01
清朝时期，上海就与其他国家有贸易往来，尤其美英法三国在上海设置租界后，上海更是成为世界的自由贸易市场，工业、建筑业、运输业也都蓬勃发展了起来。
图源：网络
到了近现代，上海带动整个长三角地区活跃发展，真正成为国际的经济、金融、贸易和航运、科技创新中心。
当前，上海外资已经成了组成上海经济体系密不可分的一部分，无论是在外资使用上还是外资企业的引进上海都称得上是领先全国。
外资进入城市这个动作本身，诉说着这座城市连同这里的资产都在被看好甚至是被整个全球国际视野，最优质的资本看好。
02
随着经济全球化的发展，资产配置已经成为中国高净值人群的热门话题。
经历过去十余年的资产国际配置，一些国际大都市如纽约、香港的豪宅呈现供应饱和，去化趋缓，价格波动的变化。过多的资本分散布局，也为管理资产组合增加了管理半径和成本，使本就需要实体关注的海外资产变得更加不可预估。
2019-2023年一季度1000万美元以上的年化住宅销售数量 来源：莱坊
纽约
纽约一向是全球豪宅的目的地城市，过去几十年都吸引着全球的资本和富豪。纽约曼哈顿则因为华尔街、证券交易所、媒体娱乐公司总部等资源，成为全美乃至全球交流交易的中心。纽约的豪宅在过去几十年的发展过程中，从服务于本地高端老钱客群的产品，逐步演变为多元化、现代风格与未来风格。全球顶尖建筑大师纷纷为纽约开发商设计高端住宅项目，使纽约成为全球豪宅设计最卷的城市。
点击查看纽约楼盘详情
香港
香港是全球房价最高的城市之一，也是亚洲富豪聚集的城市。香港的顶豪市场和山顶别墅/大平层，可以说是东方版的“曼哈顿”，产品更加符合亚洲富豪的需求，对于户型设计更加强调采光和通风，因此相比于纽约的核心筒设计，香港豪宅延展面更广，采光更开阔，深得亚洲客户的认可！
点击查看香港楼盘详情
上海
上海的核心地段优质房产的价格，持续坚挺，表现优于普通定位的楼盘。这与多年的高端优质楼盘供应不足，大量新增供应集中在非核心地段的中低端楼盘有关。压抑了多年的高端需求在一两年内释放，叠加避险需求和实际改善需求，为如今上海豪宅市场井喷的现象提供了基础。
03
上海的机遇
这个面积区间，放纽约、伦敦和东京，也是顶级豪宅的配置。而大面积的精装修配置，也是豪宅的新趋势。
开发商统一打造的精装高端楼盘，正在成为上海核心区住宅楼盘的新趋势。这一轮的竞争，或使上海正式迈入由纽约、伦敦、东京、香港等国际化城市所组建的全球豪宅目的地城市行列！
2024上半年，上海总价3000万元以上高端住宅成交约1544套，同比增加约221%，成交规模也是近10年来最高。
数据来源：CRIC 道宇绘制
数据来源：CRIC 道宇绘制
04
上海的野心
上海中央活动区（CAZ）
中央活动区（CAZ），是传统的中央商务区（CBD）的“进阶版”。
上海中央活动区的范围，是以外滩-陆家嘴地区为核心，进一步集聚国际金融、贸易、航运和总部商务等全球城市功能。重点打造世博-前滩-徐汇滨江地区的文化功能核心区，引领创新、创意、文化等全球城市功能集聚，彰显世界级滨水区品质和活力。
近期，上海各区陆续发布了2024-2026年最新的国土资源利用计划方案，涉及静安、徐汇、长宁、杨浦、普陀、闵行、浦东新区等区域的多幅地块被纳入土储，预计上海16区涉及大大小小的地块将超2000幅。得益于政府理智且有限度的土地供应，上海核心区房市得到了迅速的回暖。
城市街区网络体系
上海这几年街道氛围快速迭代，上海的街道活力正以肉眼可见的速度在增长，离不开上海城市街区网络体系的构造。这样的场景其实在国际顶级都市比如纽约和东京是令人熟悉的，就例如纽约的SOHO区、中城第五大道。
上海的益有趣的街道环境本身就是一个城市发展到更高阶、更复杂等级的自然产物，和纽约东京等都市充满城市体验魅力的发展进程并无二致。
国际城市核心区街区尺度对比 来源：道宇绘制
05
上海楼盘特点
低容积率则意味着未来这里的业主会拥有更好的居住体验和舒适度——更低楼层、更少住户、更强私密性、更充沛采光、更宽敞视野，还有更好的景观公区设计。
