随着全球经济快速复苏和商业活动的日益频繁，亚太区的写字楼市场变得越来越活跃，尤其是作为亚太地区的主要城市以及全球知名商业金融中心的东京，其写字楼租赁市场非常活跃。
在全球主要城市写字楼市场因疫情遭受重击的情况下，虽然东京也曾遭遇租金下跌、空置率增加的窘境，但随着日本经济的复苏和旅游业的强劲发展，东京的写字楼市场重新恢复活力。本期我们通过相关数据，一起来了解下东京写字楼市场现状。
东京现有写字楼租金上涨，创3年来新高
疫情后，东京写字楼市场正在逐步恢复。日本经济新闻《2024年上半年的写字楼租金》调查显示，东京现有写字楼(建成1年以上的建筑)的租金指数为156.24，比前一年高出3.65个百分点，达到2021年上半年以来的最高水平。
调查以四家大型办公室中介公司的租金情况为基础，租金指数以1985年2月为100进行统计
由于现有写字楼占据市场大部分，因此很容易反映出写字楼市场需求。疫情爆发前，东京写字楼供求紧张；之后受新冠疫情影响，企业业绩下滑，再加上远程办公的普及，写字楼供求有所放缓。但从2023年起写字楼需求重新恢复。
从2024年上半年东京各地区现有写字楼租金来看，在IT（信息技术）和娱乐行业新兴企业的推动下，涩谷原宿地区的写字楼租金涨幅最大，比前一年高出18%。
2023年，唐吉诃德控股集团PPIH（泛太平洋国际控股）在涩谷站周边地区新建了一栋集写字楼、酒店和商业设施于一体的大型综合建筑。东急不动产也建成了一座大型建筑。新建筑的不断涌现，不仅满足了旺盛的市场需求，还提高了涩谷地区作为办公区的价值。
在「霞关-内幸町」和「西新宿地区」等大企业云集的地区，现有写字楼租金水平也有所上升。尽管港区仍有部分地区出现下降，但有观点认为，新冠疫情爆发后，外国金融机构对办公空间的需求正在恢复。
东京新建写字楼（楼龄一年以内）的指数为169.65，比去年同期上涨了8.52个百分点。2023年东京港区虎之门新城车站大厦和麻布台新城等大型建筑陆续交付。
高盛证券将于五月完成搬迁虎之门新城大厦的工作。该公司的负责人说：“为员工提供一个拥有舒适办公空间和设备环境，这将对公司招聘和其他方面的业务产生积极影响。”
除了东京外，大阪市现有写字楼租金指数为158.12，比去年同期上涨5.43个百分点。新冠疫情的平息以及人们重返办公室，企业扩大办公空间的趋势明显。新建写字楼租金指数为208.12，猛涨16.70个百分点，与大阪站直接连接的大型建筑等已竣工。
熟悉写字楼市场的日成基础研究所的佐久间诚主任研究员表示：写字楼需求已从新冠病毒大流行造成的下降中恢复，但仍缺乏新冠病毒大流行前的强势劲头。另外，越来越多的公司认为办公室不仅是一种成本，也是一种投资。
东京市中心写字楼租金回升，那空置率又如何呢？
东京市中心写字楼空置率降至三年来最低
写字楼空置率往往被视为衡量城市经济活力和商业房地产市场健康状况的重要指标。
2024年3月，东京市中心写字楼空置率降至三年来的最低水平，同时写字楼租金水平也在不断上升，这一迹象表明东京商业房地产市场的坚韧。
根据房地产经纪公司三木商事的最新数据，3月东京中央五区的写字楼空置率降至5.47%，环比下降0.39个百分点，为2021年3月以来的最低水平，显示出与世界其他主要城市截然不同的市场表现。
疫情爆发以来，全球多数主要城市的写字楼市场受到了严重冲击，比如欧美国家远程工作的普及，直接导致了办公室需求的减少，使得许多城市写字楼空置率创下历史新高，建筑估值也出现了大幅下跌。
而在日本，由于较小的居住空间和企业文化的要求，使得远程工作并未成为潮流，大多数日本企业还是保持在办公室办公或者采用在家中和在公司混合办公的方式，因此避免了出现其他全球大城市的命运。
虽然2023年的大部分时间里东京写字楼的租金都在下降，但从今年到目前为止，现有建筑的租金每月都在上涨。
三木商事表示，与其他国家相比，日本的经济在疫情后显示出较大的稳定性。这种稳定性鼓励了商业投资和企业扩张。许多公司也选择迁至中央商务区更优质的办公地点，或签订更大的空间合同，从而降低了整体空置率。
另外，虽然2023年虎之门新城车站大厦、麻布台新城等几座新办公大楼相继落成开业，预计将推高东京的空置率，但其实供应已经被市场很好地吸收了。
结论
东京由于其成熟的商业环境和先进的科技，吸引了众多的跨国公司和本土企业。这些企业在租赁写字楼时，往往会选择位于中央商务区的优质写字楼。此外，近年来科技行业的快速发展，对高品质办公空间的需求也在不断增长，未来东京写字楼的投资市场前景值得期待。
纵观全球房产市场，日本的商业房产相对来说价格偏低，此外，当下日元汇率正处于34年来历史低位，汇率优势也给日本商业房产投资带来新一轮机遇。
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