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我们一直在思考产业地产领域的挑战与发展。众所周知，传统建设的高潮已经过去，从宏观来看，全国各地的空间过剩情况都很严重，一些之前完全不担心招租的园区都开始着急了。
在这个背景下，我们接触了很多园区项目，发现很多建设、更新与运营仍在使用老思维、老方法。
爱因斯坦曾说过一句话：
疯狂就是一再重复相同的事情，却期望得到不同的结果。
为什么总是在重复同样的事情呢？
在实践中，我们发现最难改变的其实是人的认知，而固有的认知会影响我们对未来的判断。
我特别喜欢一句话：“如果我们不通过认知来赚钱、创造价值，那我们唯一能靠的就只有苦力。” 这些年来，我们和许多合作伙伴讨论，最终提炼出三大思维的转变，想与大家分享。
之前我写了一篇文章，得到了不少顶级园区领导的转评赞（后台留言关键词片区思维，获取文章《做园区，应该要有“片区思维”？》链接）。
这篇文章的核心就是——
现在城市已经进入到片区竞争时代。
这是一个更大系统的竞争，每一个园区在反哺片区的同时，又会受到片区的影响或局限。园区之间如果不能在更大的片区系统中找到自己的竞争优势和特色，一定会相互耗损，而丢失未来的发展机会。那如果园区有“片区”思维，思考自己如何才能帮助片区更好地去做产业聚集，形成独特的产业名片，那么在竞争中也会更有优势。
TOP研究院有很多文章提到过，成功的创新热点都有一个共同点，那就是在人才和创新网络上保持区域优势和系统优势，他们竞争的是世界上其它区域的创新区。
当然，片区思维是一个更大挑战的运营思维，是一个从传统工种拼合到整体均衡的系统思维——需要将各个领域的专业知识整合成一个整体，不断调试，最终形成一个均衡的大片区。
我们认为，一个好的片区思维一定要同时满足六个方面——
1.项目在城市战略上的定位。每个项目都需要有明确的城市战略定位，大的城市群是什么、竞争优势是什么？
2.产业生态。如何营造产业生态；营造什么样的产业生态。我们最近与漕河泾合作的一个项目体会很深。他们对最初的方案不太满意，我们接手后，从城市战略的角度找到项目的差异化特色，重新规划了产业生态，解决了项目与张江和虹桥等区位错位发展的问题，项目得以顺利推进。这个项目的定位不仅关注自身，更是希望未来和周边区域形成更大的片区产业生态布局，相互赋能，错位发展。
3.生活方式。每个园区需要为入驻的人群提供合适的生活方式。不同年龄层的需求不同，甚至不一样的企业/行业，其人群的偏好也不一样。比如华为和腾讯，他们的员工平均年龄只差一岁，但是员工的喜好和消费习惯非常不一样。所以我们不是说同一个配套放在哪都合适，根据产业类型、根据我们员工年龄喜好和教育程度，为他们打造匹配的生活方式。
4.空间场景。我们现在已经从功能时代进入到场景时代，传统园区提供的是冷冰的功能，而场景提供的是有情绪价值的叙事空间。消费和交流都在特定的场景中发生，这也是园区设计的重要考虑因素。我们相信，提供情绪价值的场景会成为未来好的园区和城市的基础设施。
5.文化圈层。我们遇到好几个500强客户因“文化圈层”而搬家的案例，有的为此甚至付出了更高的租金，他们相信，一群有着相似文化价值观的人走得会更长远。此外，从片区思维来看，片区需要非盈利机构来更好地构筑文化价值观，来为整体片区带来更大的价值回报。
点击下列图片，阅读“全球最具创新力的1平方英里”，竟然有如此高浓度的“非盈利”机构！
6.资管闭环。用“货值”来衡量产业园的价值已经过时了。衡量一个产业园值多少钱，应该基于产业运营、园区内企业质量、产业集聚、租约长短及租金水平等综合因素。
