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今天一早各大媒体以及朋友圈就疯狂刷屏，部分银行存量房贷利率批量下调已落地！这对很多之前站在“山顶”的买房人来说是巨大利好！根据相关报道，目前最低已经有人降到了3.3%，相比之前每个月要少还上千元，甚至更多！而事实上，从昨天夜里开始，就陆续有买房人存量房贷利率调整完毕了。最幸运的肯定是还是第一批直接降到3.3%的，以最快速度享受到了存量房贷的最低利率。当然很多人会有疑问，为什么每个人调整完的利率不同？又为什么每个人降的幅度也不同？甚至有的人房贷利率到现在都还没有调整？而这次存量房贷利率调整，调的就是基点，只要此前房贷利率高于LPR-30bp的，这次均调整为LPR-30bp。也就是说，此前每个人的LPR不同，也导致了调整后房贷利率的不同。举个例子：比如A买房人此前是4%（4.2%-20bp），B买房人此前是3.85%（3.85%+0bp），C买房人此前是5.37%（3.95%+139bp）。那么这次调整后，他们将分别是3.9%、3.55%、3.65%。不过，在重新定价日之后，LPR会随之迎来调整，如果按照目前LPR3.6%来算，届时大家就都是3.3%的房贷利率了。他们就是最幸运的一批，刚好重新定价日在LPR下调之后，又在25号之前，正好两拨调整都最快享受到了。根据此前公布的调整规则，北京、上海、深圳等地区利率高于LPR-30BP的首套存量房贷和其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷统一调整至LPR-30BP。也就是说，除了北京、上海、深圳等地区只限制首套房外，其余地区存量房都适用。这就使得，很多之前没享受到第一轮存量房贷利率下调的非首套房们，这次统一迎来了调整。而他们很多之前都是5点几、6点几的利率，这次调整也是最受益的。这个之前其实官方也说了，调整是从25号开始，所以今天大部分款人可通过贷款银行的指定渠道，查看利率调整结果。但是部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计于10月31日前完成。所以别担心，该调整的都会调整，也就这几天时间的事情。根据经济参考报的消息，这次调整预计存量房贷利率平均下降0.5个百分点左右，总体上将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。①房贷利息减少带来收入实实在在的增加。例如某借款人，100万元、25年期的等额本息房贷利率是4.4%，利率调整以后变为3.55%，每个月可节省月供469元，总共节省利息超14万元。考虑到今年5年期以上LPR累计下降0.6个百分点，房贷利率跟随LPR重定价后降幅可达到1.45个百分点，利息还将节省更多。②还款压力减少，借款人可支配收入增加，可用于满足更广泛的消费需求。特别是对年轻家庭来说，能够缓解支出压力，增强消费信心。对个体工商户，贷款成本的降低还能够为经营提供更加充裕的现金流，节省下来的资金有利于促进扩大经营规模。③存量房贷利率下降后，购房者对买房后新老房贷利差继续拉大的担忧有所减轻，有助于释放刚性购房需求，支持房地产市场平稳健康发展。降低存量房贷利率等房地产政策出台后，近期北京等一线城市新房、二手房带看量和成交量明显上升。另外有一点值得注意的是，前两天LPR历史性下调到3.6%以后，按理说南京首套最低房贷利率能做到2.7%，但事实上并未如此。我们摸底了南京主流银行，得到确切消息：此前，南京的房贷利率加点为lpr-90bp，此轮LPR下调后，目前最低房贷利率仍为2.95％，即银行把房贷利率从LPR-90bp上涨至LPR-65bp。目前这一现象也在全国多地发生，据传闻是统一要求的。加点上调的原因可能是银行维护利差稳定，或者是避免银行之间过度竞争。随着利率的不断下行，银行经营压力较大。但是应该看到，存款利率也在同步下降。所以，随着LPR的下降，苏州、南京等地的房贷利率仍存在一定的下调空间，或可适当调低一点，只要不超过公积金利率就行。![]()
