五年前，道宇发布了第一篇关于城市豪宅的专题文章-《纽约豪宅恩怨》，剖析了当年在纽约正在开发的顶级豪宅项目。![]()
一晃五年已过去，文章里的豪宅均已陆续建成，而新一批的豪宅又拔地而起。这五年间，纽约这些地标豪宅其实销售情况并没有达到预期的火爆，反而是一些位于社区的中端住宅项目陆续售罄，市场仍在持续消化这一批豪宅。对于买家来说，反而是一次好的机会。对纽约豪宅感兴趣的朋友可后台咨询！在过去五年的国内住宅市场，经历了地产行业的大起大落，如今已经开始洗牌。曾经的地产大鳄纷纷退出市场，交易规模大幅减少，城市化进程逐步完成，因此国内也开始进入到细分化领域。
这五年也是国内各大城市陆续开发高端豪宅的五年。纵观全国豪宅市场，从早期的新古典风、石材风，到近年的玻璃幕墙风、大师设计。国内豪宅市场经历洗牌，城市之间此起彼伏。杭州、深圳、重庆、成都等轮流领衔国内豪宅的风向，如今上海在经历多年的沉浮，核心区集中推出多个顶豪楼盘项目，重新站在了国内豪宅的前沿，引领了下一个时代的新风向！经历了过去6-7年的低潮，上海以多达十余个豪宅新项目，引领国内新一轮的开发。以下是部分目前在售的核心区主流豪宅楼盘的：20多年前，瑞安在上海新天地开启了城市更新的造成计划。以多个街区组团和具有上海里弄特色的新天地，组成了近二十年最成功的城市豪宅大社区。![]()
新天地的商业组团划分 来源：网络
在瑞安新天地大社区中，不仅有写字楼、五星级酒店、购物中心，还有特色商业街区，公园，尺度适中的私密高端小区。并且在过了二十多年，仍有新的组团在开发。最近的竣工组团是由新古典建筑大师罗伯特斯特恩设计的翠湖天地5集。翠湖天地全新的组团-翠湖天地6期，则是瑞安新天地大社区的住宅项目收尾。6期位于新天地核心地段，紧邻太平洋新天地项目。现代玻璃幕墙风格与风貌别墅结合，是上海目前新盘中几近的六边形战士。![]()
翠湖天地6期鸟瞰图不过比起5期，翠湖6期只有一栋塔楼，其余都是别墅。对于高层组团来说，相对孤立，不如5期的围合式组团与中庭的规模效应。翠湖6期的塔楼相比5期更高，地标性更强，且采用大面积玻璃幕墙结构，因此更具有现代风格。不出意外，翠湖6期或将打破上海目前豪宅新盘审批价格的天花板。![]()
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紧邻瑞安翠湖天地大社区的另一个大咖-中海，连续推出中海建国里、恒昌玖里、顺昌玖里，坐实新天地的大地主！中海顺昌玖里坐落黄浦区新天地板块，紧邻顶豪翠湖天地和中海建国里。项目产品由现代平层和风貌别墅组合，325平米大平层豪宅仅112套。前段时间开盘即清盘，创造了上海豪宅的又一个销售记录。![]()
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除了几个沿苏州河的小盘豪宅，另一个新兴的豪宅大社区是徐汇滨江的西岸大社区，中海再次重仓西岸，再造一个新天地，包括中海写字楼、中海环宇城、领邸玖序、领邸玖章等。中海领邸玖序位于徐汇西岸的核心地段，完整小区组团，规模足够，板式高层设计，绿地、河景步道。当然最大的优势是整个西岸唯一的一个大平层新盘，产品稀缺毋庸置疑。在户型和建筑没有明显短板的前提下，西岸核心区的新增供应都是极具竞争力的楼盘。领邸玖序开盘再次清盘，印证了好地段的好产品的市场需求！![]()
位于前滩太古里旁0距离新盘，地段毋庸置疑。产品为高层大平层，可选精装。相比于前滩九宫格，世纪前滩虽然位置更核心，但位于南北高架路旁，噪音势必造成一定的影响。产品本身无大问题，高品质外立面+标准的大平层户型。出门即太古里、东方体育中心、滨水公园等，生活便利度无需赘述。110-217的户型，跨度稍大，属于改善到豪宅入门的大小。目前仍在销售，可后台咨询。
