几家欢喜几家愁。
8月，武汉豪宅成绩单出炉：
单月成交295套。
这个数据，解读角度不同，结论完全不同。
环比下跌，64%；
同比上涨，12%。
一跌一涨之间，反映出当下武汉豪宅的冷与热。当前买豪宅，要读懂成交榜单，跟着市场热门项目买，更安全。
与7月相比，武汉豪宅行情大幅下滑，与1月业绩持平。这是今年的行情大势所决定的。
7月的高潮之后，新增供应少、豪宅消费需求萎缩、市场淡季等原因，导致8月成交急速下滑（一方面，7月份有部分6月外溢成交量，导致数据偏高。另一方面，8月最后一天成交量，因为8月31日周六，也可能转移到9月份）。
但与此前三年8月相比，当前是最好的行情。
最坏的行情，也是最好的行情。
从成交结构看，8月的“刚豪”成交221套，而顶豪38套，次顶豪36套。豪宅的结构性分化，“刚豪”底盘，决定豪宅市场动向 。
武汉，是“刚豪”买家的天下。8月武汉“刚豪”成交套数，占豪宅成交量的75%。“刚豪”成交的猛跌，直接导致武汉豪宅大盘“砸盘”。
01
8月，武汉豪宅成交总榜显示，
前三强是电建地产汉口公馆、龙湖御湖境与金地汉口峯汇。
其中，龙湖御湖境，稳居前三，排名向前进一名，8月全城亚军。
前10强的门槛，从7月的17套，降至9套。
从供应上看，8月，招商武昌序、中海东湖玖章两个项目取证。
其中，招商武昌序的备案均价突破4万/平。
1-8月，武汉豪宅成交总榜显示，入榜项目相对稳定，但排名有所变动。
武汉润府、龙湖御湖境，一北一南，两大“霸主”的地位牢不可破。
第三名，国铁城投国樾滨江，以1套之差，超越武汉江城府。
绿城湖畔雲庐8月进入前10强。
02
8月，武汉顶豪榜单上，新希望D10天元，以13套稳居榜首。
该项目连续两个月、均成交13套。主要是因为该项目的实景园林、公区等高品质兑现、产品持续升级，赢得二七滨江豪宅买家的好评。9月份，该项目架空层实景将兑现。
联投中心、长江中心，两大武昌滨江顶豪，托举起武昌顶豪阵营。其中，联投中心，凭借高品质交付与550平超级样板间，持续热销。如今，该项目的550平大平层房源，仅剩一套。
1-8月，武汉顶豪榜上，二七滨江板块，6大项目上榜。前三强，均超过80套业绩。冠军与亚军，均被华润置地收入囊中。
多数开发商出于避险需求，未来两三年，将很难再开发300平以上、1000万+的顶级豪宅。所以，当前武汉的顶豪，是卖一套少一套，越豪越好卖。
03
8月，武汉E级豪宅成交大幅缩水。
前10强，仅6个入围。招商武昌序，连续两个月夺得冠军。
1-8月，武汉E级豪宅前三强是，
招商武昌序、建发朗玥、保利天珺。
沙湖中心与武汉城建中央云城，并列第五名。
其他上榜项目，多为尾盘。
04
“刚豪”，是相对于刚需、刚改而言的，豪宅里的刚需。
目前，武汉“刚豪”在售项目35个，占在售豪宅总数量58%。
8月，武汉C级豪宅成交大跌，7月637套，8月221套。
第一名从7月133套，跌到33套。前10门槛从14套，跌为6套。
其中的热门项目是，
长江天地、中海东湖玖章与越秀中交星汇园。
这三大项目，均是一个项目撑起一个板块。此外，武汉三镇中心、万科锦绣湖山，均网签4套，奋起直追。
1-8月，国铁城投国樾滨江入围武汉C级豪宅前三。
其他项目的排序稳定，跑出稳定“配速”。
（本文豪宅标准：按照项目最新房源备案价分类，S级4.5万+，E级3.8万-4.4万，C级3-3.7万）
［后记］
豪宅市场表现，是武汉楼市的风向标。
8月份，武汉新房约5500套，与2018年8月1.67万套相比，不到零头。由此可见，当前市场仍在低位调整。大盘不稳，豪宅市场难独善其身。
有一个数据，上半年国内千万级豪宅城市排名，前10城里，没有武汉。这与武汉的城市实力不匹配。从另一个角度说，武汉豪宅市场仍有空间。
当前武汉市场上，主力消费豪宅600万左右，装修标准不逊于千万级豪宅。买家还是以体制内稳定收入人群为主。对于这些“高改”买家而言，现在用同等的总价，能买到更好的房子。
9月，建发璞玥等一批新盘即将入市，将提升豪宅市场信心。高配地段、高标产品、高级定制的豪宅，将更受市场青睐。
9月，美元降息，楼市可能升温，豪宅市场将率先启动。上海半年时间，超2500万的豪宅，超过了去年全年。
如果9月份，武汉豪宅市场不能快速复苏，此前的政策效应衰退，整个大盘更加危险！如果有钱人、体制内的人，都不买房，仅靠刚需，救不动武汉楼市！
文｜杨光华（地产写字人）
