匹配的豪宅群。两者缺一不可，也相辅相成！

都市生活新灯塔

城市新娱乐中心的构建

观音桥电测村的出现，得益于观音桥愈加多元化的商业形态，形成一个新的城市娱乐中心。

电测村将形成一个新的聚集中心道宇绘制

这里除了购物、餐饮、影院等功能，还将打造独具特色的中央广场和极具品质的高阶街区，通过观宸组团的围合与穿插，组合成一种前所未有的都市新街区系统。

纽约时代广场的中心聚集效应道宇绘制

如同纽约时代广场中央的TKTS大台阶，电测村中央的广场，将成为未来的十字路口。这个大台阶，还是每年新年跨年VIP席位，是城市重要的国际名片。

而居住在周围的业主，将享受到这种零距离的景致，与城市共进，与繁华相融！

纽约时代广场的TKTS台阶

面向未来的延展式开发模式

观音桥电测村带来一个面向未来的延展式开发模式。

其核心通过中環万象城与中央广场的极核效应，形成一组城市发展催化剂（Urban Catalyst）。

城市发展催化剂示意图来源：American Urban Architecture

由这种催化剂，引发周围住宅地块的启动，并带动住宅产品的升级。进一步的，在城市管理者与市场化的开发主体看到经济效益后，激发周围进一步的城市更新、蝶变，从而再次在外围进行催化、引发更大纬度的更新、发展。

纽约宾州车站-哈德逊广场的整体城市设计方案示意来源：网络

如同纽约的哈德逊广场所引发的周边更大片区的城市更新开发，并进一步连接到纽约宾州车站片区的再开发。

这种催化是延续的，带动更广范围的城市更新。

生活与休闲消费的无缝连接

未来的观音桥电测村，如同漫步在纽约的麦迪逊大道，徜徉在香港的半山，与繁华近在咫尺，却随时可以转个路口，回到生活的原点-自己的家。

电测村打造的生活场景与休闲消费场景，是无缝连接的，又是独立存在的。不同于很多住宅布局在商场上方（深圳湾、西九龙等），电测村将住宅组团与商业组团区分开来，虽然近在咫尺，却各自分开，管理更加统一，动线更加清晰。

通过连廊将商业、公共空间进行立体的连接，使居民能零距离到达商场，去品牌VIP室试衣、去咖啡馆会见朋友、去看电影与演出。

纽约高线公园与新豪宅开发的结合与互动来源：网络

交流与互动、消费与城市文化

过去的观音桥，或许是人们吃喝玩乐、与充满活力的年轻人共同构建的都市潮流区域。而未来的观音桥，也将是人们交流互动的新场所。

纽约曼哈顿的高线公园，将城市不同功能区串联，并带动周围的高端住宅和商业酒店进一步开发，形成城市新的居住与消费、文化交流的新纽带。

纽约高线公园成为市民交流会客的新场所来源：网络

高线公园对曼哈顿西区的进一步作用，是带动周边新一轮的城市更新与居住项目的再开发。使市政设施的新建，发挥更大的经济效益与民生效益，提升周围土地价值，创造更多可开发的机会。

纽约高线公园串联起一系列的城市新豪宅来源：网络

如同纽约曼哈顿的高线公园，观音桥的过去所缺失的高品质居住大社区，在电测村将迎来新的聚集。

通过中環万象城（在建）与中央广场的聚集，城市高阶人群因为新的居住选择，而聚集电测村。

观宸的出现，犹如曼哈顿高线公园周边的一系列新建豪宅，带动了高阶人群的入住，并带入了周边的艺术馆、画廊、餐厅、设计师买手店、时尚精品店的逐步进驻，形成一个城市文化交流与高尚生活的新高地。这也会为观音桥带来新的消费力、新的高资家庭、新的高阶文化群体。

中環万象城（在建）中央广场意境图来源：网络（以实际建设交付为准）

他们在这里汇集，生活，消费，娱乐，也将进一步带入多种生活需求与配套，使观音桥形成一个各种资源聚集的极核！

结语

历经两三年的初期铺垫，观音桥已经进入了新的发展阶段。电测村的出现，为城市发展带了一座新的灯塔。

【观宸】作为电测村的住宅部分，是这个序列的延展。【观宸】承载了人们对美好生活向往的实景，也是市民对高品质社区的体现。

观宸·千重锦俯瞰观音桥商圈的意境图（非交付呈现）来源：观宸

【观宸·千重锦】是这个序列的升级，是观音桥连接未来生活的转折点与高潮。目前正在加紧施工中，更多的体验空间也即将登场。

华灯初上，就在一两年间，中環万象城（在建）与观宸将成为国内又一个值得关注的新中心！

观宸阶段性鸟瞰意境图（非交付呈现）来源：观宸

关于本文：

本文从国际城市对标、开发模式、整体规划体系、城市功能布局、交通体系梳理、地块分布与组织的多维度对观音桥的开发进行剖析与展望，从城市宏观愿景、中观体系搭建、微观项目对标层面解读观音桥扩容的城市再开发所带来的革新与突破，同时向未来的城市更新提出建设性的借鉴。文中部分文字和图片来自网络，文中言论仅代表作者个人意见，仅供参考，欢迎交流讨论。

参考：

《城市生命力》王焱，《Smart Growth》，《Agency Strategic Plan, City of New York》，《A Greener, Greater New York》，New York YIMBY, Mori Building

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