政策解读｜巩固止跌回稳，促进房地产业“十四五”圆满收官

文摘 2025-01-15 07:55 贵州

星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究

2025年是“十四五”规划的收官之年，也是“十五五”良好开局打牢基础的关键之年。高质量促进房地产业发展非常关键。做好房地产工作，就要深刻认识到目前所处的房地产新形势，即止跌回稳的发展态势，同时要明确2025年的工作目标，扎实有力开展各项工作。本文从上下两篇角度进行分析。其中，上篇明确，深刻把握止跌回稳的新形势；下篇明确，要高质量完成2025年部署的重点工作。我们相信，2025年中国房地产业将持续走好高质量发展之路，更好助力中国式现代化的发展。

上篇

深刻把握止跌回稳的新形势

2024年9月底，中央政治局会议明确房地产市场止跌回稳的精神与导向，各地深入落实和开展系统工作。2024年12月中央政治局会议明确，稳住楼市。同月召开的中央经济工作会议指示，持续用力推动房地产市场止跌回稳。要高质量做好2025年房地产业工作，就要在房地产供求关系发生重大变化的判断下，更深刻和精准把握目前房地产市场止跌回稳的新形势，以更加明确我们工作的出发点和立足点。

一、精准把握止跌回稳的形势特征

当前全国房地产市场止跌回稳态势向好，特征丰富：市场反馈积极，止跌回稳态势在多个指标上得到充分体现；市场回稳是全方位的，具有均衡性和普遍性；市场预期持续改善，市场信心持续增强。

一是房地产重点指标出现了明显的转正或增幅扩大现象。以新房市场为例，2024年10月份全国新房成交量即网签数据出现同比增长，该指标相比9月份扩大了12.5个百分点，同时也是自2023年6月连续15个月下降后的首次正增长。此类指标改善，与购房需求的积极释放有关。11-12月份各地反馈的情况，继续印证市场止跌回稳和向好的发展态势。分析原因，各地购房门槛持续降低、购房成本持续下降，其对于激活合理住房消费需求起到积极作用。以首付比例政策为例，过去部分重点城市首付比例最高可达85%，但现在已降至15%，显著降低了购房门槛。各指标的改善，充分说明购房政策持续调整优化、政策效应积极释放。

二是本轮复苏为全方位特征，具有均衡性和普遍性。随着政策的持续消化，其发挥了更加精准的导向作用，促进了各物业、各领域、各城市购房需求的积极释放。以住房类型为例，无论是新房还是二手房，市场表现都是积极的。新房方面，其一改过去下跌特征，当前交易量呈现同比正增长态势。二手房方面，除同比正增长外，很多城市二手房交易已明显向上突破荣枯线。以上海为例，10月份二手房交易明显超过行业默认的1.8万套/月的荣枯线规模，直冲2.2万套的水平，11-12月份也保持了较好的态势。城市分类方面，一线城市表现出领头羊的示范作用，尤其在全国70个大中城市房价指数方面率先由跌转涨。其他城市市场行情也非常不错，包括深度调整的二线城市、中西部省份、各三四线城市等，其2024年四季度披露的数据都呈现了积极的拉升。这充分说明房地产市场回稳是全面和均衡的。

三是市场回稳下的预期积极向好，并持续增强了市场信心。2024年我们调研了一些重点房企和中介机构，总体上各领域从业者对2024年系列政策调整优化表示点赞。这种赞赏是发自内心的，因为其实实在在改善了企业经营状况，也提高了对房地产从业的信心。从购房者来看，大家都非常希望2025年房地产市场稳定、价格稳定。从各地反馈情况看，各地购房门槛比较低，购房需求得到较好和持续的释放。以上海为例，过去非沪籍购房者的购房资格要求较高，最早需5年社保，2024年5月份后执行3年标准，而当前落实降至1年的标准，其市场反应非常敏锐。购房积极性增加，较好解决了“工作-购房-定居”等问题，市场信心也在明显增强。

二、持续用力以巩固止跌回稳态势

2025年房地产市场回稳的趋势性问题备受大家关注，大家既希望看到“楼市稳”，也希望“持续稳”。2025年是宏观经济和社会发展相关政策持续发力的一年，希望达到“用力”和“”给力”的效果。房地产方面更是会立足“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的导向，全面有力巩固房地产止跌回稳态势，促进房地产市场的可持续止跌回稳。

