上周一（3月11日），走访武汉新希望D10。
该项目营销负责人透露，该项目正筹划涨价：
每平米涨5000元。
此轮涨价后，该项目均价约4.8万/平，最高单价5.2万/平。未来所售房源，单套总价全部1000万元起。
上周末，在汉口国广、西北湖、武汉天地、武昌中南等黄金地段，人们已经看到这则涨价广告：“中国豪门，领涨武汉”，“6月30日起，均价每平米上涨5000元”。
△汉口国广对面的广告牌 3月17日实拍
△汉口民生银行大楼 3月17日实拍
武汉D10，是武汉今年首个涨价的豪宅项目，也是二七滨江继武汉天地、绿城武汉黄浦湾之后第三个涨价的项目。
在当前武汉楼市盘整期，该项目凭什么涨价？是噱头、套路，还是另有所图？武汉D10涨价，是豪宅个案，还是武汉楼市“小阳春”的缩影？
01
在武汉新房打折促销、二手房价格大跳水时，为什么新希望D10此时涨价？
此前，该项目为追求流速，定价偏低。去年底，该项目的土地款全部付清。在此背景下，该项目谋划一轮涨价。
武汉D10涨价，不是营销套路，也不是逼单噱头。这背后有着自己的一套涨价底层逻辑：
从项目层面，该项目的外立面与公区，在很长时间，具有不可替代性。在二七滨江乃至整个武汉，该项目的现有产品力，至少在5年内，具有不可替代性。
从产品力层面，武汉新希望D10，是2023年武汉千万级豪宅销售亚军，也是新希望地产D10体系中产品价格与配置最高的。
举例来说，成都D10天府，曾经的新房售价3-4万/平，如今二手房价格5.5万/平，是成都豪宅第一梯队项目。这是新希望地产对产品力持续投入的最好见证。武汉D10天元，未来的投入力度将远超成都D10天府。
从业主圈层角度，作为武汉时尚头部豪宅，武汉D10有着一批年轻的粉丝业主。他们的年龄在35-45岁之间，对时尚、品质有着独到见解。
这批忠实的年轻粉丝，是武汉D10持续涨价的坚实基础。
该营销负责人还透露，临江地块即将上市，单价可能8万+，项目的产品与配置将全面升级迭代。
他表示，包括武汉D10在内，全国多个D10项目，将集体涨价。这是公司的战略举措。当前的市场下，公司不会冒险拿地，而是深耕现有项目。
02
除武汉D10外，多个豪宅项目将跟风涨价。
这一轮武汉豪宅涨价，个人总结为三大原因：
从宏观上看，一二线城市豪宅进入新周期。
3月起，香港、深圳楼市火热，南京等二线城市豪宅热卖，再次出现千人抢房的场景。
3月7日，广州调整首套房贷款标准，中心区成交回暖较快。
3月9日，深圳，1000多人线下选房，某项目4小时，热销30多亿。3月份深圳二手房实际成交量或破5000套，创近两年新高。
3月14日，杭州全面放开二手房限购，当地政府开启强劲抢人战略。
香港、深圳、广州等一线城市，开始抢有钱人。一线城市的“小阳春”，正向武汉等二线城市蔓延。
从政策层面，高层鼓励建设好房子，提供好服务，对高品质住宅定价将彻底放开，高品质住宅交给市场。
从中观角度看，武汉豪宅有上涨空间与潜力。
同样1000万+消费，一线城市只能买一套改善小房子，在武汉能买一线滨江大平层。在买房享受当下生活的背景下，有钱人更多考虑居住需求。
武汉豪宅的价格，与武汉的城市地位不匹配。与一线城市相比，武汉的千万级豪宅，在地段、产品配置、增值服务、江湖资源等方面，具有较高性价比。
与南京、杭州等同量级城市相比，武汉豪宅单价具备涨价空间。2月5日，涉及武汉的长江经济带国土空间规划获国务院批复，武汉与武汉都市圈将被委以重任。
