保利在包河，做对了什么？

楼市 2024-12-27 16:13 安徽

如何看待包河在合肥楼市的站位？

相信大多数人和我的答案一样：它举足轻重。

因为宏观来看，从滨湖的环湖CBD到省府中轴，从包河的骆岗中央公园到淝河新中心再到政务东，合肥高热的板块都在包河，这里是房企必争之地，也是高端产品力最卷的地方。

图丨合肥包河实景

所以对房企而言，热领包河，某种意义上也就是在热领全城！

比如保利，2024年上下半场，就用两个现象级热销盘奠定了自己在包河的地位。

上图丨保利海上瑧悦首开现场

下图丨保利龙川瑧悦首开现场

上半场在淝河中芯：海上瑧悦5月首开热销4.6亿，5-6月劲销6.9亿，稳居淝河第一，10月狂销144套热领淝河，11月劲销3亿，其中164-188㎡终改产品成交占比淝河90%。

下半场在政务东：龙川瑧悦10月火爆首开卖出超5亿，同月累计成交超8亿，霸榜合肥10月销售金额榜，11月连续数周销量领跑区域，30天清盘一期，二期首开热销再超5亿。

作为合肥市场的热土，今年的包河可以说是兵家必争之地，而在一众品牌房企中，保利能够脱颖而出，显然并非偶然。

这不禁令人想问：保利在包河究竟做对了什么？

核心原因，总结起来不难，大致有三点：

◆从滨湖省府芯到淝河芯再到政务东，保利始终保持着前瞻性的市场占位和战略布局；

◆从和光系到悦字系再到双瑧悦，保利在包河经历了产品力的迭代与升级；

◆从解决居住需求到全维服务需求，保利在包河经历了服务力的升维；

前瞻性的市场占位及战略布局

任何一次爆发的背后，往往都有着长久的沉淀与探索。

保利亦是如此，双瑧悦在今年的成功，并非一朝一夕之功，而是源自保利在包河的战略布局与持续深耕。

●洞见合肥高端市场扩容，5年前就敏锐调整战略布局

2019年，算是合肥高端产品力爆发的元年。也是这一年，保利敏锐的洞见趋势，开始调整战略布局：重仓高能板块，加快产品迭代。

从滨湖的和光尘樾起步，到和光逸境、臻境、天珺；保利通过滨湖的4个项目的迭代与探索，为深耕包河打下了基础。

而后陆续在包河献映了和光熙悦、珺悦、臻悦、海上瑧悦、龙川瑧悦……

图丨和光熙悦实景

图丨龙川瑧悦实景

短短5年，保利便实现了由滨湖到淝河再到政务东和骆岗中央公园，高能级板块的全维度覆盖。

在行情朦胧的5年前，这不得不说，是央企独有的超前洞见力。

●落笔即是深耕，保利与高阶土地轮动持续同频

何为深耕，所谓深耕，更多的是洞悉土地的板块价值，并与城市土地的发展同频共振，随板块轮动迭代发展。

以上海路为轴线，见证了保利区域深耕的初心和产品迭代的决心。

一条上海路从南到北，见证的是包河的大发展，同样也是板块轮动的编年史。

图丨保利沿上海路布局示意

从滨湖环湖CBD、省府板块、淝河、中央公园再到政务东，见证了包河改善高阶土地板块轮动的中心变化。而保利，则是其中的深度参与者。

从和光尘樾、和光逸境、臻境、天珺之于省府，到珺悦之于骆岗中央公园，从和光熙悦、海上瑧悦之于淝河芯，到龙川瑧悦之于政务东。

8子同频，见证了包河改善置业脉络的生长，也生动诠释了何为“深耕”。

●这条脉络上的每个项目都受过市场验证，懂市场更懂客户

包河，作为合肥改善置业的主战场，不乏其他耕耘房企。但为何保利可以脱颖而出，无非是保利在一次次热销中，洞悉和抓住了市场和客户的需求。

和光尘樾，创造了载入合肥历史的万人登记记录；

和光逸境，贡献了3个月清盘的名场面；

天珺，有着4000人抢300套房的现象级热度；

和光熙悦，10个月开盘11次，摇号8次，卖出近30亿的业绩；

再算上海上瑧悦、龙川瑧悦，每一座都是叫好又叫座的封面级作品。

研读土地，读懂客户，迭代产品而又不忘初心。正是这一次次被市场验证的热销，让保利更加笃定了“产品主义”的路线，做出了越来越多懂市场和客户需求的作品。

