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观音桥商圈扩容概念意境图 来源：CRL/HKL
2023年3月，重庆观音桥中環万象城（商业项目暂定名）正式动工，昭示着观音桥城市级别的整体开发进入到一个新的阶段。
历程与展望
2021年，经国务院批准在北京、上海、广州、天津、重庆五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。
江北区根据市里的实施意见，提出将本区建设成为国际都市旅游目的地、国际购物消费聚集地、国际夜间消费领跑地、国际时尚消费新高地和国际美食消费必选地。
并围绕国际知名度、消费繁荣度、商业活跃度、到达便利度、政策引领度五大维度系统构建了“十四五”期间量化发展目标。
城市升级联动
随着江北区观音桥商圈扩容启动，江北嘴逐步完善，寸滩国际新城开工，果园港打造国际物流枢纽，鲤鱼池长安厂片区整体再开发，江北区迎来了新一轮的城市更新。
观音桥作为这一轮开发的重中之重，担当着重庆打造国际消费中心城市的首选区身份。
江北区的新一轮城市发展，将以点状的重点项目，引领整个片区的面状的变革。以点带面，全面升级。观音桥商圈扩容，引领了江北区乃至整个重庆市的城市更新。在现有商圈逐步成熟完善的基础上，向外延展，打造更具有前瞻性的城市新系统，与现有商圈形成联动的升级。观音桥成为国内乃至国际上少有的核心商圈进行大规模城市再开发的试验田，那么观音桥的开发为城市下一步发展提出了一个什么样的模式参考呢？由观音桥扩容所引发的城市网络的重新梳理，为城市发展带来了一个全新的思路。首先，观音桥商圈的扩容，是城市级别的整体提升。不仅仅是商业载体的增加与升级，更是城市片区的整体再开发与再平衡。![]()
江北区周边城市开发节点布局 道宇绘制
观音桥从一个区域级别的商圈，在此次新的阶段将上升为一个城市级别的“国际知名商圈”。不再是本地人的“观音桥”，而是面向全国的城市新消费目的地。从过去的服务区域内的群体，扩大到具有全市高度的城市核心商圈，并且通过全新的城市网络搭建，打造一个城市街区矩阵，形成一个未来城市的愿景。得益于政府在早期积极的拆迁与土地储备工作，结合城市设计先行、招商同步跟进，使观音桥成为国内少有的同时进行商业综合体、商业街区、公共广场、市政配套、文化配套、学校、住宅组团等全业态的更新。这种全系统的再开发，在城市建成的核心区域发生，更能在短时间形成更加适合城市发展的新业态和新组团。
集约化的开发模式中，核心区的更新开发，商业导向开发模式，不是仅仅局限于商业商务的修建，而是充分考虑到职住平衡的商业住宅及配套综合开发。
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重构观音桥的城市网络 道宇绘制
这种系统性再开发的模式在发达地区的大城市正在积极推进：纽约
将高密度城市综合体的开发理念
带入下城、中城、中城西的多个开发片区
纽约中城西的新一轮城市更新概念 NYDCP
东京
将都市村落计划布局多个城市核心地段
形成多个新城市节点组成的完整网络
东京中央都日本桥片区的城市再开发 skyscrapercity
香港
重庆作为近年来产业发展迅速的国内头部二线城市，在城市开发的模式探索中，已经开始借鉴纽约、东京、香港等国际头部城市的开发理念，将商业导向开发模式贯穿全城。“商业导向开发”模式，Commercial-oriented-development（COD），是复合型城市开发的新模式，也是下一代城市核心地段再开发的探索。观音桥片区的城市再开发，将连同重庆来福士综合体、重庆中心、十八梯片区、鲤鱼池长安厂片区等，形成重庆的都市核心区再开发网络，重新缝合老城的功能割断与区域阻断。通过以商业导向的开发，使城市复合功能的新组团，重新将城市老旧地段连接起来，并将核心地段功能与外围的居住、休闲功能融合成一个整体。![]()
缝合城市碎片 道宇绘制
