重庆渝中区近日集中推出十大旧改项目，涉及多个新增城市再开发，紧跟江北区，将老城的功能进一步整合、腾挪，产业进行优化与升级，并预留出城市再开发的空间。
TOD、产业优化、资源整合算是渝中区版的“曼哈顿中城再规划”，也是渝中区政府应对江北区如火如荼的“观音桥商圈扩容计划”、“长安三厂更新计划”的措施。
什么是“曼哈顿更新计划”？
20世纪末，纽约在经历上百年发展，曼哈顿岛基本进入到了存量土地市场的阶段。为了鼓励城市再开发，纽约城市规划署与2001年发布了区域总体规划，包含370万方的商业、住宅及公共设施，以推动城市利用现有土地进行空间置换与重新开发。
曼哈顿中城的再开发示意(2014年版本） 来源：网络
二十年前启动的“曼哈顿更新计划”，将现有的城市框架进行优化、嫁接，通过多个TOD综合体的开发，新建城市功能的“触媒点”，激活了城市新一轮的更新运动。而新开发不限于商务办公、酒店等商业设施，还包括更优质的住宅、公园、市政设施。
纽约中央车站片区的城市设计框架 来源：NYDCP
纽约中城再开发新增项目示意 来源：网络
曼哈顿的再开发，以点带面，形成了大片区的城市功能更新。
从早期的Columbus Circle的TOD开发，激发了整个中央公园西的进一步城市更新，带动了上西区的城市更新。
哈德逊广场的整体开发，充分利用曼哈顿西站的交通枢纽站场进行站场上盖开发。高达180万平方的开发规模，是重庆来福士规模的2倍多。
哈德逊广场的整体开发，带动其周边地块的进一步更新，多个住宅项目陆续竣工或排上日程，是触发纽约中城西整体城市更新的“触媒点”。
目前一期整体开发已经竣工交付，包含甲级写字楼、酒店、购物中心、市政广场、高端住宅、租赁住宅、学校等复合功能，二期还有近80万方的规模，预留开发空间，也为重庆未来的新开发提供了一个参考与借鉴。
哈德逊广场的一期开发示意
哈德逊广场建成实景
“渝中区更新计划”
重庆核心区与纽约同样是位于坚硬岩石地基上的高密度城市。
渝中区与曼哈顿区同样是城市传统中央商务区和老城区，并位于两条河的交汇处（东河+哈德逊河 vs 长江+嘉陵江）。
曼哈顿岛历史地图 来源：网络
渝中区半岛历史地图 来源：网络
“以点带面”
渝中区是国内少有的城市密度比拟纽约曼哈顿和香港本岛的区，路网密、建筑密度高、老城人口面临老化、可开发土地限制等问题。
渝中区也是重庆率先实施老城拆迁城市更新开发的区域，过去二十年开发的化龙桥、大坪石油路、朝天门、两路口、十八梯，均是类比纽约哥伦布环、世贸中心整体开发、哈德逊广场、香港IFC、太古广场、太古坊等项目的规模与模式，也在探索下一个阶段的城市更新机遇。
渝中区城市更新示意 来源：渝中政府
2023年，渝中区抢抓全国首批城市更新试点机遇，依托辖区丰富优质的教育、医疗等资源，精心谋划推出了十大旧城改造项目，总占地面积超300公顷、计划总投资超800亿元。（渝中政府）
通过前（朝天门-解放碑）、中（两路口-菜园坝）、后（大坪-石油路）的三大节点，以点状式的单个综合体开发，带动其周边的片区再开发，以达到以点带面的全面更新。
渝中区城市更新重点项目地图 来源：网络
现阶段渝中区所采取的城市更新总体思路：
这种“以点带面”的城市更新模式，在纽约曼哈顿区、上海黄浦区、东京虎之门等地方均有成功的经验。重庆江北区以观音桥大片区为起点，带动大观音桥片区进行城市更新。多点再开发还包括花卉园-红旗河沟大片区、鲤鱼池长安三厂等多个节点。
东京麻布台-六本木片区城市更新项目示意 来源：道宇
渝中区此次集中城市旧改项目的推出，是借鉴国内外标杆城市的经验，并结合渝中区的实际情况和土地储备情况进行的大战略。由此带来的是核心区域的生活品质配套的整体连通，通过多个先行的高品质住宅项目（来福士、18T、重庆中心、鹅岭峯、锦绣滨江等），带动其周边进一步的居住环境的提升与新项目的开发。
“曼哈顿岛的借鉴”
曼哈顿岛由于先天的地理孤岛特点，和郊区配套的限制，使岛内的房地产价值得到几十年的积聚，并未出现明显的人口外流与房产价值下降，在跨越周期的大行情中，曼哈顿的人口总体呈现增长趋势，房地产价值稳步提升，并通过高品质住宅与廉租房/福利房的搭配，达到供需的平衡。
曼哈顿从未停止城市再开发 来源：网络
曼哈顿岛积聚了纽约乃至全美金融、咨询、媒体、时尚、房地产等多个行业的总部集群，并且在近十几年的过程中还大力引进互联网产业的区域总部，使岛内产业成熟，并更新迭代。