在产品力的迭代升级中收获青睐

在行业逐渐内卷的今天，“产品力”是绕不开的核心命题。

保利在包河的成功，除了前瞻性的眼光和战略布局，背后更深层次的逻辑是什么？

自然是产品力。

更确切地说，在过去的5年，保利在包河下了一盘很大的棋，在悄无声息间，实现了产品力的迭代与升级，收获了市场的青睐。

首先是产品系的迭代与升级。

早在2022年，保利就重构了“天悦和”三大产品系，并在2023年率先提出行业进入高质量发展“品质时代”主张，以客户为中心，带来了产品系上的开发创新。

省府天字系作品天珺，以资源塑造圈层，以雅奢、舒享、高定为产品亮点，通过人文艺术品位、全系产品户型，打造人居标杆。

图丨天珺立面示意图

在淝河芯，继和光尘樾、和光逸境之后，和光系3.0的保利和光熙悦，以舒适、温情、时尚为亮点，打造淝河芯满分竞品质改善之作，围绕品质归家风景、未来活力场景，打造“栖光·印记”为主题的人居改善作品。

图丨和光熙悦实景

骆岗中央公园旁的悦系隐奢作品保利珺悦，深研保利悦字系产品精髓，秉承“只定制不复制”的产品研发理念，以文化创造风格，以礼序、东方、雅趣为产品亮点，以中国传统文化为源，再现宋式美学。

图丨保利珺悦实景图

在珺悦的基础上，秉持“只定制不复制”的保利瑧悦，又先后深度挖掘在地文化和风貌，结合东方生活美学，呈现两大高端改善作品。

在包河，保利真正抓住了产品力迭代升维的机会，实现了产品体系的不断跃进。

其次，是产品力的具象表达。

保利在包河的深耕中，关于产品力的进阶是肉眼可见的。

用客户语言来说，在保利，关于美好生活的定义是在持续进化的，集中表现在示范区、园林景观等产品设计上。

比如省府贵脉的和光逸境，通过极具质感的米白色真石漆和蓝灰色low-E玻璃作为立面材料，去除复杂的装饰构件与线脚，打造了舒适简练的的视觉观感，搭配顶部金属格栅、大面积通透玻璃立面，几乎奠定了合肥当前高端产品极简玻璃立面的原型。

图丨和光逸境实景

而到省府中轴的天珺，通过对屋檐、墙身、阳台的关键环节的精细化设计，立面颜值进一步提升。又以约35米宽酒店式归家动线、智慧社区大堂、轻奢入口水景、星空顶地库，开启了合肥住宅酒店化的序幕。还把3500㎡私享庭院，把度假的松弛感带入社区。

超前的产品力，让它不仅在售卖期贡献了近乎20:1的摇中率，更是在收官后，以二阶实景兑现持续惊艳合肥。

图丨天珺实景

时间来到2023年，当买房群体关于“如期交付与品质交付”焦虑无限放大之时，作为央企的保利，又呈现了应有的担当。提出示范区“全维展示”的概念，以一阶、二阶乃至三阶的持续展示，给到市场满满的安全感。

图丨海上瑧悦一阶示范区实景

图丨海上瑧悦二阶示范区实景

再比如，历经保利和光尘樾、和光逸境迭代后的和光系3.0项目保利和光熙悦，就在淝河中心把示范区生活场景前置，打造了颜值与功能兼备的网红打卡地，这里不再只是一个展示场所，而是融入属地文化的城市美学艺术馆。

图丨和光熙悦实景

产品的营造理念也在自然剧场+健康人居的基础上嵌入了更深的思考：从关注房子到关注生活方式，从关心物理空间到温情邻里构建，既重内部居住体验，又重外部生活配套。

在内部，你能看到度假感与交互性兼顾的园林、结合架空层设置的艺展空间、强收纳复合可变的户型、独立艺术感的社区大堂等等。在外部，结合社区商业、社区入口、社区配套搭建一个街区式布局、多业态运营兼顾互动式场景的新烟火气汇聚场，激发社区与城市的活力。

这一年，保利还结合地脉表达，在骆岗中央公园带来了首个隐奢级作品——保利珺悦。它创造性的把宋氏美学运用到实景示范区的打造上，结合中国传统礼序、文化，取法南宋刘松年《西园雅集图》，以诗情画意为载体，将题石、对弈、品茗等十种雅趣融入社区，为合肥高端产品呈现了一种更东方意境的生活方案。

