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12月，房地产市场情况延续了上月的良好势头，市场供应小幅增加，市场成交规模持续上升。随着中央及上海楼市利好政策效应的持续释放，市场企稳复苏态势依旧。从新房市场看，市场供求继续上升，释放了企稳向好的积极信号。从二手房市场看，成交套数创下了42个月以来的新高，主要还是一系列楼市利好政策的推动。本文节选于《12月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2024年12月及全年上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。
1、12月共成交42幅，土地出让金额同比回落
12月上海共成交42幅土地，土地总成交建筑面积336.5万平方米，同比下跌7.0%；土地出让金256.2亿元，同比下跌37.8%。本月土地市场虽然成交地块幅数和总成交建筑面积较去年同期基本相当，但由于集中供地质量有所下降，因此土地出让金同比回落明显。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占比19%，商办用地幅数占比24%，工业用地幅数占比24%。从溢价率看，本月5幅涉住宅用地溢价成交，其中徐汇区S030501单元N06-22地块溢价率较高，达到40.4%。从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。5月在当月成交建筑面积同比上涨的带动下，累计成交建筑面积同比跌幅收窄。三季度以来，随着各月成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比跌幅不断加大。11月受到当月成交建筑面积同比跌幅收窄的影响，累计成交建筑面积同比跌幅也减少。预计2025年年初，由于上年同期基期值快速上行，土地市场成交同比跌幅整体仍将处于较低水平。2、2024年第八批集中供地地块成交，全年土地市场表现有所下降自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2024年年初以来，住宅用地供求规模均明显放缓，整体处于历史较低水平。10月以来，住宅用地供求出现上升，土地市场表现也有所起色，11月、12月土地市场成交规模基本延续了这一态势。四季度，部分开发企业为了增加土储，对于市场上一些优质的地块也增加了关注度，推动了土地市场热度有所回升。但整体来看，2024年住宅用地供求规模处于历史低位。从住宅用地成交价格走势看，2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升，达到四年多来的新高。4月住宅用地整体质量有所下降，价格也出现回落。5月则再度回升至较高水平。7月虽然个别地块溢价率超过了10%，但由于其他地块质量较5月有所差距，因此，土地价格整体出现下降。8月，由于住宅用地区位相对较好，推动土地价格再度上升。9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动住宅用地价格达到近年来的新高。此后，住宅用地价格起伏明显。可见，土地整体的质量对于成交均价有着直接的影响。从2021年以来上海各批次集中供地情况看，整体呈现下滑的态势。2022年土地出让金创历史新高，全年涉宅用地成交总金额达到2840亿元。从土地成交幅数来看，2021年土地出让幅数达到历史新高，全年共成交209宗涉宅用地。2024年上海八批次集中供地共成交57宗涉宅用地，共揽金1321.6亿元，成交金额较2023年全年下降39.9%。2024年上海土地市场虽然集中供地批次较多，但由于每批次土地幅数较少，因此全年整体表现还是有所下降的。从商办用地供求情况看，2023年以来，市场供求整体偏弱，三季度整体供求上升，但仍处于历史较低水平。2024年一季度市场供求基本延续了此前的态势。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量，同时带动5月市场成交大幅上升。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应再度大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月以来市场成交整体明显回落，但市场供应在11月大幅上升，主要是浦东推出了多幅商办用地。12月由于11月的市场供应逐步成交，推动当月商办用地成交规模大幅上升。从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格大幅下滑后，此后几个月逐步回升。9月成交价格再次上升至年内新高，此后呈现明显的回落态势。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续明显波动的走势。12月，上海新建商品住宅新增供应面积72.5万平方米，环比上涨3.0%，同比下跌42.4%；成交面积80.0万平方米，环比上涨17.7%，同比上涨3.7%。12月新盘供应延续了上月的上涨态势，市场成交继续上升至年内新高。四季度以来，在一系列楼市利好政策的推动下，市场整体呈现向好的积极信号。从供求走势来看，2024年年初，受到市场供应节奏放缓以及春节长假因素等影响，市场供求大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场热度有所上升，但此后随着供应逐步放缓，成交也随之下滑。6月在利好政策影响以及市场供应加快的带动下，成交出现回升。此后市场热度整体下降，10月随着楼市利好政策效应的释放，成交止跌回稳。11、12月在供应加快以及利好政策影响下，成交持续上升。预计2025年年初，由于春节长假等因素影响，市场供求会出现一定回落，但整体来看，在楼市利好政策的持续推进下，市场仍有望延续企稳向好的态势。