上海市的楼盘容积率普遍在1.5~2.5之间，但具体数值会根据地段不同而有所变化。中心城（外环线以内地区）的容积率上限为2.5，而中心城外（外环线以外地区）的上限为1.8。
封闭式小区与临街界面的组合
封闭式私密小区能够提升居住者的归属感和安全感；封闭式小区的私密性较好；有独立的停车位、绿地等基础设施。
上海核心区域的封闭式小区，避免了超大地块的城市割裂，街区地块尺度始终，并与适度的临街商业界面或大大小小的商业综合体结合，形成一个比纽约、东京更加多元而互动的城市街区系统。在这一轮的城市核心区豪宅开发潮中，这种模式愈加受到重视和消费者的认可。
核心区全面升级的产品打造
上海核心区多个新开发的楼盘均采用大平层+风貌别墅的高低配，并将大平层的户型进行创新，横厅、转角厅的使用，中西厨的搭配，大面积玻璃窗面的配置等，打开了高端住宅产品的创新之门。风貌别墅则与大平层搭配，在核心地段供应新的别墅项目，也是国内各大城市中较少见的，稀缺的地段和稀缺的密度，成就了当下上海核心区高端住宅市场的井喷。
城市极核的放射模式
在上海新天地周边，过去二十年都持续有新的开发地块释放出来，使城市更新开发能够循序渐进，并根据市场进行产品的升级优化。于是，新天地板块成为上海乃至全国的豪宅目的地！
上海新天地周边的城市框架示意 道宇绘制
翠湖天地六期 新天地标杆豪宅不仅以其超大户型引人注目，180米超高层大平层住宅，建成后其高度将仅次于浦东的世茂滨江花园（191.85米），荣登浦西住宅高度之首。后续翠湖天地将推出风貌别墅，别墅主力面积段约在380-500㎡。
中海顺昌玖里＆恒昌玖里 石库门风貌豪宅，是上海余留体量最大的毛地项目，位于黄浦的核心区域。别墅主力面积段约285-540㎡， 总价约在7000万-1.5亿。
苏州河沿岸的线性模式
苏州河作为上海“一江一河”发展格局中的一部分，而与“一江一河”交汇处的苏河湾，不仅是城市发展的核心地带，也是城市财富的发源地。
从上海宝格丽酒店、洲际酒店等城市休闲度假目的地的开发，到凯德星贸、苏河湾万象天地等多元商业综合体的开业，为苏州河沿岸的有机城市更新提供了绝佳的“锚点”。
随后，多个新的城市高端住宅项目沿着苏州河岸陆续登场，优质的城市配套，带动住宅开发进一步延伸，形成了上海核心区的又一个“线性豪宅模式”。
苏州河沿岸的线性豪宅群模式示意 道宇绘制
弘安里 建筑面积约245-503㎡，以3-4房为主，是上海内环内罕见的里弄别墅。
龙盛湾上 240套，均价13.46万/㎡，建面约138-248㎡！
海玥黄浦源 黄浦内环人民广场板块核心地段，165米地标住宅&低密别墅，主力建面约196-598㎡超高层。
徐汇滨江渐进模式
自然景观资源丰富和舒适的生活氛围是滨江地区的一大特色。市区核心地段的滨江住宅价格涨幅普遍高于同区域的其他板块。
虽然许多滨江房产项目能够提供江景，而一线观江项目往往是区域内最稀缺最顶级的项目。
徐汇滨江的渐进发散开发模式示意 道宇绘制
徐汇滨江的整体再开发就是这个滨江渐进发展模式的承载区域。由西岸金融城和徐汇滨江区域的综合大社区开发，带动腹地的进一步更新。
云锦东方 新古典主义风格1.0低密豪宅，建面约384-570㎡联排别墅。
中海领邸玖章＆玖序 千万级改善项目，超100万方综合体。中海领邸·玖章小户型552套建面约103-144㎡，中海领邸·玖章建面约102-143㎡3-4房均是填补了徐汇滨江区域的市场空白。
小结
国内楼市在经历几年的低潮期，市场呈现分化的局面。上海作为国内楼市的领头羊之一，也经历着同样的波动。在这一轮的城市更新开发中，上海的核心区成为承载市场新需求的重要蓄水池。早年积极的动迁与土地储备，为如今众多优质地块的推出提供了时间和空间。
当下的上海也从过去的城市化进程中，重新回归核心区，将优质的土地资源与改善需求匹配。这一波的产品升级，我们看到了如纽约曼哈顿和东京港区般的新设计风格。不同于过去相对保守的产品，如今的多个楼盘都突破了传统，在规划布局、环境打造、户型设计、装修配置等多个方面百花齐放，为上海成为下一个国际豪宅目的地创造了条件！
点击查看上海楼盘详情
联系
道宇ONE小程序
小程序进驻城市：
上海，香港，重庆，纽约，三亚，深圳...