图丨珺悦实景

其实回看保利在包河的每一个项目，仅凭土地天赋都足以跑出漂亮流速。但保利并没有做那种复制粘贴的“套娃”，反而是不断在产品力上迭代升级，让我们看到了一个专注于匠心和创造的保利。

也正是对于产品力的不懈追求探索，保利在包河，收获了客户的一致好评。

才有了“每座瑧悦皆不同”，“只定制不复制”的产品理念。才收获了两座叫好又叫座的高端改善作品：

海上瑧悦、龙川瑧悦。

它们更加注重对地脉文化的表达：

海上瑧悦，拥揽淝河，以滨水奢岸的辋川游园，呈现了山水自然意境；

图丨海上瑧悦实景

龙川瑧悦，雄踞政务东，用原创龙鳞纹路、龙鳞墙、龙戏珠等，定制现代东方高端改善生活。

图丨龙川瑧悦实景

它们在礼序和尊崇上的情绪表达更浓了：

海上瑧悦超百米的整体展示面，开篇即气度不凡，再叠加了“连山集院疏林影院水石礼院”三进制规划门庭，兼顾了礼序、仪式、寓意上的东方内涵。

图丨海上瑧悦门庭实景

龙川瑧悦更是把大门的门庭礼制演绎到极致。珍贵的贝金米黄、福鼎黑石材，精心布置的“墨砚迎宾”迎宾水景，甚至于定制的椒图文化符号，都在传递着宅邸的气度不凡。

图丨龙川瑧悦门庭实景

它们在园林营造更加自然天成：

取意《辋川图》的海上瑧悦实景园林，一眼望去，长廊与林、石、水交织，层层叠叠的镜水与自然面矮墙、生态花池错落有致的组合叠放。漫步其中，你能看到安格拉斯石材打造的绿岛花池、也能看到诸多乌桕、香泡、红枫名贵乔木点缀、还有着景墙上“空阔湖水广青荧天色同”雕刻名句，自有一派苏氏园林的自然禅意。

图丨海上瑧悦园林实景

而融入了徽州山水灵韵的龙川瑧悦，更是打造成了"意境东方，一园三堂，悦见青绿，松石守望"的低密深邃、院落纵横、层叠有致的生活境域。水院、亭阁、琉璃桥，一切虽为人做但宛似天成，给到业主归家动线上如入东方园林的探索欲与惊喜感。

图丨龙川瑧悦园林实景

它们的定制元素更多了：

比如海上瑧悦，为了呈现望族宅第的气质，厅堂的中式木门上的门环，以标志性方形瑧悦莽水纹古铜色金属艺术化呈现，搭配昆仑青奢贵石材，顶端辅以四方形雪花冰灯，整体清雅含蓄，寓意丰华、光明坦途。

图丨海上瑧悦定制元素实景

龙川瑧悦门庭处以鳞纹定制的巨型龙鳞墙照壁、入口景墙由蟒水纹金属贴片精心编织的龙麟墙、建筑塔冠提取传统凤鸟纹和玉琮意向做出的「凤翼飞檐」造型、门庭两侧龙之第九子“椒图”IP形象......用无处不在的“非标”定制，塑造项目专属气质。

图丨龙川瑧悦定制元素实景

图丨龙川瑧悦凤翼飞檐造型示意

可以说，正是在产品力上源源不断的内生创造力，让保利在包河收获了市场的青睐。

更加洞悉客户需求的服务力

品质时代，起于产品，但绝不仅仅止于产品。

服务，正在成为衡量高端住宅上限的一个重要维度。

包括但不限于服务的专业性，还包含如何从单纯的物业服务场景，转换为全维的服务体系。

注意，这会是未来极其重要的一条赛道。因为相比于兑现空间，兑现服务才是真正意义上更有温度的交付生活。

而保利在包河，真正实现了从单一服务体验到全维服务体系的升级。

●全国性物业榜单的TOP1，基本盘决定了保利在服务力上的下限

我们必须承认，一支专业度足够高的团队，决定服务力的上限。

来源丨克尔瑞

而保利物业作为首批国家一级资质物业，连续12年入选《财富》中国企业500强，今年8月由克尔瑞物管、中物研协发布的2024中国国有物业综合实力百强中，保利物业更是位居TOP1，可以说保利物业最不缺的就是专业力。