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从历年上海新建商品住宅供求情况看，2011-2015年市场供求整体呈现上行态势，2015年市场供求基本处于近年来最高水平。2016年上海连续出台“沪九条”和“沪六条”收紧调控，导致市场供求明显回落。随着政策效应的释放，2017年以来，市场供求整体出现回落，供应量基本保持相对平稳，成交量则持续回升。2022年，市场供应整体处于近年以来较高水平，市场成交则较上年小幅回落。2023年虽然陆续出台了房地产放松政策，但受到行业整体下行的影响，市场供求仍出现一定程度的下滑。2024年，上海陆续出台“沪九条”和“沪七条”，房地产政策已进入历史最为宽松阶段，在政策作用下，市场供求得到了提振，特别是年底有所企稳，但与历史各年份比较，仍处于中等水平。12月，上海新建商品住宅成交均价为71838元/平方米，环比下跌9.2%，同比上涨2.7%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势。2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。此后新房价格整体回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月以后受到成交结构影响整体出现下滑。预计2025年年初，新房成交价格整体仍将保持相对较高的水平。从历年上海新建商品住宅成交均价走势看，2011年以来，成交均价整体呈现逐步上行态势，其中2017年以前同比涨幅较为明显，特别是2017年同比涨幅达到25%，为历史最高水平。2018年，受调控政策持续收紧影响，同比涨幅开始回落。2019年以来，成交均价整体走势基本平稳。2022年之后，在政策整体环境趋于宽松的情况下，成交均价呈现逐步上升态势。预计2025年年初，随着政策的持续宽松，成交均价也将保持平稳向上的态势。12月，上海二手房成交26249套，环比上涨7.9%，同比上涨71.7%。二手房成交套数创下了42个月以来的新高，主要还是9月底沪七条叠加11月取消普通住房标准带来的税费政策下调，释放了大量外地单身购房需求，并大幅降低二手房交易成本，推动了二手房成交套数继续上涨。从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，此后市场成交整体趋于稳定。2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上，7月市场成交开始持续回落，随着9月末以来陆续推出一系列楼市利好政策，市场成交开启持续上涨模式。从历年上海二手住宅成交情况看，二手房成交套数波动规律较明显。2011年市场成交处于历史低位，此后成交套数开始回升，随即2014年成交套数再度下滑。2015年及2016年成交大幅放量，市场在出现2年低迷后回升，2019年回升幅度不及2013年。2020年成交套数继续上升，但仍低于2015和2016年。2022年，受到行业整体下行的影响，市场成交套数快速下行。此后两年，随着楼市利好政策的持续推出，二手房成交套数逐步回升。12月，上海二手住宅成交均价42710元/平方米，环比上涨2.7%，同比上涨0.2%。从月度数据走势来看，
2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格整体逐步回升并相对稳定。随着11月取消普通住房标准政策的推出，提升了豪宅市场等高端改善型产品的交易热度，也推动了二手住宅成交价格持续上升至历史较高水平。从历年上海二手住宅成交均价看，2011年以来整体呈现逐步上行态势，2018年以后，受调控政策收紧影响，成交均价上行幅度明显趋缓，成交均价整体保持较为平稳的态势。2024年成交均价虽然达到近年来新高，但基本与此前几年的成交均价水平相当。12月，上海办公市场新增供应面积14.8万平方米，环比上涨217.0%，同比上涨48.7%；成交面积2.8万平方米，环比下跌35.9%，同比下跌91.0%。12月办公市场供应规模大幅上升，成交规模则有所回落，基本处于年内较低水平。从供求走势看，2023年以来，1月供应出现放量，此后3月供求规模相对较高。10月供求明显减少，达到近年来最低水平。11月供求再度大幅上升，其中供应达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色，但仍处于历史较低水平。8月、10月市场供应有所放量，但市场成交整体未有明显起色，11月市场成交基本延续此前几个月的水平。12月市场供应再度放量，但市场成交未有明显起色。预计后续市场成交整体仍将延续这一态势。
