2025年中国物业管理行业十大预测丨年度盘点⑦

2024年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。

站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“预测”篇。

行业规模增速将继续下降

在物业管理行业进入存量时代的大背景下，500强物企在管面积增速连续两年回落。2023年，500强物企在管面积达183.4亿平方米，同比增长6.2%，增速较2022年下降0.9个百分点。百强物企在管面积130.5亿平方米，同比增长7.6%。上市物企在管面积76.0亿平方米，同比增长12.0%。

随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓。2024年，百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放缓，以及市场竞争的加剧，但当前的企业规模储备仍然足够支持短期内的进一步增长诉求。

马太效益凸显，TOP10企业占比将快速提升

2024年TOP10企业在管面积门槛值达3.8亿平方米，与2023年相比TOP10门槛提升3981万方，增幅为11.7%。2024 年TOP10企业新增合约面积均值为TOP11-30企业的2.4倍，头部企业与其他梯队之间的差距进一步扩大。高速增长已接近尾声，但行业集中度持续增强，强者恒强的格局将愈加凸显，马太效益凸显。

住宅物业市场紊乱将加剧

随着物业费限价、业委会自主意识加强带来的过度甚至盲目维权，以及物业费与收缴率双降等多重因素叠加，2025年的住宅物业市场或将面临更紊乱的局面。

一方面，政府在物业费限价政策上面临重申指导价引发的舆论争议和降价导致的收缴难度增加等问题。2024年，重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准，引发降价舆情，据公开资料显示，年内上述4城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在20%-35%之间。 2024年重点城市物业费平均收缴率则跌至82%，较2023年净减少3个百分点。尤其是那些受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著。另一方面，因存量市场竞争加剧，叠加上述多种因素，物业企业为了避免亏损需要控制成本，便会导致服务品质降低，这样又会造成业委会不满从而要求换物业，久而久之便陷入了一个恶性循环。

B端预算将继续降低

受限于实体经济萎靡不振，商办项目招租压力不断加大，租金持续下滑。以一线城市为例，2024年购物中心首层平均租金同比跌幅皆超15%，甲级办公楼平均租金同比跌幅都在10%附近。

甲级办公楼空置率持续上升。以一线城市为例，2024年北京、上海和广州甲级办公空置率都在20%左右，较2023年均有不同程度的增长，深圳空置率提升2.4个百分点至29.1%。

产业园不仅租金下行，而且空置率持续上升。2024年，工业厂房租金同比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6个百分点；研发办公楼租金同比下降33%，空置率高达30.1%，同比提升6.5个百分点。

而在租金下滑、空置率攀升等多重压力作用下，甲方经营压力传导至物企，或致B端预算继续降低。

G端应收账款窘况不会改善，账期或继续拉长

2017-2023年，地方政府债务规模快速攀升，负债率由19.8%持续提升至32.3%，2024年11月，财政部虽发布政策安排10万亿元用于化解地方债务，但在2028年之前地方仍面临一定债务压力，这使得G端应收账款窘况难以改善。公建物业账期由2023年的3个月拉长至2024年的10个月，明显高于6个月的警戒线，考虑到政府显性及隐性债务压力依旧较大，短时间公建物业回款难题较难改善。

关联方应收账款的坏账风险仍将持续

2024年上半年，上市物企应收账款均值持续提升至17.5亿元，同比增长15.7%。2024年上半年，上市物企应收账款占营收比例升至72%，较去年同期提升1个百分点。其中，近两成的上市物企应收账款占营收比例突破100%，个别物企更是高于200%。居高不下的应收账款不仅加剧了企业资金周转压力，一定程度上还将提高坏账风险，进而侵蚀经营利润。

物企撤盘行动将增多

随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。

此外，在过往规模导向的发展模式下，企业收购了大量低盈利甚至亏损的项目。随着利润空间的压缩，企业对项目的运营效率和盈利能力提出了更高的要求。因此，企业对于那些低收缴率、盈利能力较弱、位于非深耕区域且管理难度较大的项目将持续退出。据克而瑞物管统计，2024年上市物企退出的在管面积高达1.6亿㎡。

企业拼力保盘将成常态

据克而瑞物管调研统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。与此同时，业委会/物管会成立率提升，还在不断推高物业换手率。

多个城市换手率呈持续上升的趋势。典型如上海，2021年以来更换物业的小区数量显著增加，2023年共有212个小区更换了物业公司，2024年前9月已有174个小区完成了物业更换，按照这一趋势，预计全年更换物业的小区数量将再创新高。此外，大型社区换手率同样上升，2024年，全国多个大型社区更换物业公司。在这种背景下，2025年物业企业将拼力保住手中的项目，尤其是运营优质、品牌影响力强、关联性强的项目，这些项目的得失将影响地物企业协同能力；对于内部有严格政策与任务要求的央企尤甚。

降成本更为猛烈

降低成本仍将是2025年物业企业的主旋律，企业将通过组织精简、岗位革新、科技赋能等方式持续降本。

在组织精简层面，部分物企将区域合并或缩减，使得组织更精简、扁平。如世茂服务创新打造“职能一线下沉、业务区域化管理”的协同管理模式，并限制平台岗位配置上限。2024年上半年，世茂服务员工成本同比下降6.9%，人均效能同比提升3.4%至9.2万元/人，管理费用同比下降6.6%，管理费率同比下跌0.5个百分点至10.4%。除此之外，在项目密度提升的基础上，实现片区多项目的员工复用。在科技应用层面，如万物云通过飞鸽工单系统，实现业务工单化和智能调度。2024年上半年，飞鸽任务平台在39个蝶城试点，优化缩短员工在途时间损耗90%，人工有效作业工时从7.4小时/天提升至9.1小时/天，员工作业效率提升18.7%，等等。

合作是大势，收并购将局限于少数企业

2024年，物业管理企业的规模增长诉求降至低点，收并购活动的数量和金额仍处于低位。全年上市物企共披露了32起收购事项，累计交易金额为36.37亿元，但其中82.93%为关联交易，非关联性并购不仅量少，且多局限于少数企业。

在收并购降温之下，未来，合作将成为企业的优选：2024年，根据克而瑞物管监测83家物企（万物云、保利物业、绿城服务、华润万象生活、永升服务、润华服务、东原仁知服务、众安智慧生活、和泓服务等）战略合作事件143起，合作类型除了基础的物业服务，还涉及品牌建设、家装维修、产业升级、城市运营、企业跨国管理、新能源碳管理、智慧科技如无人零售、智慧停车等。