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12月20日下午，由上海市规划和自然资源局指导，静安区人民政府与上海城市更新开拓者联盟共同主办的《2024 上海城市更新开拓者大会》在静安区市北科创社区成功举办。本次大会围绕“城市更新”主题，重点发布了静安区市北高新、东斯文里、张园三大更新项目，汇聚了政、企、学多方力量，共同探讨未来城市发展的新路径。FTA集团作为本次大会的重要合作伙伴之一，积极参与了多个城市更新项目的推进工作，也是静安国际科创社区的设计方。大会吸引了来自市、区管理部门、上海城市更新开拓者联盟、相关企业及机构的约150名嘉宾到场。上海市规划和自然资源局副局长徐明前、静安区区长翟磊等领导发表致辞，阐述了上海在城市更新中的整体布局与静安区的重点实践。本文为FTA集团中国区创始合伙人、执行董事长施道红围绕“更新与产业”、“文化与创新”的一些思考，与大家分享，欢迎交流！转载引用请注明出处。内容仅供交流学习，不做任何商业用途，不代表任何投资建议。![]()
过去几十年，中国的城市发展一路狂飙，依靠的是“开发式扩张”模式。很多朋友知道，我们FTA的项目主要集中在一线城市，如上海、苏州、深圳、成都、北京等地方。我们接触了很多项目，跟很多人都聊过，很遗憾，很多城市更新仍在使用老旧的方法，甚至很多在一线/新一线城市的人也是用“开发式更新”模式去思考。“开发式更新”模式，说白了，就还停留在“土地经济”那一套上：北京、上海等地的甲级写字楼空置率，已然超过了20%这个国际公认的“警戒线”，而且据牛津研究院(Oxford Economics)的预测统计，近年来累积的大量在建项目已经形成了超过3亿平方米的存量，相当于十年供应量的总和，市场早已“消化不良”，甚至在建的项目也有可能永远无法实际完工。![]()
用同样的方法做同样的事情却期待不同的结果是愚昧的。这里的关键，在于通过引入高附加值产业、优化区域功能，从传统的“空间增值”转向“产业运营”。一个区域的“盘活”，靠的不仅仅是物理改造，而是营造更有吸引力的生态，引入具有高成长性的科技企业、文化创意产业、金融服务等新兴行业等，进而让土地的角色从静态的“资源”变成动态的“平台”，从简单追逐物理空间效益，到专注于人、产业和创新之间的动态互动。![]()
静安市北高新国际科创社区@FTA设计
了解FTA的朋友知道，FTA以设计为主，但随着时间的推移我们来到存量时代，为了应对这种变化，我们10年前就成立了TOP研究院，近几年我们开始做产业服务部，旨在为客户提供一站式的解决方案，也就是从研究到设计再到产业服务，与区域共成长。站在我们的视角，未来需要从“开发式更新”，到“盘活式更新”，![]()
从传统的园区局部思维
转向系统集成的片区思维
我一个朋友，是一个新兴互联网科技公司的创始人，上次咨询我关于四块地的建议，这四块地分别是前滩、西岸、新天地和虹桥。请注意，他并没有明确哪一栋楼，哪一个街道，而是首先会考虑片区，因为这群企业优先思考的是自己的生存环境——也就是我们说到的片区思维。
这是一个更大系统的竞争，每一个园区在反哺片区的同时，又会受到片区的影响或局限。园区之间如果不能在更大的片区系统中找到自己的竞争优势和特色，一定会相互耗损，而丢失未来的发展机会。那如果园区有“片区”思维，思考自己如何才能帮助片区更好地去做产业聚集，形成独特的产业名片，那么在竞争中也会更有优势。所以，在片区思维的框架下，每个项目都要找到自己的定位。就像在生态系统中，最终能生存下来的不是最强的，而是那些有独特价值的。当然，片区思维是一个更大挑战的运营思维，是一个从传统工种拼合到整体均衡的系统思维——我们认为，一个好的片区思维一定要同时满足以下六个方面：战略、产业生态、生活品质、空间场景、文化圈层与资管闭环。![]()
比如，我们设计的数通链谷，是上海首个区块链生态谷，作为“1+3+N创新产业生态”的重要组成，数通链谷已吸引近百家区块链企业入驻，从绿色供应链到医疗便民，区块链技术赋能产业链升级，它依托的是市北大片区的战略定位——大数据+人工智能，同时也与周边区域形成更大的片区产业生态布局，相互赋能，错位发展。正如上海市委书记陈吉宁调研时指出：“区块链技术是新质生产力的核心抓手，要推动其深度融合产业，助力高质量发展。”我们现在已经从功能时代进入到场景时代，传统园区提供的是冷冰的功能，而场景提供的是有情绪价值的叙事空间。消费和交流都在特定的场景中发生，这也是园区设计的重要考虑因素。在数通链谷中，我们打造了一个“会说话”的温度空间：一方面，楔形绿地与“科技梯田”相融合，为企业提供灵感迸发的环境，形成“生态引力”↓另外一方面，我们创造了开放共享的社群场景，我们TOP创新区研究院在市北高新打造了河边咖啡馆和无人花店，充分利用园区原有的河边露台等配套，融入鲜花、咖啡等时下白领青睐的元素，打造了惬意舒适、开放自由的亲水空间。我们相信，提供情绪价值的场景会成为未来好的园区和城市的基础设施。![]()
如果说传统园区的价值是一片用以招商的土地，那么未来园区的核心是人，是网络，是创新的涌动与联结。
目前，中国的大多数园区还处于“物理时代”，这意味着它们更多是资源的集中地，处于“运营空间”这一阶段。然而，这种简单的物理聚集，常常缺乏协同与创新的内生动力，形成了一个个“孤岛”。
慢慢地，园区已经在向“化学时代”迈进，也就是“运营社群”的阶段了。