曼哈顿城市更新项目示意 来源：道宇
“半岛价值回归”
渝中区，类似国内众多城市的传统老城，都面临人口外流、开发限制、产业扩张乏力的问题。成都锦江区、上海黄浦区、杭州西湖区等传统老区，也因为区划规模限制而面临产业与城市再开发的挑战。同时由于新区的开发成熟，新的商业配套与教育配套带动新城开发，将核心区的人口分流，进一步加大了核心区更新的难度。
重庆渝中区城市更新项目 来源：道宇
“渝中区的未来机遇”
如果将渝中区类比曼哈顿，两个区同样面临腹地有限，左右都需要跨江的格局。
渝中区多年没有新增土地供应，尤其是住宅土地，全靠存量楼盘的去化。存量新盘除了重庆天地翡翠方舟、虎头岩的渝中云锦、七星岗的罗宾森等少数，其余均为高端精装豪宅，使中端客群选择范围少，购房梯度不足，这也影响了几个高端楼盘的去化。
同样问题在曼哈顿也存在，高涨的房价助推地价和装标，大量单价接近3000美元/平方英尺（折合22万RMB/平米）的超高层/高层豪宅在过去10-15年内涌现，各个区域均有类似新盘，同质化较严重，而刚需刚改新盘的缺乏，也出现房源梯度不足，造成类似渝中区的去化问题。
“住在曼哈顿”
曼哈顿岛的城市更新呈现出多点开花，组团式发展的特点。优质的商业配套、学校、医院等资源，也带动了住宅的需求增加。
即使是位于高密度的世贸中心到华尔街区域，近十余年也出现了多个新开发。在世贸中心的商务聚集项目周边，形成了新一轮的住宅潮。媒体集团康泰纳仕Conde Nast总部迁入世贸中心一号楼，带领一众相关媒体、时尚产业的南迁，也进一步连通Tribeca和滨河区域的商业配套。纽约第二家四季酒店的开业，以及多个设计酒店的入住，增强了下城区的居住氛围，也带动高端住宅的开发。
近十余年的曼哈顿开发，以住宅开发为资金撬动量，结合核心地段的新增商务楼和酒店，以及克制的新增商业供应（新增购物中心只有Shops at Hudson Yards，新增百货有5万方的Nordstrom百货），使曼哈顿的新开发呈现职住平衡的状态。
商业、文化、教育配套的集中，催生了中央公园南的“亿万富豪街”的住宅开发热潮，在2020年代达到了高峰。同一条街上多达5-6个新盘陆续推出，形成了豪宅聚集效应。
111 W57 顶跃户型
“住在渝中”
不同于曼哈顿，渝中区居民存在被外围区分流，而曼哈顿的居住价值依然是整个纽约市绝对的首选，岛上的房价也是第二区布鲁克林的两倍甚至更高。皇后区、哈雷姆区、布朗克斯则是典型的纽约郊区，定位远低于曼哈顿区。
这是重庆相对于纽约处于城市化进程的不同阶段所面临的内部竞争状况，重庆仍然在郊区化过程中进行城市扩张。
城市化的下一个阶段
“郊区化完善
过去十年，我国多数城市已经将郊区化的区域相应固化下来，城市不再盲目扩张郊区的土地，城市发展更加注重资源集约化和老城更新与郊区开发并行。核心区的首位度将进一步提升，配套成熟地段核心的优质楼盘则将变得更加稀缺。
围绕重庆的地理中心-两路口，渝中区陆续收储了化龙桥片区、两路口环道等区域，其周边有重庆天地、鹅岭峯、重庆中心等多个新开发项目。
锦绣滨江370平客厅实景
沿朝天门-解放碑轴线，则类似曼哈顿的“世贸中心“，具有航运码头、邮轮码头、金融中心、商业商贸中心、旅游集散地等功能。来福士广场、国浩18T、合景天銮等楼盘，则是围绕两江交汇的新开发。
结语
渝中区此次集中推出的十大旧改项目，就是进一步释放可开发用地，在现有城市框架上，为现有的优质项目提供腹地，形成城市优化的集群效应。
曼哈顿的经验，是将新增的住宅与成熟的配套地段结合。在新增的商业规划上，则克制地控制规模与业态，与现存商业更多的是形成互补与加持。共同做大做强商业配套，并以住宅的业态承载居住的需求。
渝中区的机遇在于陆续建成的几大项目，均为商业+住宅+商务综合体，具有办公、居住、休闲娱乐一体的功能，可以作为进一步带动周边城市再开发的“催化剂。
渝中区推出的几大旧城改造，也基于目前已经开发的来福士、国浩18T、重庆中心、重庆天地等项目进行扩张，无论其周边进行何种档次的楼盘开发，均能享受到这种成熟的配套，因此其本身的价值也能得到相应的体现。
中環万象城的构想2-未来城市
城市商圈系列
重庆商圈新格局-中環万象城引领未来“城中城”
shawnxlee（微信）
邮箱: shawnxlee@qq.com
微博"道宇PARKHILL"
小红书“道宇”更多有趣商业与品牌资讯