最近，我们有幸跟几位书记面对面交流学习，大家都非常关注长三角一体化，因为更大的片区统筹会带来新的价值和机遇。但大家同时也觉得长三角一体难度较大，所以首先立足沪苏同城发展。
这也让如今苏州市各级领导非常关心并防范各片区之间的恶性竞争、同质化竞争问题。
最近我们参与的苏州新建元数智湾就是在片区思维下找到自己差异化发展的典范。我们在深入的片区市场调研后，定位到市场上独特的产品，确保每个项目的独一无二性，不会对周边形成恶性竞争。
这个项目也是首个ESG主题的产业创新中心，在探寻新质生产力的发展思维下，新建元在ESG主题上发力，发挥城市发展和产业引领的责任和优势，为建设更低碳、更数字、更有前瞻性的苏州做了一个很好的尝试。
新建元数智在开园当天还发布了《园区ESG发展白皮书》，也是全国首部经开区层面的ESG白皮书。
在片区思维的框架下，每个项目都要找到自己的独特定位。就像在生态系统中，最终能生存下来的不是最强的，而是那些有独特价值的。
再比如，我们在昆山做的一个项目，它的定位是“昆山都市生活的最后一站，也是第一站”。这是昆山从传统制造业向科技创新城市转型的门户。
这个项目最初是由FTA德籍合伙人和团队在14年前设计的，当时的定位是传统金融园区。现在，我们要将其升级为一个充满活力的科技创新社区——活力街区和科创走廊。
这次，我们不仅仅是做传统的设计，而是进行“大设计”。
具体怎么做呢？我们总结了三项关键任务：
1. 定位：方向比努力更重要
首先是定位，方向比努力更重要。如果项目的定位错了，后续再多的努力也可能是无用功。我们使用片区思维，从更大的区域网络角度来思考项目的定位。
2. 资源导入，系统集成
其次是资源导入和系统集成。我们不仅整合了合适的招商运营团队，还为项目引入了优质资源。如今，设计和建设固然重要，但更关键的是“盘活”项目。
3. 场景提升
最后是场景提升。我们对整体效果统筹负责，不仅在功能上有所提升，更重要的是打造有情绪价值的场景，让人在这里工作时感到舒适和满足，从而吸引人，留住人。
从载体为中心转向
以客户为中心
第二个思维转换是，从载体为中心到以客户为中心。
我们需要意识到园区最有价值的不是那些冰冷的建筑载体，而是企业和人。作为开发者，我们的角色正逐渐转变成综合服务商，负责运营整个社区。
最近，我帮一个园区引荐了一家公司。公司负责人向我抱怨，园区对他们的需求根本不关心。这个小细节说明，这个园区没有真正做到以客户为中心，而客户对园区也没有粘性，一旦租期结束，很可能会搬走。
那么，如何做到以客户为中心呢？
关键在于建立一个客户倾听系统，及时听取客户的声音，与客户共同创新。很多园区开发商希望从单纯的房东变成股东，这就更需要关注客户了。
过去，我们只需将房子出租，招募客户入驻就结束了；但未来，如果我们要与客户更有粘性，就需要深入了解客户，并与他们建立紧密的伙伴关系。
在这个过程中，我们需要解决一个难题：
如何在一个拥有几十万人的大片区内实现“以客户为中心”？
这里我们借用了普莱斯定律，这个定律非常著名，它指出在每个领域中，50%的贡献往往来自于其中根号数的人。比如说，一个行业有10万人，最终只有300人创造了该领域50%的进步。
同样的道理适用于园区。
假设一个片区内有10万人，那么我们需要重点关注的其实是其中的300人。
这300人包括两类：企业的决策者和创新者。
他们是引领创新的关键人物。以这些人为中心，倾听他们的需求，进行创新解决方案，最终与他们共创，形成一个独特的片区文化。