一是宽松政策的效应在2025年将持续释放。2023年以来的系列政策，显著降低了购房成本。最为典型的是，各地2024年出台的一系列政策，可以概括为“应放尽放”、“应出尽出”的特征，这符合房地产市场供求关系的重大变化判断，也符合人民群众的需求与诉求。2025年将是持续消化政策的关键年，尤其结合房地产市场既有的回稳态势，将发挥出更好的市场效果。从目前购房者的心态来看，他们也会主动关注市场交易和价格变动。当量升价稳时，自然就会从过去持续观望的心态转变为积极入市心态。各地售楼处反馈的新情况是，之所以一些楼盘在2024年四季度开始快速去化，是因为过去一些购房者花费了半年或一年时间看房，然后现在购房心态积极变化，入市节奏和选房节奏也就非常快。各项利好政策的积极效应，在2025年也将持续释放。

二是更多的潜在需求将会持续被挖掘出来。潜在需求有很多，这里仅列举部分。其中，过去一些购房政策严厉的城市纷纷取消限购。购房者购房资格获得，势必会进入购房市场中。部分典型城市的反馈是，获得购房资格后，本身这几年购房资金也有较好的积累，自然愿意且有能力加快入市。同时，最近三年有较大一批观望的购房需求，由于市场、政策和房价的调整，其从观望层面进入到不再观望和积极入市层面，这都会在2025年得到充分体现。另外，市场循环机制畅通下，卖旧换新、卖小换大等交易自然活跃。最近两年市场之所以出现堵点，很重要的原因就是部分房东房子没有出售，所以无法及时换房。而现在二手房交易活跃后，此类房东顺利出售二手房，就有更大的空间和能力购置新房。这说明2025年将是房地产市场更加舒畅的一年，楼市各个分市场相互循环、互相支持，有助于带动更多购房潜力需求释放。

三是宏观政策和经济复苏的支持，将产生和释放更多的购房需求。2025年是实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策的一年，同时也是全方位扩大国内需求的重要一年，各项利好政策和房地产政策会发生更好的组合效应，持续助力房地产市场的健康发展。当前我们观察到，全国各地在新型城镇化方面落实了非常务实的政策。其中，户籍政策在持续放宽，各地对于新市民购房方面的支持力度较大，也有非常好的购房补贴或支持手段。又比如，在生育政策方面，各地也落实了相配套的政策。无论是单身人士、新成立家庭，还是多孩家庭等，在购房方面都可以享受非常好的配套支持政策。总之，传统房地产政策工具、新型房地产政策工具、经济社会发展系列支持等，都有助于增厚房地产业加快发展的底盘，确保市场回稳的动力更强。

三、发挥止跌回稳的综合效应

止跌回稳是我们做好2025年房地产业高质量发展的重要起点。同时也是我们进一步发挥房地产业示范效应的重要立足点。2025年房地产业的高质量发展，就是要充分发挥好“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的积极效应，让房地产业发挥更加积极作用，这本身就是房地产业高质量发展的重要体现。

一是房地产产业链会有新一轮复苏和向好的表现。这也体现了供应链将进入到新一轮调整和优化的重要窗口期。比如说，购房者购房后，叠加目前全国一系列持续性的保交房政策，后续房屋交付的节奏会加快。房屋交付后，就会产生物业管理、家居认购、日常消费等需求，其显著支持全国消费市场或内需提振工作，当然本质上是美好生活的各个环节都会得到积极体现。同样，由于房屋销售市场转好，房企的资金状况也会改善，其也会积极投向保交房领域，或是可以积极投放到新房子和好房子的开发建设中，这都会对建材、金融等业务产生积极的带动作用。所以，我们要深刻认识2025年止跌回稳巩固态势所带来的积极影响，并期待房地产业相关产业链步入新的健康发展通道。