在房地产市场方面，武汉已经由新房市场为主市场，转变为新房与二手房并驾齐驱的双市场。
从微观市场上看，二七滨江大平层有涨价能力。
去年，二七滨江的新房价格非常坚挺，是武汉非常少见的不降价区域。
这主要是二七滨江在售豪宅项目，屈指可数。在售200平米以上的大平层，更是极其稀缺。
二七滨江的超级豪宅区、年轻化的豪宅买家群体，超级大平层的定价权，掌握在开发商手中，而客户面向全国范围。
03
回顾近两年武汉豪宅市场，出现过三轮涨价标志事件：
一是去年8月，武汉天地云廷三期，单价破7万/平，最高9万/平，500平起。
单套复式总价突破4000万，一次将武汉豪宅拉升到4000万量级。9月4日，22套超级大平层开盘售罄。
18年时间，武汉天地从1万+，一路涨到9万+。优质“天地”二手房均价7.5-8.2万/平(武汉贝壳网数据）。
二是去年12月，绿城武汉黄浦湾三期，高区均价突破8.5万/平。
一线滨江的500+平超级大平层，价格据说突破10万/平。
6年前，项目一期开盘4.3万+平。此后价格，一直上涨。到2022年，单价突破6万/平。
如今，一线滨江的“黄浦湾”二手房源挂牌价格7.2-8.4万/平(武汉贝壳网数据）。
这两大顶级豪宅的顶级产品，代表着武汉顶豪的单价与总价水平。
第三轮，就是此次的新希望D10。
它单次涨价每平米5000元，涨幅并不高。但它将房源全部提升到1000万+量级。同时，该项目的临江地块，将二七滨江的豪宅单价推上8万+。
以上三个豪宅项目，定价均是一路上涨，能穿越周期；产品品质与市场口碑，均是行业前列。
两年时间，三轮豪宅涨价，可以看出：
一方面，豪宅价格的上限，不是简单由供求关系决定，也不是能从土地价格、建安成本、装修配置等成本测算出来的。它与经济周期、城市量级、财富人群浓度、购买预期等密切相关。
另一方面，产品力超强的新质豪宅（好品质豪宅），具备独立于市场大盘之外超强涨价能力。
简而言之，新质豪宅（好品质豪宅），是有钱人的“刚需”，也是市场上的“硬通货”。
04
武汉豪宅涨价，市场能否接受？
与一线城市相比，武汉的有钱人浓度低。最近两年，经济调整，财富人群的资产缩水。他们对市场缺乏信心，观望情绪依然强烈。
在买方观望时，豪宅涨价是对，还是错？
一边，是供应萎缩。
截至3月18日，武汉今年仅3个豪宅项目取证，市场供应告急。以二七滨江为例，多个项目处于尾盘，200+平房源热销。
另一边，是市场回暖。
在二七滨江板块，
3月8日，绿城武汉黄浦湾成交一套总价1114万房源。
本月底，武汉瑞府即将加推新地块房源，建筑面积约186、236平米全新四房。
中信泰富滨江金融城，仅剩少量175-220平大四房房源，是区域少有的现房实景豪宅。
在武昌内环滨江板块，
最近三周，武汉长江中心，客户到访量均超过100组。
3月1日-17日，该项目成交23套，单套总价超过1000万。该项目住宅库存约70套。
在武昌沙湖板块，
建发·朗玥，即将清盘。整个项目还剩20多套房子。3月1日-17日，累计成交15套。
在沙湖板块即将“断货”时，招商·武昌序顺势而出。
该项目是全国第三座招商序系创新奢宅。据说，项目6栋住宅，21-31层，产品为155-186平的类四代住宅（阳台面积约占单套套内建筑面积的20%）。
文｜杨光华（地产写字人）
本文为个人观点，市场有风险，投资需谨慎