“随着上海核心地段城市更新的持续推进，更多核心地段的可开发用地入市，势必将推动上海更多优质的高端住宅项目入市，甚至会迎来如纽约一样的设计大师作品百花齐放的时代。”
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重庆在过去二十年一直是国内住宅创新突破的领衔城市，从十几年前就出现了玖玺台、印长江1891等具有设计领先性的全玻璃幕墙住宅。重庆也成为多个国内头部开发商的大市场，龙湖、融创、香港置地等开发商在重庆推出了一个又一个具有创新的高端产品，引领市场风向。![]()
重庆玖玺台 来源：网络在过去十年，重庆迎来国内城市中少有的豪宅新风潮，从摩西萨弗迪的来福士广场、鹅岭峯，罗杰斯的重庆中心，UN Studio的国浩18T，独立设计师集结的麓悦江城，到全国出圈的GOA设计的启元，第四代住宅代表观宸……毋庸置疑，重庆来福士是近年国内顶级豪宅的绝对代表作之一。无论从设计、施工、内装、户型到配套，均可成为重庆版的“汤臣一品”。由于来福士的绝对地理位置，相对于其他位于住宅大社区的楼盘，更加独立，因此对于一部分本地客群来说稍显交通不便。五星级酒店、服务式公寓、20万方购物中心、空中健身房、酒吧、无边际空中泳池等配套，可以说是能想到的配套全齐。3-5万的精装修价格，目前来看已不算夸张，二手价格已经维持在3万+，市场认可度已起来。![]()
观音桥中环万象城旁的精装类板式小高层大社区。也是香港置地联手华润打造的第四代住宅。虽然不如来福士的两江四岸景观和建筑的地标性，但观宸可能更接近传统意义上的“豪宅大社区”。观宸由多个地块组合而成，围绕中环万象城购物中心展开，因此组团与组团之间互相联动，形成了一个具有“小区”特色的规模效应。观宸的户型以2T4的塔楼和2T2的板楼为特色，相对于来福士的塔楼，更加具有住宅的通透性。观宸的精装风格，与来福士的国际极简风格不一样，更加强调内装的精致、复杂、高级石材与木制贴墙的组合，更加偏向港式风格。精装标准同样高水准，有兴趣可后台咨询。![]()
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观宸二期在售户型香港置地在观音桥打造的首个豪宅社区。位于观音桥商圈以西，由两个商业地块和三个住宅地块组成。启元以精致商业街区+甲级写字楼为引擎，打造观音桥的低密度开放式街区和高品质写字楼群。由街区展开，引出两大精装住宅组团和一个单体楼。其中主住宅地块采用2T4、2T2、2T3等户型设计手法，高配置精装交付。目前已交付其中一个住宅组团，第二个即将交付。项目整体将在2025年左右呈现。![]()
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启元部分户型国浩18T是解放碑周边城市更新的又一个超级项目。国浩18T项目四个地块，住宅两个地块，规划5栋住宅（以2+3的形式布局）。另外东面地块一栋公寓和一栋写字楼组成，占地面积73亩，建筑面积34万方，总共1046户，与十八梯风貌区紧密相连。由全球著名的先锋建筑公司UN Studio设计，可以看到建筑语言与山峦起伏的山城概念的结合。户型多样，精装标准高，是18T在渝中区占有一席之地的优势。![]()
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国浩18T实景图
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18T部分户型位于两路口的另一个超级综合体-重庆中心。西南片区首个高铁+地铁双TOD项目，海拔456M-60层超高层摩天住宅俯瞰全城。又是一个国际建筑大师作品-理查德·罗杰斯担任总纲，从建筑方案可以看到明显的高技派风格。全落地玻璃幕墙，192-400平的全大平层产品（T2,T3目前已接房交付）。![]()