二是社会经济金融风险将得到最有力的防范与化解。最近三年社会经济风险高度聚焦房地产相关风险，防范房地产风险成为化解社会经济风险的重要抓手和重要突破口。从2021年下半年开始，全国房地产金融风险化解工作就持续推进。客观地说，过去面临了阻力和压力，很重要的原因是，房地产交易市场偏疲软，同时也有下行压力。而2024年四季度以来全国房地产市场止跌回稳态势很明显，尤其10月份全国70城房价指数数据说明，本轮楼市下行周期（2021年5月至2024年9月）已终结，房地产市场迎来拐点，其将有效缓解一系列风险问题。2025年将持续做好系列工作，进一步促进风险防范化解工作的开展。市场形势变得更加有利。举例来说，房地产金融风险管理工作中，突出的就是房企债务问题的化解工作。过去若房企销售数据不好，那么金融机构也不敢投资或展期，因为偿还债务的资金来源没有解决。而当前销售数据改善，资金状况也自然改善，房企也可以更大方和有底气进行融资和建设。整个金融机制开始循环畅通起来，有助于债务问题的谈判、解决和真正出清，最终真正促进金融风险的化解。

三是促进房地产发展新模式的加快构建。做好“十四五”规划收官和“十五五”规划开启工作，房地产业就必须认真思考和做好发展新模式的相关工作。此类工作的前提在于，旧模式下的房地产市场要稳。否则疲软的、病殃殃的市场是很难承受新模式所带来的新要求。随着当前房地产市场的止跌回稳，2025年房地产市场将呈现出更强健的体魄和姿态，也更有能力做转型和创新。以现房销售的改革为例，各地总体也在推进，但确实也要考虑房企在现房销售下的资金压力，毕竟现房销售对房企的资金要求是在提高，而非降低。随着销售端数据的改善，2025年房企资金状况也会改善，自然可以从容地探索现房销售模式。类似例子充分说明，房地产市场止跌回稳是房地产企业探索新发展模式的重要前提。当前这一前提已经出现，且2025年会得到巩固，将有助于房地产企业高质量构建新发展模式，真正助力社会经济的高质量发展。

下篇

高质量完成2025年各项重点工作

要高质量完成2025年的系列工作，就必须立足于党中央的系列政策精神和2025年的工作部署，不折不扣完成各项工作目标。我们认为，尤其是要重点研究2024年底召开的中央经济工作会议精神，深入把握2025年房地产业工作的重要部署和重要安排。同时结合止跌回稳的巩固态势和社会经济向好发展的新形势，有条理、有步骤、有计划地高质量完成各项重点工作。这里对2025年工作立足点以及重点工作部署进行系统分析。

一、深入把握稳住楼市的总体要求

2025年要坚持“稳住楼市”的导向，即房地产工作要强调“稳”。该导向相比2024年有重要的变化。其中2024年主要从防范化解风险的角度进行，同时重点关注“止跌”范畴。而2025年工作，要密切把握2024年四季度市场已止跌的有利形势，同时紧密把握“十四五”圆满收官和“十五五”顺利开启的工作导向，把“稳楼市”上升到更高规格和更高要求上，真正赋予稳楼市在新一轮高质量发展中的重要使命和历史担当。

要结合2025年总体工作精神和部署，准确理解“稳楼市”的工作导向。1）“稳楼市”提法，建立在2024年第四季度房地产止跌回稳的积极有利形势之上，这就要求各地在2025年要巩固基础、再接再厉、持续有为，更好促进房地产市场的平稳健康发展和高质量发展。2）“稳楼市”意味着2024年在防范化解房地产金融风险方面已取得积极成绩，包括交易数据下行、存量房贷利率过高、房企债务压力过大、楼盘交付困难、一线城市市场压力过大、房价下跌等系列重大风险问题得到综合全面治理，有力遏制了相关风险的扩大。当前要在2024年持续有效防范化解房地产金融风险的基础上，进一步做好2025年稳行情、防风险、惠民生等系列工作。3）“稳楼市”应有更高的立意和视野，尤其是要在高质量完成“十四五”工作和为“十五五”开好局两方面，积极培育健康稳定高质量的产业力量。4）“稳楼市”要融入到2025年的系列政策框架中，尤其是要在积极有为的宏观政策中找准定位、加紧落实和积极推进。5）“稳楼市”应有系统完备的工作路径，既包括稳定购房在内的住房消费，也包括稳定企业投资、促进存量消化等投资端工作，最终为2025年内需释放和提振创造更大的力量。