通过点状的大体量开发，形成一个个的复合功能型”城中城“，把老旧城区的空白通过更加现代化、多功能化的综合开发连接成全新的网络体系，并带动进一步的城市更新、升级。城市的愿景是将整个区内的格局提升到一个新的高度。这种开发模式是基于现有城市框架的优化，不断的进行职住平衡的调整，以及积极协调城市拆迁与新建的动态关系，对区域内不同地段的功能定位进行加强。城市更新是为了更现代化、更优质的城市配套预留发展空间，将制约发展的限制释放开，重新梳理城市框架体系，打通脉络，激活爆点。那么观音桥片区的扩容和再开发进行了哪些维度的体系化搭建呢？通过小尺度街区组团与中密度商业/商务塔楼综合体组团，形成差异化商业商务功能分布局。在升级观音桥商圈的同时，为全新商业综合体和居住组团预留空间，使观音桥从内到外联动，点面联动，进一步激活外围城市空间。业态互补、功能区分，使组团之间各有侧重，联动观音桥大商圈的上位引领，各自发挥其独特的城市新功能。![]()
观音桥周边再开发趋势示意 道宇绘制
电测村的规划将重新搭建网格状道路体系，为集中商业综合体开发、集中住宅地块创造高效边界条件。形成中-小地块矩阵，预留空中连廊走道，对标香港街道连廊体系与地块体系。![]()
观音桥新构建的地块网络体系 道宇绘制
观音桥新建过境下穿交通干道，搭建南北十字双向下穿道，解决过境交通与跨区到达车流。电测村将创建4个地下快速到达路径，使外区车流不经过观音桥地面的拥挤交通，直接从外围到达，并进入到本地地下停车体系。如此规划将本地慢行交通体系释放，地面交通本地化、慢行化。电测村的地面道路也将成为重庆未来最具观赏性的高级步行街区，如同东京六本木榉板桥大道一样星光熠熠。![]()
观音桥的立体交通体系 道宇绘制
新建口袋式中心公园，创造城市活动聚集中心，并通过口袋公园进一步聚集公众的交流与交往。同时与观音桥现有的公共广场形成大小呼应的格局，犹如深圳湾万象城和周边城市街区的开放空间组合，前后互动，收放自如。![]()
观音桥的公共空间体系 道宇绘制
观音桥片区的整体再开发引领着下一代城市核心区开发新模式的尝试与突破，在城市核心地段，商业、交通、配套、市政均已成型的前提下部分区域的再开发，整体拆迁与城市体系的重构。
对标国际，这种规模和跨越城市街区的多网格整体开发比较少见，也为未来城市提出了一个全新的开发模式。
那么国际上还有哪些城市运用了类似的模式呢？
纽约哈德逊广场
东京麻布台-虎之门之丘
香港西九龙开发
纽约哈德逊广场
Hudson Yards
纽约Hudson Yards带动整体再开发构想 NYDCP哈德逊广场周边在过去是纽约中城西区一个被广泛遗忘的区域，大多数物业为仓储、轻工业及少量办公。
在21世纪初期，纽约市政府提出进行哈德逊广场的整体再开发，以解决纽约日益增长的住房和办公需求。
跨越多街区、多大道
Hudson Yards哈德逊广场总建筑量超过180万平方米，在地铁和铁路轨道线上盖物业，是纽约有史以来规模最大的新城开发。
纽约中城西区的整体规划当中，通过创造一条穿越近10条南北街区的都市公园体系，串联起周边多达20多个城市地块的再开发。
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哈德逊广场一期建成鸟瞰图 图片来源：网络
哈德逊广场打造了一个由超级商场办公城市综合体+艺术雕塑公园+表演中心+五星级酒店+住宅街区组成的城市网络，是一次名副其实的造城运动。
预留二期发展用地
哈德逊广场的开发耗时长达二十余年，并且预留了未来二期开发的用地。二期靠近哈德逊河还有近80万方的开发体量，将以一栋超高层商务/商业塔楼、7栋高层住宅、一所学校组成，新一轮的开发即将启动。
Hudson Yards二期概念效果图 图片来源：网络
东京麻布台-虎之门之丘
Azabudai-Toranomon Hills
“现代都市村庄计划”
东京提出了“现代都市村庄” Modern Urban Village的开发概念，将一个个城市综合社区的规模化开发，通过城市街道网络交织起来，以东京Ark Hills，六本木之丘，虎之门之丘的社区连接起来。虎之门片区与观音桥的格局尤其相似，也是城市核心地段的系统性再开发，同时将六本木、虎之门等地段通过一个个的新开发项目形成新一轮的开发矩阵。
跨越十余个街区、多个组团