重庆中心户型“重庆成为国内少有的国际级建筑大师参与住宅项目的城市，产品丰富多元化程度甚至比上海更甚。这其实与重庆住宅相对价格低，居民购买力强，价格潜力大无不相关。
同上海一样，重庆也是国内进行城市核心区更新较积极的城市，因此在核心区还会有更多的可开发用地出现，未来还会有超越观宸、启元和来福士的项目吗？拭目以待！”
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北京的豪宅市场一直被核心区几个老项目把持，新供应不像上海和重庆这样集中在核心区。北京的核心资源稀缺，朝阳公园周边已经多年未出让新的住宅地块，少量存量楼盘（合生缦云的新一期-缦合北京）、东直门8号等，为市场带来了新的选择。朝阳公园的缦合是北京近年整体水平较高的豪宅，但其实是一个位于云霄路8号的大盘中的一个组团，正对朝阳公园，可俯瞰北京CBD天际线，因此在北京属于稀缺地段与产品。朝阳公园周边是北京核心区最大的豪宅集中区，但即使市场认可度较高的融创北京壹号院，也有5-6年历史，缦合北京的推出，是填补市场空白，也是对朝阳公园周边高端住宅品质的提升。另一个值得关注的是中海京华玖序，位于南二环附近，也是核心区近年少有的新盘。虽然景观不如缦合北京，京华玖序的产品更强调小区感和中低密度，产品为203-280，以板式竖厅为主。居住性强，地段核心，规模大。这也是京华玖序不同于其他几个北京豪宅的地方，具有稀缺地段的规模效应。东直门8号是另一个单体楼，相比缦合和京华玖序，缺点是没有小区组团。项目位于北护城河及亮马河交汇处，是近年来北京二环、三环罕见的顶配滨水宽景豪宅，地处两河交汇处的半岛地势，景色优美，周围400米内没有高楼遮挡。建筑设计GAD，室内设计由著名的豪宅与酒店设计大师-傅厚民Andre Fu负责。北京二环内是几乎没有新盘，因此东直门8号的出现，是提供了另一个稀缺的产品。高标准建筑设计与室内装修，滨水空间和与三里屯的近距离位置，使东直门8号成为目前北京核心区域的另一个顶豪选择。![]()
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东直门8号户型
“北京同上海类似，是面向全国的豪宅市场。核心区供应土地相较于上海更稀少，因此产品更加稀缺。除了少数存量项目改造，新盘几乎都在城市近郊，因此核心区的豪宅显得尤为少见。好在目前北京加大了过去尚未推出的部分核心区土地供应，使市场活跃度提升。”
在过去10年，成都与杭州是近郊优质大盘的代表城市，经历了城市向南发展，产品更新迭代快，尤其经历上一轮凤起潮鸣、西派浣花、西派少城、武侯金茂府等多个豪宅项目的磨练，开发商积累了更多的豪宅开发经验，就等合适的地块出让。麓湖生态城是一座以生态资源为基底，聚合居住、产业、休闲娱乐配置为一体的新城。位于成都天府大道两侧，是天府新区内优先呈现的生态示范区，由近50个设计机构，100余位设计人员打造。由总部经济，创意产业（含有旅游产业）、综合商业服务三大类构成。麓湖引都江堰之水，依浅丘地形自然成湖，湖域面积约2100亩，成为麓湖产业及住宅中非常重要的生态基底。麓湖湖域规划呈珊瑚状，水系延伸至城市空间。麓湖的公共绿地呈带状布局，生活场景与多变的主题景观紧密联系，移步换景，充满探索的乐趣。
目前在售的城市级豪宅中，麓湖会持续推出新的组团，后续关注。近期交子金融广场成为热点，其位置位于金融城，是整个金融城板块唯一的新盘，具有地段稀缺性。整体规划类似旁边的银泰中心，由写字楼、星级酒店、行政公寓、裙楼商业、云端平层组成。由于位置核心，距离银泰中心和成都SKP均较近，成为目前金融城热度较高的大平层楼盘。整体户型偏向公寓设计风格，其产品黑房间稍多，缺乏住宅属性的户型会是一个难点。不过视野好，地段、区位、配套均衡，是金融城置换的另一个选择。近期开盘销售数据亮眼，也印证了地段与相对合理的产品设计，保证了项目的受众。![]()