二、明确房地产防风险的历史使命

2025年房地产相关工作，要纳入到“有效防范化解重点领域风险”的大框架中，更好明确防风险的历史使命。2025年对于房地产风险的工作，要把握总纲，即“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”。这就说明，在防风险和促稳定方面，房地产相关工作具有重要性、迫切性和历史使命性，必须不折不扣完成相关工作目标。相比2024年对重大风险的判断，2025年关于地方债务风险的提法明显会减少。同时中小金融机构的风险虽然有，但重心和重点依然在房地产领域中。要充分意识到“风险集”的具体风险变化，更深刻认识到房地产领域做好风险防范化解工作的时代使命。

对于这一历史使命，需要充分把握最近3年的政策表述和精准判断。我们认识到，当前已连续三年把房地产防风险相关工作列为社会经济防风险工作之首。以中央经济工作会议为例。其中2022年中央经济工作会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及了房地产。2023年明确持续有效防范化解重点领域风险，提及了房地产等三大领域风险。2024年中央经济工作会议明确，有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。从最近三年中央经济工作会议的表述来看，主题非常鲜明，即防范风险要高度关注房地产领域的问题。“房地产风险”是2025年房地产领域应重点关注的关键词。各地的责任心和使命感需要持续增强，并纳入到2025年的重点工作范围之中。

三、把握止跌回稳的持续用力要求

做好2025年房地产业工作，就需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。其关键词是“持续用力”。这就意味着2025年房地产工作中，既要认识到市场已进入止跌回稳的新阶段，也要理解止跌回稳属于初期阶段，需要持续用力来释放动能，真正助力房地产市场迈向新台阶。

因此，各地政府部门等需要深刻认识到相关责任和目标，更加重视房地产止跌回稳系列工作的方向，要把重心和精力聚焦起来，围绕“止跌回稳”的目标鼓足干劲、全力部署、持续用力。尤其是要加大政策储备和对新问题的密切关注及跟踪。“用力”不是“野蛮式”的用力，而是要立足科学规律用力、要摸清市场问题用力、要立足人民群众诉求用力。否则，虽然用力了，但是没用到位，最终将导致政策效应不明显、市场效果不满意，也损害了政策的公信力。我们认为，各地要加快启动对2025年房地产经济形势的判断，密切追踪房地产各阶段的新特征和新问题，尤其是把握好房地产领域出现的各类热搜和疑难问题，持续促进房地产政策有力有效和持续。在做好房地产政策储备等一系列工作的基础上，增强各项工作在房地产止跌回稳过程中的主动性和前瞻性。

四、牢牢把握城中村改造重要抓手

2024年底的中央经济工作会议明确：加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。其意味着2025年城中村的工作地位、重要性和规格明显拔高，尤其是要重点做好对住房需求潜力的挖掘。我们要牢牢把握2025年城中村改造这一重要的工作抓手。

对于城中村改造的判断，根据2024年住建部等部委新闻发布会相关工作部署，城中村改造工作的重心和变化在于城市范围的扩大，即从过去的重点城市扩大到各地级市（不包括县），这也就意味着2025年城中村改造的覆盖面会持续扩大，其应该成为2025年促进房地产市场止跌回稳的一项重要抓手。1）相比2024年的工作抓手即房地产三大工程（包括：保障房、平急两用和城中村），2025年工作更为聚焦，也更加符合变化的市场需求和规律。这有助于各地深入落实和消化政策，紧紧围绕城中村改造这一核心内容开展系统工作。2）根据历史经验和实践反馈，城中村改造在解决住房需求、改善居住条件、促进固定资产投资等方面可以发挥非常积极和高效的作用。2025年城中村改造还有一个重要的特点，即除了传统功能外，其也将通过城中村改造挖掘出更多的潜在有效需求，包括刚性和改善性需求，为房地产止跌回稳提供更大的市场需求支撑，进一步促进房地产市场的更好发展。2024年下半年以来，包括郑州等地城中村改造带动房屋销售市场的活跃，就是非常好的例子。3）2025年城中村改造的系列支持工作将持续推进，包括城中村专项借款、保障房再贷款、闲置土地专项债等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推进。2024年底上海青浦等地积极开展房票工作试点，都意味着2025年城中村改造工具箱的工具充足，房票等应用程度也会提高，其对于加快城中村改造以及促进新房库存去化等都有积极作用。4）2025年城中村改造的内涵更为丰富，其也包括危旧房改造。总体思路在于，城中村改造要和住房安全、城市安全和基础设施更新改造等工作密切结合，持续在住房安全、韧性城市等方面提供强大支撑。

