武汉三镇的『中心』资产

国庆假期，武汉多个新盘热销，看房买房的人多起来，市场正回暖。

从9月下旬开始，武汉改善买房走出一波独立行情：一方面是鼓励改善买房，降低改善门槛；另一方面是中心城区改善项目开盘热销。

这其中有项目、产品、价格等因素影响，最核心的原因还是地段。在改善自住的新周期里，“地段、地段，还是地段”的地段黄金规律，依然起着关键作用。

过去20年，武汉的一些中心也历经兴衰。比如，汉阳钟家村、汉口江汉路、武昌司门口，这些地方因为商业而盛，因为时代变迁而衰落。

即使在最近20多年城市化浪潮的大拆大建之后，武汉三镇总有一些“中心”屹立不倒，如汉口的江滩、武广、航空路；如武昌的武珞路、水果湖、沙湖。

如今，中心城区的城市更新放缓，这些传统的百年中心很难易主。而这背后的本质，是资源的聚集与中心迁移成本等问题。

当前武汉买房，买的所谓“中心”地段项目，多是近20年“人造”的中心。比如，二七滨江、武昌滨江、楚河汉街等。

在汉口，有一个“百年中心”地段：过去百年，它是汉口的中心。现在，它依然是汉口的繁华核心。未来百年，它还将是汉口的国际中心。

这个不变的“中心”，就是解放大道与长江大道交汇处——航空路“大转盘”。

在这个黄金十字轴上，一座超级城市综合体：

武汉·三镇中心

正走向台前，一鸣惊人。

01

中心，是一座城市的政治、经济、文化与商业等城市顶尖资源的集中之处。

在中心之上的核心资产，在业内被称为“中心资产”。它意味着顶级城市资源的高密度与时间的高效性，是城市资产中的最高等级资产。

武汉·三镇中心所在的汉口饭店地块，是汉口乃至武汉不变的中心。汉口饭店曾经是武汉展览馆的展商指定酒店，也是武汉重要政府会议的接待饭店。

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以汉口饭店为中心，门前是城市主干道——解放大道，隔壁有城市绿心——中山公园，对门商场——武广、恒隆、K11，两侧同济协和。这种城市资源的量级与密度，在武汉首屈一指。

然而这里却出现了板块量级与房价之间的错位：一线板块与二线房价。

为什么这个中心地段是武汉被严重低估的板块？

这一地段是江汉区的核心。江汉区，是武汉各区中土地面积最小区，仅占武汉面积的0.3%。

就是这个面积最小的区，2022年每平方公里GDP约55亿元，位居武汉第一。每平方公里大学以上学历人数约1180人，也是武汉第一。

△图源：《赛迪投资竞争力百强区（2022）》

在全国投资竞争力百强区排名中，江汉区位居全国第18名，紧随广东、浙江、江苏的核心区（天河、福田、宝安、余杭、吴江等）之后。但是在房价的维度上却远远弱于上述区域，甚至不敌二七滨江。江汉区的产业实力与区域房价之间的不匹配或错位，在某种意义上，是一种窗口机会。

在股票投资界，投资大神们之所以能做到基业长青，主要在于他们选择的标的资产足够好、价格足够低，且有稳定的分红。

如果用这套理论再看“三镇中心”，板块价值位居全国第18强，在单位产值等指标上，能与一线城市核心区媲美；板块房价却位居武汉第二梯队，远不及二七滨江；板块内的二手房租金，位居武汉前列，可以预估项目未来有稳定租金收益。

△武汉的黄金十字轴—解放大道与长江大道交汇处‍‍

买房，选择像“三镇中心”这样的中心资产，是最好的资产配置方式。项目1平方公里范围内，商业、教育、医疗等均是武汉的顶尖资源，且全部是实景。这些稀缺资源的叠加，创造了项目的价值复利。

当前武汉鼓励改善买房，鼓励人们处置“老破小”换新，在买房资格、首付、贷款利率等方面，给予全力支持。在这些政策支持下，我们更应配置中心优质资产，优化手上的房产结构。

此时买房的逻辑，已由此前的单纯改善、自住或投资，变为中心资产配置。越中心越好，越中心越有“钱途”。

9月底，武昌、汉口内环供地，均是住宅小地块。武汉最近两年的中心土地供应，多是3-5栋楼的“小而美”住宅地块，并配备公租房、学校、公园等城市配套，很难再有上规模的城市综合体。这些“小”住宅项目，往往是快周转项目，当年拿地、当年清盘。

因为中心地段的拆迁成本更大、拆迁难度更高，公共配套建设更难。很多房企等不起，也不敢碰这样长周期、隐性成本高的项目。

从现在中心地段的地价、建筑成本、装修价格推算，武汉未来3-5年，3.2-3.5万左右的改善住宅，将是武汉二环内的市场主流。

好地段+好资产+好运营，将是武汉中心资产配置的“三好”标准。

“三镇中心”就是这样一个项目。它不仅是三镇的中心，更是武汉的中心，是武汉的中心资产代表作品，也是武汉的中心级城市综合体。当别人努力证明“条条大路通罗马”时，它就诞生在罗马，诞生在汉口的超级黄金十字轴上。