这样的方法对我们来说非常重要，因为它能帮助我们真正做到以客户为中心，通过关注和服务核心决策者，不断调整和优化满足他们的需求，这样的企业和园区才能产生真正的粘性。
从运营空间到
运营社群
硅谷最有价值的，不仅仅在于它的高科技产业，更在于这里汇聚的人才和庞大的网络系统。为什么来自全球各地的人们纷纷涌向硅谷，在这里创立自己的公司？
不仅仅因为这里有充足的资本和投资人，而是因为这里独特的文化DNA——
敢于冒险、开拓进取、互帮互助。
这种文化DNA鼓励人们大胆探索新的领域。
在硅谷，没有人关心你的年龄、私生活或背景，大家都有充分的自由去追求自己的梦想。在这样的文化氛围下，信任成为合作的基础，事情自然推进得非常顺利。
我自己做公司这么多年了，越来越感受到信任这个词的珍贵——信任你的员工、同事、合伙人、信任你的伙伴、客户……信任建立的过程其实就是一起做事的过程。
而社群的本质是把陌生人变成熟人。
如果你在做投资或招商，你就发现这是一个熟人游戏，因为投资的本质就是投人。
如果你在创业，社群会给你更多的支持，不仅在想法和资源上，更在心理上提供支持。
我们坚信，运营园区的核心目标就是运营社群。未来，谁能够将社群运营得更好，谁就能在竞争中脱颖而出。
这次我们TOP研究院的美国团队去波士顿调研，深入探访了全球最具创新力的1平方英里——Kendall Square。这片创新区有着各种运营社群的方式，其中之一就是在空间设计上非常开放和包容。无论你走到哪里，都能随时坐下来放松，整个街区非常舒适，非常有活力。
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我想分享一个我们与市北高新合作了十多年的项目——市北静安国际科创社区。比起每个园区本身，我们更关注的是园区与园区之间形成的城市关系。我们希望将住宅、学校、酒店等功能融合在一起，打造一个混合型的创新社区，因此，业主与我们提出了国际科创社区的理念。
当下有很多园区并不能称得上“城市”，更像郊区，所以过去很多园区开发的过程也是郊区化的过程。在市北国际科创社区项目中，我们特别关注“联系”，提出了“七连”：
交通连、产业连、配套连、空间连、生态连、文化连、故事连。
城市应该是有文化和故事的，能够让人产生归属感，为市民提供情绪价值——未来城市的竞争也是城市情绪价值的竞争。
我们在项目中一个重要的创新点是——引入街区。
我们经常会问园区管理者：你在城市中最喜欢的地方是哪里？
很多人都会提及某条街道。
所以，如果你的园区连一条有魅力的街都没有，那么你的园区可能缺少些什么。我们坚信，一切伟大的创新都发生在特定的场景里，这种场景不是指空旷的地方，而是能激发灵感和状态的环境中。
这个项目在设计初期就对我们的提出了巨大的挑战，它是上海第一个将新建筑嵌入老建筑的项目，也就是说，一半建筑需要拆掉再复原。裙房的老建筑被用作举办活动和论坛的公共配套，建筑中区用于研发和办公，顶层则是希尔顿的五星级酒店，还有无边泳池，可以看到陆家嘴的三件套。
有一天，一位同行设计师一早给我发了张截图，住在市北的人们在讨论，说市北越来越有国际社区的味道了，还代表社区感谢我们。
这些反馈是对我们努力的最大认可和鼓励。
老子曾说过，“圣人为腹不为目”。
真正重要的不是那些华丽的外壳和建筑，而是其中的内容。
其实你会发现，所有伟大的品牌都非常敢于触及事物的本质，他们懂得真正的精髓在于内容，而不仅是外在的装饰。
只有当内容丰富且有深度时，我们才不需要依赖外在的躯壳或环境来彰显自身的伟大。
从园区到片区
从载体到客户
从空间到社群
希望这三点思考可以引发大家的一些讨论，期待各位和我们一起，共同让城市更兴！