交子金融广场嘉佰道是收购的阿玛尼公寓，地段位于九眼桥，城市核心地段，精装标准较高，但只有两栋楼，且周边较老旧，缺乏集群效应。楼栋本身品质较高，尤其精装修标准高，完成度高。地段是城市绝版，步行到香格里拉酒店、兰桂坊、太古里仅十余分钟车程。![]()
成都嘉佰道户型
位于天府新区西核心地段，天府招商花园城（今年底开业）旁，可谓天府西目前最好的地段。出门即是低密度商业街区和绿廊公园，且招商花园城即将开业，不存在配套预期兑现问题。项目推出时机刚好。目前平层户型210-376主力户型，南北朝向，板式通透，T2大平层，精装交付。![]()
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招商翎云阁户型
“成都一直是国内豪宅项目较活跃的城市。以高新区、天府新区、锦江区扩展区域、武侯区扩展区等地段多点开发，在近年陆续推出优质的高端楼盘项目。成都的豪宅集中于城市的新兴区域边缘，利用城市化进程的配套发展新区，因此产品受限制较少，多以板式大平层、多层为特点。”
深圳核心地段近期只有中海深湾玖序一个项目，虽然景观不如深圳湾，但从后海到超总目前就这一个新盘，户型品质优于深圳湾悦府，出圈不无道理。项目位于深圳湾超级总部基地西北，中信红树湾旁。项目由六栋超高层塔楼组成，与周边超高层。六栋塔楼采用统一的设计语言形成高低错落的天际线，利用建筑群落的秩序性和标签性打造城市地标。项目底层整体架空，二层设置空中连廊与城市公共体系串联。项目户型以190-315为主，5套顶跃，可选择精装。同北京一样，深圳目前核心地段的新盘极度稀缺。在产品没有明显硬伤的前提下，项目并无竞品。深湾玖序开盘即销售超过60%，足以说明产品本身定位的精准和市场的需求足够。![]()
中信地产深耕深圳豪宅的全新大盘。位于蛇口半岛城邦旁，项目总用地面积为44144.95平方米，计容总建筑面积为216994平方米，是涵盖住宅、商业、酒店以及办公等多业态的大型综合体。预计主力户型在200-460，或许还有小户型。项目刚启动，因此短期之内只有深湾玖序一个新盘。项目入市时间待定，值得期待！
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中信深圳湾后续产品和户型尚未公示，值得期待！
“深圳城市更新以超高层、高容积率为主，在过去十余年陆续推出了多个优质的高端楼盘。但随着城市化进程的日趋完善，城市也遇到发展空间受限、城市更新节奏不可控等限制，优质地段极度缺乏可开发土地。近期深圳湾若干商业地块调规为住宅，被视为是缓解核心区住宅供应缺乏，盘活空置开发土地的举措。未来看香蜜湖是否有新增住宅用地，也值得关注。”国内几大城市在陆续达到较高的城市化率后，多少会面临核心区发展空间有限、郊区城市化进程完成的局面，各个城市的豪宅新项目或许会出现供应不足/过量的局面，参差不齐。有的城市进行核心区土地储备积极，近年逐步释放，带来了多个优质项目。有的城市极力发展郊区，缺乏核心区的土地拆迁储备，使未来城市再开发的机遇受限，造成无地可开发的局面。本文仅选取了部分代表性的城市，广州、杭州、武汉、南京等城市也有各自的代表豪宅，在未来会择机分享。本篇专题选取了部分代表性楼盘，基于几大城市当下新盘，已售罄项目不计入。也可一窥有哪些城市的豪宅储备充裕，未来发展空间较大。如果对以上楼盘感兴趣，可添加小V咨询
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文中梳理统计来自网络，部分图片及内容来自网络，仅供参考。统计楼盘基于目前在售/在建楼盘，已建成售罄的项目不计入统计和分享。部分数据来源项目网站，或与实际在售有出入，仅供参考。
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