『改善』反弹来了

当前的楼市，正发生着急剧变化，好像按下了加速键。

9月份开始，“认房不认贷”等一系列房地产政策落地，各大银行纷纷出台存量房贷款利率调整细则。

北京、深圳等一线城市新房市场，出现了久违的火热；南京、大连、青岛、福州等强二线城市取消限购；广州率先调整了首付比例与首套房利率，深圳刚出台“离婚后房产套数”计算新规。

每隔两三天，市场就迎来利好消息。

这种市场情绪，正加速向武汉扩散。不知不觉中，我们进入一轮改善买房新周期。

当前的武汉改善市场已启动，多个改善项目开盘热销。如果武汉也跟随取消限购限价，改善市场是否能迎来“大反弹”行情？

01

这次楼市转向，会对楼市有哪些影响，谁最受益？

受益最大的，不是刚需，而是改善买家。改善市场将大概率可以反弹。

对于刚需而言，他们本来就享受首付两成、低利率等优惠。没有新政，他们一样要买房。

最近，各地的楼市新政，鼓励“卖旧换新“等改善购房，几乎每一条都在为改善客户购置新房铺路。

之前，北京等一线城市的二套房首付六成-八成，如今，“认房不认贷”后变成三成。

这些一线城市市场上最活跃的，大多数是改善型客户。他们把手里的老房子变现后，再以首套房的低首付买新房或学区房。新政后北京第一个开盘的项目，一个周末卖出300多套。

9月份开始，武汉内环、二环多个改善项目，开盘销售火爆。这些现象都能看出，改善客户正在入场。9月1日-10日，武汉新房网签2326套，8月同期为1614套。（数据源：武汉房管局网站）

最近3年，武汉正从刚需市场向改善市场过渡。后湖、白沙洲等地10多年的刚需，如今熬成改善。主城区内的老小区居民，有了强烈的换房需求。8月份，武汉新房成交平均面积约107平米，其中平均面积最高是，江岸区，约128平米。（据武汉房管局成交数据计算）

