如果你路过青岛崂山、市北CBD一带，那一排排气势恢宏的玻璃幕墙大楼，一定会让你误以为这里是经济腾飞的“北方香港”。但据最新统计数据，青岛写字楼空置率已高达35%，排名全国第三。新写字楼一个劲儿地盖，老写字楼还没租满……这就奇了怪了，GDP增长不是挺好的吗？青岛到底出了什么问题？1、
经济在涨，写字楼空着：背后的三大真相
青岛的经济数据确实挺亮眼，2024年前三季度GDP同比增长5.8%，甚至跑赢了全国平均水平。但问题是，这个增长主要靠制造业和基建拉动，而这些企业压根不需要高大上的写字楼办公。▲青岛科技创新园写字楼
写字楼最主要的客户是谁？金融、科技、专业服务业。然而青岛的经济结构里，这些行业的占比并不高，反而是生产性服务业和物流业占了大头。这些行业更喜欢什么？产业园区！园区里有厂房有仓储，还便宜。这就导致青岛写字楼市场的需求被严重稀释。
举个例子，去年一家物流企业本打算搬到市北CBD，可一对比，发现产业园里的办公室每平米便宜30%，而且还有仓储设施。最后毫不犹豫地放弃写字楼，直奔园区而去。青岛的写字楼市场有个特点："三年不开张，开张吃三年"。但凡有新项目交付，动不动就是十几万㎡的体量。2025年预计又有17.4万㎡的新增供应入市，未来三年总供应量高达36万㎡。问题是，这些新增供应根本不考虑市场消化能力。一座座新楼拔地而起，旧楼的空置率还在飙升，租金却被一路压低。从甲级写字楼租金来看，青岛平均租金107.2元/㎡/月，和几年前相比缩水了20%以上。最尴尬的是，很多写字楼为了争抢客户，开始推出超长免租期。之前最多免三个月，现在一开口就是六个月甚至一年。可即便这样，仍然难以找到愿意长期租赁的企业。除了供应过剩，写字楼租不出去还有个重要原因：成本太高！租金贵也就算了，物业费更是让人咂舌。一位朋友抱怨道：“光物业费一年就4万，后来干脆赔钱卖了写字楼，在非核心区租了个便宜的办公室，省下来的钱还能投资点别的。”很多中小企业本来就资金紧张，遇上这种高昂的办公成本，自然会选择更经济实惠的办公地点。2、
写字楼市场未来：能否逆袭翻盘？
从短期来看，青岛写字楼市场的空置率恐怕只会更高，未来三年内将有约36万㎡的新增供应投放市场：银丰财富广场、绿城深蓝中心、物美城市更新项目将于2025年入市；元宇宙产业大厦将于2026年供应；浮山湾总部商务大厦、航运贸易金融总部大厦将于2027年入市。随着新增优质写字楼项目持续入市，将加剧市场竞争，加大去化压力，租金和空置率水平将持续承压。▲市南深蓝中心，即将完工
更糟糕的是，这些新写字楼大多集中在崂山、西海岸和市北CBD，正是空置率最高的区域。市场供给一多，业主们就只能通过降价、增加免租期等手段抢客户，价格战在所难免。
虽然短期内前景不太乐观，但长期来看，随着青岛城市更新步伐加快，写字楼市场有望迎来新机遇。比如物美城市更新项目和绿城深蓝中心等新项目，都在尝试引入绿色低碳建筑和智慧办公概念，为未来吸引高端客户做准备。▲西海岸写字楼，造型别具特色
另外，青岛近年来大力发展元宇宙产业、生物医药和海洋科技等新兴产业，这些行业有望成为未来写字楼的主要客户群体。只要这些新兴产业发展起来，写字楼市场迟早会回暖。
还有一个值得注意的趋势是灵活办公模式的兴起。共享办公空间、灵活租赁已经成为很多初创企业和自由职业者的首选。传统写字楼如果能顺应这一趋势，进行内部改造，提供更多灵活的租赁方式，也许能打开一片新天地。![]()
青岛写字楼市场的现状，可以说是中国很多二线城市的缩影：经济在增长，GDP数据漂亮，但写字楼却空置率飙升，租金撑不住、企业租不起，供需错配严重。未来如何破局？一方面要靠产业升级，吸引更多高端客户；另一方面，写字楼自身也得转型，从单一的办公用途向多功能、复合型发展。毕竟，与其让大楼空着，不如改成公寓、酒店或共享空间，说不定还能杀出一条血路。
