不同于渝中区采取综合体的巨无霸项目引擎模式，江北区面临更复杂的地形条件和相比渝中区更大的腹地，似乎在城市更新的道路上更能形成规模化效应。
观音桥商圈扩容、长安厂城市更新、蚂蝗梁城市更新、溉澜溪片区开发、寸滩邮轮母港新城、红旗河沟-花卉园片区、玉带山片区...多个具有市场化属性的城市更新开发，激发了参与者的积极性，同时带动整体片区功能升级迭代，成为与渝中区同步前进的另一个大区。
江北区的城市更新布局
江北区老城的地形与渝中区部分地段类似，滨江区域和内陆腹地高差大，早期开发项目规模大，但缺乏城市街区网络的连接，因此出现了众多的大开发项目的同时，城市路网系统繁杂，断头路多。
随着观音桥商圈扩容和道路重新规划，江北区正在将过去割裂的城市区域，用网格状连续的道路体系和城市脉络缝合、连接，形成成片的更新开发。
江北区城市更新重点项目示意 道宇绘制
什么是“Hills模式”？
不同于渝中区专题所提出的“曼哈顿更新计划”，江北区所采取的是以改善在地居住社区和升级商业配套的“社区更新模块”，而弱化渝中区以“商务办公和城市综合体”为起点的大体量重投资开发。
这种模式更加接近于东京近20年从六本木-中城-虎之门片区进行的一系列城市更新项目，这些项目都有一个共同的特点：成为开发商森大厦集团的Hills“之丘”系列，即高品质的新居住社区与城市新型商业配套结合的城市更新项目。
东京核心区的再开发鸟瞰 来源：Mori Buildings
三十多年前启动的“东京城市更新Hills计划”，是一个一个的组团式开发，或商业综合体，或住宅组团，形成一个个的节点并扩散到周边的居住社区的更新。也为现有的城市配套提供发展腹地。
东京核心区城市开发示意图 来源：Mori Buildings
东京麻布台Hills 来源：Heatherwick
江北区Hills更新计划
早在20年前的观音桥，江北区就开启了城市化进程。早年江北区从观音桥到红旗河沟还未成型，开启新城扩张后，逐步形成以观音桥为商业消费中心和以江北嘴为商务办公中心的双轮驱动模式。北城天街、世纪新都、星光68等多个商业综合体的建成，使观音桥逐步成为重庆头部的商圈，甚至在某些指标上超越解放碑，成为重庆第一商圈。
观音桥商圈的历史沿革地图 道宇绘制
如此大规模的城市化进程，并且创造了比肩解放碑第一商圈的规模，似乎在国内一二线城市里都比较少见。观音桥也带动周边形成了重庆另一个具有活动和商业活动的中心，并随着江北区拆迁更新，进行新一轮的蝶变。
观音桥商圈的过去与现在 来源：网络
类似上海徐家汇商圈和深圳湾商圈，观音桥提供了一个本地居民消费娱乐的第二选择，区别于城市第一商圈游客属性，本地商圈则满足了区域内腹地的商业商务活动需求。徐家汇新增的开发，通过多个地块组合，打造一个全新的城市更新体系，并结合现有的商圈地块，构建立体城市网络。
徐家汇商圈建立空中连廊体系 道宇绘制
上海徐家汇商圈鸟瞰示意图 来源：SHKP
徐家汇在十年前启动了全新的城市更新项目-徐家汇ITC，包含多个街区组合的城市综合开发。新鸿基打造规模超越港汇广场与老徐家汇商圈的城市级项目，包含购物中心、半开放街区、甲级写字楼、五星级酒店等业态，地下、地面、空中全面连接老徐家汇商圈。
随着徐家汇ITC的逐步建成，周边的更新项目也随之而来。
徐家汇ITC整体鸟瞰图 来源：新鸿基
现阶段江北区所采取的城市更新总体思路：
如果说渝中区是重庆第三产业商务办公的核心区域，江北区则是北区生活、消费、商业的核心区域。重庆江北区以观音桥大片区为起点，带动大观音桥片区进行城市更新。多点再开发还包括花卉园-红旗河沟大片区、鲤鱼池长安三厂等多个节点。
梯度开发
江北区在十余年前启动城市更新，大量拆迁、土地储备，2000-2010年代即开启了沿北滨路的城市开发走廊，从珠江太阳城、融景城、春森彼岸到招商江湾城、财信北岸江山、华润中央公园。
北滨路沿线开发项目示意 道宇绘制
龙湖春森彼岸设计概念
江北区在进行住宅地块储备的同时，也在积极推动商圈的升级扩容。无论是观音桥商圈，还是江北嘴的商业综合体盘活，还有九街夜生活大商圈和鲤鱼池的合作村及长安厂商业街区，江北区通过多个集中商业，去开拓新的具有创新模式的配套，并且以这些新商业，带动住宅地块的进一步释放，使城市更新带动土地价值提升和城市再开发。
