今日学区房看点：
1.学区房10月第四周市场成交分析；
2.政策再来，官宣落地【见视频】
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
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南京学区房一周市场：
10月第四周，学区房市场成交继续保持复苏态势，周成交量再创新高，达到近200套的成交规模，其中初中板块，和一二线双学区市场引领成交，名小市场交易量也带动放大，创下三年来的周成交高峰，交易量小幅超越学区房旺季三月同期水平。
学区房作为二手房市场的细分板块，在市场复苏之际，和改善板块往往都处于成交引领之列，在政策持续利好以及成交旺季叠加之下，市场购买力积极释放，不仅26年入学需求集中爆发，部分27年甚至28年的购房客户群体也加入到提前置业的节奏中来。
长期需求，被刺激的主要因素有以下两点：
1，价格回调，房价安全性增加，相比高点，目前学区房价回调近40%，门槛价格大大降低，学区溢价相对合理，以两房为例，目前“单小学”的二线名校，成交价格在200万以内；初中学区，普遍两室价格200万-300万之间；双学区市场的一二线名校的两房价格也是30万左右。学区房价从高高在上，回落至相对亲民；同时安全性也明显增长；
2，从需求端来看，价格的回调带动了需求的增长，特别是初中需求，在公民同招以及民办学校录取确定性降低之后，公办初中的保需求被激发，100多万买个初中保底，成为很多家长的共识，叠加首付降低，利率下降，等于20-30万首付即可满足优质初中保底，租金收益基本覆盖贷款利息支出，成本大幅减少，需求持续叠加。
价格方面，目前市场房源供应仍较充裕，价格较稳定，部分热点片区议价空间有所减少，预计随着成交量的持续放大，议价空间有减少的趋势，建议购房客户及时关注市场，按需选择。
在细分市场，根据运营数据统计:
01
一线名校中：
拉小，力小，周分别成交：8套，7套，成交量相比上一周小幅下降，从成交户型来看：
拉小29中，两室房源成交3套，成交价在300-350万之间；三室成交5套，成交价400-550万之间；受低总价房源持续成交影响，三室房源占比明显提升；
力小29中，单室成交1套，成交总价300万出头，两室房源成交4套，总价350-400万之间；三室成交2套，成交总价450-550万之间，
琅小29中，成交6套房源，和上周持平，其中两室房源成交4套，成交总价250-300万之间，三室房源成交2套，成交总价380-450万之间，
芳草园小学，成交2套，其中两室房源成交1套，成交总价250万，三房成交1套，成交总价350万。
从一线名校市场成交来看，交易量和上周相比，成交小幅降低，主要受高性价比房源快速成交影响，市场选择面有所减少，大户型成交占比也明显提升，市场供需两旺。
02
二三线名校中：
二线双学区市场中双汇文，银城汇文分别成交：12套，15套，和上周相比，交易量小幅增长，根据成交户型统计：
双汇文：两室房源成交6套，成交总价300-400万之间；三室房源成交4套，成交总价450-550万，三室以上房源成交2套，成交总价600-700万；
银城汇文：单室成交2套，成交总价220-250万之间，两室房源成交8套，成交总价250-380万之间；三室房源成交5套，成交总价420-650万之间。
游小钟英，长小九初周成交：3套，2套，和上周持平，受施教区范围较小，成交相对平稳，其中游小钟英成交仍为两室低总价房源，成交总价260-300万之间；长小九中，两房成交2套，成交价200万左右；
从二线双学区市场成交来看，双汇文，银城汇文的成交量继续保持上升，三室成交占比有所上升，其他二线双学区市场成交相对稳定，预计在高性价比房源陆续成交之后，低总价需求会有外溢。
名小市场的成交也迎来上升：南师附小，银城小学等小学学区板块周成交保持在5-8套，成交主力户型仍以200万以内的低总价两室房源为主。
03
初中板块：
初中市场继续引领成交，树人，29中，科利华，钟英的周成交量分别达到：20套左右，相比上一周继续增长，
热点初中的市场成交占据学区房市场交易的一半以上份额，特别是总价相对较低的科利华，钟英成交量上升明显。从成交户型来看：
树人片区，两室房源占比继续提升，接近70%，成交总价300-400万左右，三室占比近3成，成交总价450-600万之间；
29中板块，低总价两室房源仍是成交绝对主力，占比8成以上，成交总价在230-300万之间。
科利华，钟英等区域头部初中，成交房源以低总价单室和两房为主，单室成交价格170-200之间，两房成交总价200-250万之间，三室房源成交占比较低，偶尔成交也是相对低总价的房源。
初中板块的成交节奏持续加快，一二线双学区市场的成交量也有明显增长，小学市场成交开启放量，市场复苏动力明显增强。
随着市场成交量的爆发，优质房源快速成交，部分热点板块的议价空间减少成为趋势，尽管当下房价没有大涨的基础，但对于有实际需求的购房客户，建议可以根据自身情况，及时关注市场信息。
政策再来，官宣落地！
10月28日，南京发布经济稳增长30条实施细则，官宣南京二套房首付降至1.5成，同时宣布房票可转让、以旧换新带押过户等落地政策；
很多朋友对降首付，降利率这样的政策啊比较在意，但是，其实这一次南京的政策，我们应该更关注以旧换新，以及房票转让的事宜......详情见视频
家庭成长课堂，教你如何育儿！
[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 向你汇报：高性价比房源快速消化，学区房还有涨价机会吗？
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