△汉口的万家灯火

当前的武汉改善市场，最大的问题是，改善需求与改善产品的不匹配。

改善客户是“既要、又要、还要”型客户，他们需要居住地段、社区环境、教育配套、物业服务等全面改善，并对项目安全性、价格与品质提出更高要求。

但市场上的品质改善项目少之又少。一些改善项目，仅仅是某一方面的改善。这种供求矛盾，导致改善买家成交慢。

在房产投资效应消失，自住与改善的新市场周期里，我们应当思考两个问题：

一是，除了刚需，哪些人还在买房？

二是，他们需要什么样的房子？

这两大底层逻辑，决定武汉楼市的发展方向，也决定着品质住宅的供求关系。

目前，建议改善买房坚持“三买”原则：

一是买中心地段，二是买超级大盘，三是买优质项目。

改善买房的重大改善，是地段改善与进阶。武汉主城版图大，而中心区域是二环内外。去年起，汉口二三环拿地，单项目建筑面积超过30万方的项目，总共4个。

当前，主城区内的土地，被切割成若干小地块分期供应给不同房企，降低市场风险，加上主城区的土地寸土寸金，拆迁难度与周期长。

这种住宅供地模式，决定了30万方级大盘更加稀缺。

对于改善家庭来说，大盘才有全面改善的机会。三四栋楼的小项目，很难做到全方位改善。

大盘，才有大规划、大配套，才有空间做公园、儿童活动空间、老人活动场地等公共配套。大盘还能形成蝴蝶效应，成为城市发展的重心。小盘造房，大盘造城。

主城大地块之上的大盘，是未来改善买房的主要方向。在超级大盘的底盘之上，要找到城市发展的风口区域。

△寸土寸金的二七滨江

武汉的长江主轴之上、二七滨江是毫无疑问的“第一风口”区域。

二七滨江的1-5期内，大平层豪宅、写字楼总部、超高层地标、星级酒店等纷纷落地。

现在起，二七滨江开始转战6-7期。从规划上看，地方政府将投入更多资金在江滩等城市配套上。

这是将是二七滨江的“新风口”，也是武汉的“一线板块”。

在武汉改善买房，建议多考虑这一高能级板块的超级大盘。

03

在“新二七”的这块宝地上，不是所有开发商都擅长造城，也不是所有的项目，都能称为“改善大城”。

于是，有了这样一对稳健实力组合：武汉城建+武汉万科。

一家是武汉国资龙头企业、城市综合运营服务商，另一家是稳居行业前三10多年的世界500强。

谈到造城，这两家企业，一直坚持长期主义，有着丰富的造城经验，可谓是造城专家。

武汉城建集团，是城市有机更新的综合服务商和示范引领者、武汉地标建造者。

先后打造了黄鹤楼(复建)、世界级东湖绿道、琴台文化艺术中心、辛亥革命博物馆、市民之家等城市地标名片。车行武汉，每5分钟就能与武汉城建集团的项目相遇一次。

武汉万科，深耕武汉20多年，拥有金色城市、万科城、汉口传奇、金域蓝湾等一批“造城”经典。

万科造城的1.0模式，是在一片全新的土地上拓荒，造一座超级大盘，为普通人盖好房子。

早期的万科四季花城、万科红郡、万科魅力之城、万科高尔夫，用一座“城”改变一座城。

后来的2.0模式，则是以人居环境为核心，造公园、配套等，盖有人住的房子。其中，包括万科花山紫悦湾、万科汉口传奇、万科翡翠国际、万科锦程等标杆项目。

如今，武汉万科与武汉城建携手，面向品质改善群体，开启造城3.0模式：“大城+配套+品质生活场景与氛围营造”。

与前两代造城模式不同，新一代的大城，是一种迭代、变化和创新，更多是改善造城，围绕“人与城市”的交融展开，让公园、社区、商街、建筑外立面等融入城市。

这一次，两位“造城专家”强强联手，造出一座品质改善大城：

武汉城建·万科⏐云泊江岸。

△项目效果图

在解放大道旁，武汉城建与武汉万科将造一座生活之城、梦想之城、公园之城。

04

造城3.0模式之下，这个项目将如何呈现？

一根主线，串起三颗珍珠。用一条公园带，串联起三大地块，使其成为一个整体。

一个“慢”字，布局精致生活配套，让生活更加松弛，让家人享受更好的环境。

一座生活之城，开启“新二七”板块的造城计划，让“新二七”更适合生活。

△项目区位效果图

这座约34万方的超级大盘，包括商业、文体、休闲、人居等生活配套。项目的环境资源优越，绿化总规划面积约4万方。其中有“沐云广场”城市公园、浪潮公园、约8000方的文体公园等。

这些公园是互动式公园、活力公园，而不是传统的景观公园。

浪潮公园，是一座IP主题公园，以“浪潮涌动”为设计灵感，链接城市展示面，具备很强的游玩性和益智性，未来将是片区受家长和小朋友欢迎的地方 。这座公园与万维天地的“蛋壳公园”异曲同工。

△浪潮公园示意图

△公园示意图

在文体公园里，规划有泳池、篮球场等运动场地。在公园里，有充足林下活动空间与可以踩踏的草坪，未来将是孩子探索自然、家人周末露营的大本营。

公园一侧的教育用地，拟引入区域第一梯队的小学与中学。预计近期将释放教育资源的重大利好。对于改善买房人来说，教育改善是非常重要的一项改善。

△公园与教育等配套 分布示意图‍‍‍

今后，与孩子牵手从公园里散步去上学。孩子放学后，与家人一起到文体公园里运动，或在浪潮公园里游戏。

从解放大道拐弯，进入社区的精致商业街，再步行到公园与小区内的花园，生活瞬间安静下来。

△项目效果图

步行范围内，双地铁、运动场、慢商业等城市资源密集。同时，与周边的城市烟火、百步亭花园里等融为一体，这个项目将全面刷新城市界面，升级区域生活方式。

在这里，生活的快慢、动静、进退，自由切换。这里将是自然花园、教育学园、运动乐园与生活家园。

△项目效果图

项目首期的主力户型，是约108、128、143平米的改善户型，既能降低买房压力，又能满足生活功能需求。这种入门级改善产品，三开间朝南、大阳台、动静分区、LDBK一体，更适合首次置业、首次改善家庭。

△建面约128平米户型效果图‍

同时，万科的装修品质，是业内高度认可的。这一次，项目装修发力在中央空调、地暖、厨电等生活经常用到的地方，选用日立、博世、方太等精工品牌产品。

△建面约128平米户型效果图

有一个很用心的细节，户型空间优化后，让客厅延伸到阳台，而且阳台全部封好，甚至将地暖铺到阳台。这个很小的改动，既要增加地暖铺设成本，又要考虑中央空调的功率等。比别人多想一点、多做一点，是这个项目的独特之处。

未来的冬天，老人与孩子在阳台上享受暖阳时，孩子还能光脚玩耍。类似这样的小细节，都是为了给业主一个高品质的家。

预计9月中旬，该项目示范区即将开放。实景商业街区、“沐云广场”城市公园、酒店式落客大厅与下沉庭院会友空间、入户大堂等实景展现国际公园社区的生活模样（目前项目城市展厅已开放）。

△项目效果图

△项目商业街区 效果图‍‍‍‍‍‍

这是解放大道上的一座未来之城。

它的外部是二七滨江CBD大城，内部是武汉城建与万科营造的生活之城。

这让我想起最近追的一部电视剧《装腔启示录》。

剧中主要场景在北京国贸CBD，投行与律师事务所等CBD精英，经常加班到凌晨。对他们来说，最贵的是时间成本。于是很多CBD精英就住在CBD旁，有更多时间享受生活与陪伴家人。

未来，在武汉二七滨江，既能享有二七滨江的高薪工作机会，又能享受公园、教育、出行等全配套生活。

既有二七滨江的繁华与快节奏，又有“云泊江岸”的慢与静，享受松弛的生活。更重要的是，在“云泊江岸”，不用装腔，回归生活与真实的自己。

这就是为二七滨江CBD精英们留的一座“后花园”、一扇未来之门、一座生活之城。

文｜杨光华（地产写字人）