△项目效果图

“三镇中心”，是一座全球商旅引擎、公园式综合体，其中包括街区商业、写字楼、住宅等多元业态。这些商业、商办资产，将更好服务住宅资产。

这个项目不是快周转项目，而是投资方的长线投资项目，未来凭借租金回报做到资产增值。在这种资产运营理念下，项目将自持大量的商业、商办资产，并负责运营盘活。

△项目商业效果图

未来，这里总部企业与高端圈层扎堆，酒店、民宿云集，“天地+花园道”式街区商业繁华……弥补区域漫步式体验商业与都市微度假的空白。

当“三镇中心”的商业、商办项目有人气、流量之后，将刺激住宅资产的升值，提高租金回报。

从长周期看，“三镇中心”这个综合体具有自我造血的能力，而不是等着别人输血，具备中心资产的稀缺价值、复利价值。

在这里，不仅仅是买一套中心地段的房子，更重要是享受家门口的中心生活，登上资产保值的“头班车”。这里将是武汉崭新的城市封面，也将是武汉新的“百年中心”。

03

在香港中环，酒店、写字楼、商场、餐厅、酒吧，都在楼下、楼里，不用开车、不用淋雨。住在四季酒店、文华东方，就是住在香港的中心。

△项目效果图

类似的生活场景，未来就在“三镇中心”：

周边遍布酒店、商场、写字楼、奢侈品店，既能享受汉口中心的生活与都市感，又能看到中心资产保值能力与及时变现能力。

楼下的私厨、设计师品牌店，美酒佳肴、时髦美服，总能快人一步。

下楼就是你家的另一个客厅、厨房，约上朋友，在家门口聚会。下楼就是好逛的商场，路边的咖啡馆、酒吧，是另一个放松身心的“家”。

不必等周末，家人随时就能享受的“家庭游乐场”。不必远行，楼下的先锋剧场里，总有欢声笑语，享受一个轻松愉快的晚上。

△项目商业效果图

走几步路，就到风景如画的中山公园。坐在大树底下，看人来人往的热闹。

武汉最多的奢侈品店、最新款的大牌、最潮流的艺术展，就是对门的武广、恒隆、K11。

隔壁的“邻居”，是外校、同济与协和。读书、看病，都是生活的刚需。家门口的地铁站，直达机场，横贯汉口与武昌的重要地标。

当这些优质资源交织、沉淀，城市配套价值都将落到板块内的住宅。

“三镇中心”的住宅，既能快捷享受外部优质资源，又能共享项目内部的高配生活场景，更重要的是有一套“下楼即达”的生活系统。

这里是武汉的中心生活主场，是武汉值得收藏的中心资产。

这样硬核的地段，其他人可以“躺着”卖房子。而“三镇中心”，却在产品上耐心打磨。项目的住宅采用第四代住宅理念，从平面向立体发展，在空中连廊、屋顶花园等方面创新，提高居住舒适度。

户型面积段多样，没有一味做160平米以上大平层，而是让更多人留在中心，平等享受优质资源。既有约79平米的“小三房”，适合陪读与投资，也有约145平米的多次改善户型。

住宅内部的社交、娱乐、休闲等功能，均移植项目内的商业配套。这样更多的空间与尺度，留给自己与家人。项目外部的丰盛资源，将被无界引入到业主日常生活。

项目1、2号楼预计12月份上市。如果你对中心有执念，你对汉口饭店有情结，你对武广板块有不舍，可以再等等，用最低的总价，占据顶级资源和顶尖生活方式。

好饭不怕晚，再等两个月又何妨！

今年武汉有两个很牛的项目，没有售楼部就敢卖房。

一个是香港路的项目，另一个项目就是本文的“三镇中心”。

两个项目都是央企项目，都在城市核心地段，同样的营销思路，两个项目的命运也极其相似。‍‍‍‍

国庆期间，前者80套房子，热销八成。后者更牛，没有售楼部、没有示范区、没有样板间。武汉有很多带“中心”的楼盘，而“三镇中心”独此一家。

项目负责人说，这是一个“裸卖”楼盘。过去两年时间，项目都在忙地下工程。这个项目打破了武汉住宅规划很多极限：单体面宽做到70米。在复杂土地条件下，仍然做到三面宽朝南。

买“三镇中心”的房子，买的远不止是一套房子，而是配置武汉的中心资产，享受中心丰富的生活。项目的核心，在于房子之外的商业、商办的持有运营，营造新的生活场域，持续放大地段价值。

总而言之，在纷繁复杂的楼市里，这个项目给出一套全新的资产配置公式：

一等板块+百年中心地段+极低的总价+央企实力=超配的中心资产。

未来，坐等这一板块与项目价值真正释放。

文｜杨光华（地产写字人）