这奠定了保利在包河服务力升维的基本盘，但远不止于此……

●从东方礼遇到四时雅集，健全的物业品牌体系满足客户所需

考虑到高端客群人居“效率至上”、“品质消费”、“颜值经济”的新服务需求，保利响应“天、悦、和”三大产品力，推出了“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务品牌，让业主体验专属私享定制服务。

图丨四时雅集服务

在包河，保利在多个高端改善项目引入“四时雅集”服务品牌，将“雅”文化融入社区日常，围绕“一园三堂”，根据不同季节搭配不同的鲜花、香薰，营造富有风雅生活的归家之路。又或者通过艺术化、人文化、人性化的多样社区活动，建立业主沟通平台、促进邻里关系建立......

●持续探索高阶社交场域，为业主带来全维服务体验

近两年，合肥市场几乎是“无会所不豪宅”，本质上其实是市场对于全维客户需求的一种服务满足。

早在珺悦项目上，就创领性的带来了约700㎡下沉式空间，为业主开拓更高阶的社交场。

图丨珺悦下沉式空间示意

到了龙川瑧悦，保利更是把示范区与半下沉式空间结合，打造出了集私宴【悦宴】、健身【悦己】瑧享权益空间。未来交付后还将打造架空层图书空间【阅界】，并通过资源整合，与皖新传媒战略合作，提供2347种，超4000本各类书籍，让阅读爱好者感受到“量身定制的美好”。

图丨龙川瑧悦瑧享权益空间

图丨保利发展&皖新传媒战略合作签约仪式

●文化保利，总有新意！以品牌引领社区文化生活

如何充分发挥央企在文化整合方面的优势，通过精神文化服务，提升客户文化体验感。

保利给市场提供了一个很好的样本。

早在2008年，保利就开启了“和乐中国”品牌活动，从单一艺术门类的青少年赛事活动，全面提升为全龄段、全艺术、全时域的文化艺术节。

如今是和乐中国迈过的第16个年头，它早已通过组织全国性艺术赛事，助力艺术资源全国性覆盖成为一张闪亮的文化名片，无论是中西艺术PK融合、民俗文化与国际风潮的创新呈现，让每一个人都能找到发光舞台。

今年和乐中国Festival提出“诗以咏志颂美好”主题，以诗歌为媒介，深入保利在售及交付小区，给业主提供精神文化盛宴。

●从认购到交付再到后期，全周期服务贯穿始终

什么样的服务叫做“全维”。

不仅是“全面”，更重要的是“始终如一”。

而这，正是保利在包河所做的。

一方面，用全周期服务触点式交付，让家在“透明”的环境中生长。比如2020年就提出的“6331交付体系”，交付前通过家书、开放日活动，让业主提前发现问题，前置解决；交付中，带领业主一对一验房；

2024

图丨工程巡检

图丨交付现场

作为交付体系中的重要节点，工地开放日更是诚挚邀请业主，亲鉴家的每一处细节，并通过现场工作人员答疑和记录业主建议，不断完善项目。

今年11月份以来，和光熙悦、珺悦、天珺项目就陆续举办了工地开放日活动，邀请业主组成【交付品质官】亲临现场，与项目团队一起，为美好交付而努力。

图丨和光熙悦工地开放日

图丨珺悦工地开放日现场

图丨天珺工地开放日现场

另一方面，对交付后小区进行“优居焕新”，针对已交付2-5年的项目，对地库、游乐设施、绿化、路面及监控系统等进行全面升级，以保证社区常住常新。

所谓服务是一项系统性工程，需围绕客户需求的变化，不断调整和完善。它需要长久的探索和沉淀，在海量交付的基础上，把服务产品化，方能创造更多可能。

而针对客户需求，能够做到全维且始终的服务，才是保利在包河最值得称道的地方。

结语

强大的产品力和服务力，已成为新形势下房企竞争的关键，是支撑企业持续领跑的压舱石。

未来，房企有且只有一条“护城河”，那就是不断为客户创造长期价值：

尊重每一个板块，用心做好产品，紧跟板块轮动步伐；

尊重每一寸土地，用持续进阶的产品力，不负土地禀赋；

尊重每一个家庭，洞悉客户需求，以全维服务打动客户；

这就是一个房企，能够在一个区域深耕与发芽的奥秘。

也是保利，在包河所做对的事情。

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