这样的更新策略，为城市发展带了源源不断的机遇，而以量换质，也将城市核心地段的社区品质一步步提升，最终带来了江北区的再次全面升级。
鲤鱼池长安厂片区概念方案示意 来源：网络
渐进释放
不同于渝中区和曼哈顿的点状式城市更新，江北区在进行着更接近东京的“片状梯度开发”。这种梯度开发，带来的是住宅供应的渐进和需求的逐步释放。
进行了十余年的豪宅化进程，纽约曼哈顿已面临豪宅供应过量，而普通住宅欠缺的困境。
同理，渝中区在多年只有少数几个豪宅新盘，而缺乏刚改、改善楼盘的供应，导致豪宅去化不理想，改善人群又得不到满足。
江北区的城市更新模式示意 道宇绘制
多档供应
江北区提早进行拆迁与开发的可行性研究工作，权衡市场缺口，以刚需、刚改的中高密度楼盘吸引基本盘居住者，稳住本地居住人口的同时，再逐步攻坚中高端改善楼盘的开发机会。2021年小苑、2022年电测村的土地出让，以香港置地、华润等开发商进驻观音桥，标志着江北区迎来高品质居住社区的回归。
江北区在售楼盘总价区间 道宇绘制
数据来源：第三方平台及重庆网上房产数据
注：江北嘴壹号院东苑总价按单价3万/平估算，或与开盘有出入
江北区在售楼盘面积段区间 道宇绘制
数据来源：第三方平台及重庆网上房产数据
观宸、启元、合能渝玥府、建发缦云、中海寰宇时代、万科天空之城、象屿观悦府、煌华晶萃城等十余个从精装豪宅到刚需的楼盘，形成了一个完整的产品梯度，使买房者在江北区能够根据不同的预算进行选择。
中海寰宇时代整体鸟瞰图 来源：中海
观音桥启元全景鸟瞰效果图 来源：HKL
观音桥观宸全景鸟瞰效果图 来源：CR & HKL
未来的电测村二期、鲤鱼池长安厂地块、壹号院东苑等项目，又将丰富江北区的住宅供应，使客群与腹地形成较好的互补效应。
江北嘴壹号院东苑示意图 来源：江北嘴置业
江北区的未来机会
江北区，不同于渝中区的有限腹地和较高密度的老城，大量多层建筑区域，均为江北区预留了未来拆迁再开发的机会。观音桥商圈的扩容，则为江北区进行下一步的城市拆迁更新提供了绝佳的引擎。长安厂的搬迁和更新，则为北滨路中部的腹地提供了再开发的空间，并将鲤鱼池与大九街进行了城市级别的连通。
未来，江北区还将继续进行升级与土地储备，为下一轮的发展做准备。
编号 | 地块 | 占地（亩） |
1 | 肥皂厂地块 | 188 |
2 | 玉带二号地块 | 73 |
3 | 南桥寺地块 | 47 |
4 | 瓦厂嘴地块 | 104 |
5 | 蚂蟥梁地块 | 106 |
6 | 长安三分厂地块 | 285 |
7 | 溉澜溪地块 | 71 |
8 | 黑石子地块 | 406 |
江北区今年推出的土地梳理 来源：重庆江北发布
住在江北
江北区滨江沿线和腹地均比渝中区更大，拆迁规模和节奏更紧凑，同时具有渝中区的点状式城市更新机会和渝北区一样的片区更新机会。目前江北区有十余个在售项目，未来也有储备新的开发用地。
江北区及周边在售楼盘地图 道宇绘制
江北区的下一个阶段
“城市组团的连通
江北区及周边在近几年陆续开发出多个不同总价位的楼盘，以满足不同预算的受众。观宸、启元以超过3.5万的单价领衔重庆豪宅市场，凯德九章以2万出头的单价成为北区精装大平层的代表。
观宸会所实景
凯德九章实景图
位于嘉州路的合能渝玥府、花卉园的象屿观悦府、建新东路的建发缦云等楼盘，总价更加温和，产品偏向改善，对于预算在凯德九章以下的客群，则是较合理的选择。
建发缦云实景图
中海三大项目以高、中总价段搭配，并配有更小户型的可出租产品，补齐了观音桥-红旗河沟-大龙山片区的供应。
中海映熙台实景
北滨路往北，是另一个城市发展轴线。以江北嘴壹号院东苑为起点，天澜道、万科御澜道、长江序等，组成了北滨二路的高端楼盘走廊。江北嘴公园里、龙湖江山颂、龙湖青云阙（渝北汽博片区）则弥补了改善价位的产品。
江北嘴公园里实景
长江序实景图
结语
江北区，在过去二十多年的城市化进程中吃到了第一批红利，也因为早年规划理念的不足而留下诸多遗憾。在新时代的发展中，江北区吸取了诸多发展中的教训，并以积极的更新态度和城市再规划的思路，将割裂的城市区块融合，打通多条断头道路，使城市网络连续、均衡。
未来的江北区，将逐步实现城市网络连通，回归核心区，都市功能完善与居住社区提升。
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