五、落实好严控增量优化存量工作

2025年要更加密切关注存量盘活的相关工作，这是深入理解房地产供求关系发生重大变化的非常核心抓手，也是真正抓住市场痛点和要害点的关键。当前此类工作的方向是非常清晰的，即合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。该方向最早源于2024年“严控增量、优化存量、提高质量”的导向，是对增量和存量之间的工作重心和定位进行的调整。此类导向源于房地产市场供求关系发生的重大变化，同时从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度出发。相关工作不是简单停留在去库存的层面，而是从风险防范化解、促进统一大市场建设、发挥存量资源的市场价值等角度出发，是行业各参与者要深入做好的重点工作。

具体来看，2025年此类工作涉及多类型土地和房屋的库存去化。1）要合理控制新增房地产用地供应。目前各地已经在供地方面有了新转向，更强调和房企购地意向进行紧密对接。从2024年四季度供地情况就可以看出，主要侧重在对优质和好地段土地的供应，同时强调取消限价、取消配建、取消现房销售等约束。从这个角度看，2025年土地供应更应坚持“控量提质”导向。2）要盘活好存量用地和商办用地，尤其是要和各类金融财政资源加快导入的有力因素结合。从土地属性来看，其包括住宅用地、商业用地、办公用地和工业用地等类型；从土地闲置的原因看，主要包括无力开发、无意开发等类型。2025年需要把握的重点方向是，对此类土地的盘活，将很大程度上通过政府相关资金介入，尤其是存量土地收储的专项债资金。其功能在于，可以大批量、高效率地为房企消化存量土地发挥积极作用，也是房企2025年要重点把握的资源。3）推进处置存量商品房工作。这项工作在2024年各地已经有所推进，主要体现在“以购代建”的系列工作之中。从各地推进的情况看，各地发放了保障房再贷款资金，进而鼓励各地国企（以安居集团为主）收购现房库存商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房等。2025年房企要把握各房地产板块的需求，用好资金，丰富“以购代建”等工作内容。

六、把握房地产发展新模式的重点

2025年要持续推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。房地产发展新模式是当前非常重要的一项内容，其具有非常清晰和科学的演变逻辑。更是在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”过程中要积极把握的方向。以中央经济工作会议精神为例，当前对于房地产发展新模式的工作重心和目标，发生了积极的变化。其中，2021年中央经济工作会议强调“探索”，即探索新的发展模式；2022年则强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式；到了2024年中央经济工作会议则强调“推动”。从用词表述上看，在房地产市场的持续调整和改革大潮中，对于房地产发展新模式的定位更加精准、路径更加清晰、方向更加明确。这也就意味着，“房地产发展新模式”已提了4年，每一年都有丰富的理论成果和创新模式，也动态把握了房地产发展新模式的客观规律。2025年各地要特别重视房地产发展新模式的相关工作部署，用心把握用词的重心变化，持续推动房地产发展新模式的建立，尤其是要对2025年一些重要基础性制度和政策进行较大力度的优化、调整或制定。

在具体操作中，2025年更是要深入把握住建部对于房地产发展新模式的工作要求。这里引述住建部的工作指示和重要精神。首先，在高质量发展上发力。行业层面是推动房地产业从高速增长转向高质量发展，实现质的有效提升和结构的合理优化。企业层面是引导房地产企业从追求规模扩张转为专注项目品质，有序形成以项目为核心的开发经营模式。产品层面是从解决有没有转向好不好，下大力气建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，更好满足人民群众高品质居住需求。第二，在协调发展上发力。一是房地产发展要与城市发展相协调，城市政府要科学编制“十五五”住房发展规划和年度计划，建立实施好“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房，以房定地，以房定钱。二是市场和保障两个体系要协调，加快完善住房供应体系，保障城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求。三是租与购要协调，支持住房租赁市场规范发展，形成租购并举的合理格局。第三，在安全发展上发力。一是优化绿色资金监管，防范出现新的交付风险。二是引导房地产企业完善内部治理结构，强化项目公司独立法人地位，提高项目开发体系落地的房地产企业规范经营，稳健发展。三是建立房屋全生命周期安全管理制度，及时发现解决存量房屋的安全隐患问题，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。

- The end -

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