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从历年上海办公市场供求情况看，2012-2015年市场供应规模整体呈现上行态势，2015年供应规模达到历史最高，2016年以来逐步回落，但2016年成交规模则大幅上升，达到历史最高。2017年市场整体萎缩明显，供求规模均达到历史较低水平。2018年以后市场供求规模相对平稳，2023年供应规模有所回升，但成交规模则较为平稳，2024年市场供求继续回落。总体看，近几年市场表现整体呈现较弱态势。12月，上海办公市场成交均价为29699元/平方米，环比下跌28.2%，同比下跌7.6%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，2月和5月成交价格上升较明显，此后有所下滑并整体趋于稳定，11月则明显回升，12月则再度下滑。
从历年上海办公市场成交均价情况看，整体呈现稳步上行并回落的态势，2020年成交均价创历史新高，但2021年有所回落。2022年虽然再次上升，但2023年之后逐步下降。从同比增幅看，整体呈现振荡下行态势，2024年同比下跌12.6%，达到历史较低水平。
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12月，上海商业市场新增供应面积4.7万平方米，环比下跌34.6%，同比下跌27.5%；成交面积6.0万平方米，环比上涨26.1%，同比下跌65.4%。12月商业市场供应规模有所回落，成交规模则止跌回升。整体看，下半年市场表现较上半年明显活跃。从供求走势看，2023年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应下降，成交表现有所好转。三季度市场供应规模回升。四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。2024年以来，前两个月市场供应规模明显放缓，3月市场供应规模大幅放量，此后出现回落。6月市场供应规模再度上升，成交规模虽然下降，但整体还是保持了平稳态势。下半年以来，市场供应节奏整体加快，带动了市场成交整体的上升。从历年上海商业市场供求情况看，2011年以来，除了2014-2015年呈现明显供大于求、2017年呈现明显供不应求的情况外，其余年份供求规模整体相对平衡。从供应规模看，2014、2015年均超过250万平方米，处于历史较高水平，而2017年供应规模急剧萎缩，主要也是前几年供应规模较大，供应节奏有所放缓。2018年在前一年供应放缓的情况下，供应有所放量。2019-2020年整体供应相对平稳,2021年供应出现回落，此后几年基本稳定。从成交规模看，除了2016年上升明显外，其余年份基本呈现逐步下行并趋稳的态势。12月，上海商业市场成交均价为25285元/平方米，环比下跌31.9%，同比下跌45.1%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2023年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年较高水平，此后成交价格整体回落。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年以来，2月受到宝能公馆1288项目成交价格较高的影响，整体成交价格上升至近四年来新高，此后整体回落并呈现振荡走势。从历年上海商业市场成交均价情况看，整体呈现逐步上行并趋稳的态势，在2019年成交均价达到历史高点后，2020年明显回落，2021年再度回升。2022年之后整体有所趋稳。从同比增幅看，整体呈现振荡走势，2020年回落幅度较大，主要还是受到成交结构的影响。12月，中央层面在几次召开的重要会议中都对于房地产的政策导向予以了明确，为后续房地产方面的工作提供了指导。中央政治局会议和中央经济工作会议均提出了稳住楼市的政策导向，住房城乡建设工作会议对于2025年的房地产工作也进行了部署。上海层面，主要是青浦区加入了房票安置试点，对于增加动迁安置的灵活性、新房销售去化等均有积极作用。从房地产市场看，12月市场情况延续了上月的良好势头，市场供应小幅增加，市场成交规模持续上升。随着中央及上海楼市利好政策效应的持续释放，市场企稳复苏态势依旧。土地市场方面，随着一系列政策的放松，开发企业对市场信心有所增强，也推动了土地市场热度的回升。新房市场方面，市场供求继续上升，释放了企稳向好的积极信号。二手房市场方面，成交套数创下了42个月以来的新高，主要还是一系列楼市利好政策的推动。总的来看，2024
年上海房地产政策全面且力度大，从限购、信贷、税收等多方面进行调整。限购上，放宽非沪籍购房限制，缩短社保年限等；信贷上，降低首付比例及存量房贷利率；税收上，缩短增值税征免年限并取消普宅标准等。随着一系列政策的推出以及效应的释放，市场活跃度有所提升，特别是四季度市场成交量明显增加，土地市场活跃度也有所上升，同时也增强了购房者和开发商的信心，为市场平稳健康发展奠定了基础。年末召开的中央政治局和中央经济工作会议均强调要稳出楼市，住房城乡建设工作会议也提出2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，因此，新的一年，稳住楼市仍将是住房工作的重中之重。同时，加快构建房地产发展新模式，大力实施城市更新等也将是住房工作的重要内容。在中央政策精神的指导下，上海在持续推动稳楼市相关政策实施的过程中，还应结合自身区域市场存在的结构性问题，不断完善和优化相关政策，从而更好地发挥政策效应和作用，进一步推动房地产市场的平稳健康发展。![]()
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