园区通过推动企业间的联结与互动，促使知识、技术与资源之间产生“化学反应”，比如通过社群活动、公益组织甚至政府搭台，打破企业之间的壁垒，让园区不再是孤立的资源点，而是一个充满合作机会的“能量场”。
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创新网络如同有机体的神经系统，各个节点之间的互动促进了整体的生长与自我更新。这种形态的园区，将成为城市经济的“永动机”。比如硅谷，硅谷最有价值的，不仅仅在于它的高科技产业，更在于这里汇聚的人才和庞大的网络系统。只有人才汇聚在这里，并且形成了相互耦合的网络，就会源源不断地创造出新的产业，所谓“道生一，一生二，二生三，三生万物”![]()
近期我们TOP研究院的美国团队去波士顿调研，深入探访了全球最具创新力的1平方英里——Kendall Square。我们发现，将很多科技公司连接在一起的，是数量巨大的“非盈利机构”与“第三方服务机构”。很多城市在营建创新区的过程中，往往会把大量的精力与资源放在“实物资产”与“经济资产”上，很多人在研究Kendall Square独特的创新生态，研究创新的公司与产业，毕竟，这些都是可以看得见摸得着，也是可以衡量的。在构建和支持创新生态系统时，必须关注那些不以盈利为目标但却对社区和社会有着深远影响的服务机构。正是这些机构的存在，丰富了创新生态，促进了跨界合作，推动了长期的可持续发展。![]()
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从“设计确定性”
到“设计不确定性”
而城市的形态，城市的逻辑在下一个时代也需要发生转变——既然我们的城市像一个复杂的生命体一样，不受我们的控制，能自己演化，那么我们设计师的作用，就不是准确预测复杂交互的终局(城市的复杂性让任何模型都拿它没有办法)，而是遵循演化的思维；营造一个能不断孕育创新的环境，而这样的环境，其核心特征就是——![]()
传统的单一功能的模式已经不再适应，要想穿越周期，多元化是关键，所以生活-工作-娱乐（LWP）开发项目越来越受欢迎。比如，由FTA主持设计的上海科创源项目，由2栋历史保护建筑与7栋新建筑组成，总建面积约14.6万平方米，涵盖了写字楼、商业、文体等多种复合业态，多重协同产业社群。![]()
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上海科创源 @FTA设计
在这里，有全天候的配套设施和服务，为创业者、研究人员和学生们创造一个持续交流和启发的平台，让他们的创造力在这里得以充分迸发，为科创社区注入持久的活力。从功能布局上就做到“24H有活力的科创社区”。
我们在小米北京的园区规划中引入了生产工厂，形成研发、生产、市场“三位一体”的闭环。这不仅能够缩短研发与量产之间的时间差，还有可能将整个区域升级为一个“科技工业旅游热点”。很幸运的是，北京的城市规划者最终也认同了这个建议。目前小米黑灯工厂建成投产，绝大部分工作由智能机器人自主完成，24/7小时不停运转，年产能1000万台旗舰手机。![]()
未来的园区不会仅仅是一个“物理空间”，而是企业内部部门、企业之间、甚至科学领域之间的“跨界协同平台，只有打破传统壁垒，让科研、生产、市场、甚至学术与商业无缝联动，园区的生命力才能被最大化。
当然，从项目视角来看，“开发式更新”向“盘活式更新”的转变，不仅仅是一种设计思路的优化，更是园区战略定位的全面升级。设计在其中的作用尤为关键，它并非简单地呈现外观，更是起到战略提炼和方向指引的作用。园区的成功不能仅仅依赖精致的设计、强力招商或精细化的财务规划，而必须在更大的产业生态系统中找到破局点。爱因斯坦也曾说：“我们无法用创造问题的同一层次思维来解决问题。”换句话说，园区的发展需要跳出固有框架，从片区、区域甚至全球的视野中寻找答案。今天与大家分享的内容背后，是我们对“专业能力”的再思考。我们FTA团队一直以专业为傲，我们认为，真正的专业能力，是能预见客户尚未意识到的问题，并提前为他们提供解决方案。如果您对园区转型、产业生态或具体案例有任何问题，欢迎随时提问。我们的研究团队期待与大家通过更深入的交流，共同探讨这些前沿话题！▼ 点击下方关注TOP创新区研究院（TOP_Lab）![]()
二维码只存续到12月29日
TOP Lab (TOP创新区研究院) 隶属于FTA建筑设计事务所，作为一个非盈利的研究平台，其使命是打造创新区领域的智库.TOP研究院专注于全球创新区的一体化研究，从Talent(个人), Organization(组织), Place(区域)三大维度出发，通过对全球创新区案例、创新区产品大数据整理、以及产业创新及工作方式创新的研究，探索中国创新区的实践路径。FTA是领先的办公及产业（科技）地产一体化设计专家，拥有1000+个科技园区与办公总部的设计实践经验，其中包括3个国家级综合性科学中心的重点项目、多个世界500强总部或区域总部等。FTA提供从研发策划、城市设计、建筑设计、室内设计、景观设计等一体化的专业设计服务，服务的客户包括：市北高新、张江高科、天安骏业、上海地产、小米科技、罗氏制药、阿里巴巴、迪士尼、西门子、凤凰卫视、上海港城集团、苏州新加坡工业园区等知名品牌。未来是创新的时代，在“为创新设计场景”的使命下，FTA一直践行“与客户一起创新”的价值观。