两者均是TOD模式下，以商业导向带动混合功能的城市级别的开发项目。城市街区网络重构，并通过建立地面空间体系，与空中高层塔楼形成立体的空间联动。
多个组团的城市级别的整体开发，带动更大范围的城市网络状的全面升级。规模和功能能够与同在东京的文化都心六本木新城相匹敌。
虎之门·麻布台城市更新项目位于日本东京港区的虎之门商业区，临近东京塔。其中麻布台，虎之门之丘是两个巨无霸城市开发项目。
虎之门·麻布台Toranomon Azabudai项目是一项邻里重建计划，将包括几栋新的低层建筑，包括商店、住宅空间和画廊，以及一所七层的国际学校和三栋高层建筑。中心绿地将覆盖整个建筑群，包括草坪、花园、树木和水景。
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虎之门·麻布台整体鸟瞰图 来源：项目官网
位于东京的虎之门之丘综合体项目是日本领先房地产开发商森大厦株式会社(Mori Building)最大的一项城市开发项目。虎之门由四栋超高层（虎之门之丘、虎之门商务大厦、虎之门站大厦、虎之门之丘住宅塔楼）、裙楼商业综合体、中心绿地广场组成。
绿色连接天桥引领人们无阻碍地往返于新建高层建筑内的咖啡馆、商店及办公空间，实现安全且高效的人车分流模式。新的塔楼与城市公共交通系统相互连通，包含新建的地铁站和可通往机场的快速巴士站台，交通便利。
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虎之门之丘的整体效果图 来源：项目官网
观音桥
Guanyinqiao
观音桥新一轮的扩容，其占地面积比纽约哈德逊广场和东京麻布台-虎之门之丘更大，其新建的城市街区体系更加系统化、立体化，因此是一个更加复杂的城中城的概念。
巨无霸商业综合体与周边商务、城市公园、开放式街区的组合，以及多个住宅组团的整体组合，是比肩哈德逊广场与东京虎之门麻布台的国际标杆。
不同于哈德逊广场的滨江组团式整体开发，观音桥电测村的整体开发对城市管理者提出了更复杂更具有挑战的课题：
如此大规模的城市整体再开发，在近年国内一二线城市核心段均比较少见。尤其是其创造的全新城市街区网络，配套的高端住宅社区，新建的城市公园，以及立体城市交通系统，都是一次突破与创新。观音桥未来将国内新一代的城市综合体带进来的同时，将商圈重新组合并扩大，也将全新的住宅组团开发模式引入。不仅仅是商业及城市公共功能的扩张与升级，同时也是居住社区的升级。使整个城市更新的功能更加复合化、多元化、统一化，更加具有综合带动效应。重庆江北区观音桥的城市再开发，充分借鉴了国际大都市的核心区再开发经验，结合中国现阶段发展的诉求，探索出了一条全新的模式。城市整体再开发模式，是在城市核心商圈的辐射范围内及腹地，重构城市肌理，再造新组团，以完善现有的城市功能。不同于纽约、东京两个相对平坦的城市地形，重庆观音桥还构建了一套立体的交通体系和开发体系，地下解决高速机动车过境的同时，在地面打造中慢速的城市街道矩阵。借鉴香港的空中廊道体系，在空中建立连廊网络，打通第三层的步行交通体系，激发城市立体空间的活力。![]()
突破传统，将中尺度的新型垂直商业综合体与跨街区的组团式矩阵结合，使这种综合开发既能充分发挥购物中心的优势，又能结合开放式街区、城市地块街区等业态的特点，从内向外、从封闭到开敞，将城市开发融入城市的机能中。![]()
系统化开发模式示意图 道宇绘制
随着中環万象城（商业项目暂定名）的正式动工，观音桥也将迎来新一轮的建设高潮，共同构建起观音桥扩容的全新城市形象。在未来的专题中，我们将进一步剖析观音桥的空间构建、功能组合、模式创新等。![]()
重庆观音桥大片区更新节点示意图 道宇绘制
本文从国际城市对标、开发模式、整体规划体系、城市功能布局、交通体系梳理、地块分布与组织的多维度对观音桥的开发进行剖析与展望，从城市宏观愿景、中观体系搭建、微观项目对标层面解读观音桥扩容的城市再开发所带来的革新与突破，同时向未来的城市更新提出建设性的借鉴。文中部分文字和图片来自网络，文中言论仅代表作者个人意见，仅供参考，欢迎交流讨论。
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