今日学区房看点：
学区房10月市场成交分析
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
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抖音【南京小麻不麻烦】
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南京学区房一周市场：
在梳理11月首周市场之前，简单和听众朋友们回归一下10月，南京热点学区市场的成交情况，供大家参考。
10月，南京热点学区成交总量达550套左右，创下3年来月度成交新高，相比3月成交高峰仍有近20%的涨幅，交易量复苏之势超出预期，从市场反馈分析，成交量激增的核心原因
主要有以下三大因素：
1，9月末的楼市政策以及一揽子经济政策刺激，使市场层面的信息得以恢复，在“止跌企稳”的指导思想下，叠加史上最低首付比例和贷款利率，包括存量贷款利率的调整，激活了因下行市场而压抑的需求。学区房热点片区高性价比房源持续成交，带动市场各板块轮动成交；
2，学区房价3年多的回调，相距高点，跌去4成，以往高高在上的房价，回归亲民。价格的回归，带来了需求的增长，在房源供应充裕的情况下，市场呈现“供需两旺，交易增长”的行情。同时，因为价格的下调，房价的安全性也有所保障，入手门槛大幅降低，叠加成交旺季到来，交易量实现近翻倍增长；
3，9.24楼市新政后，一线以及强二线城市均迎来成交量的爆发，上海月成交：2.89万套，北京2.2万套，广州2.36万套，深圳成交破万，达到8年来月成交新高；除一线城市外，杭州，成都等二线城市的市场成交也大幅增长，纷纷创下交易量新高；南京月成交也高达1.3万套，其中近万套的成交均来自二手房。全国一二线市场的火爆交易氛围也有所传导，对南京房地产市场带来了积极推动作用。
从10月南京热点学区成交统计来看：
初中板块处于引领地位，树人，钟英月成交均突破100套，29中，科利华月成交在80套左右，加上汇文，新城，九初等初中市场的交易量400套左右，占据学区市场的大部分成交份额。
受初中板块成交带动，双学区市场月成交也创下新高，一线拉力琅29中，双汇文，银城汇文，游小钟英等双学区板块交易量明显提升，成交周期也明显缩短，热点双学区月成交均在30套左右，游小钟英则因施教区范围较小，房源供应量少，月成交不足10套（正常月成交的2倍），成交量突然放量，导致议价空间出现减少。
初中和双学区市场交易量猛增，也为小学市场带来了“轮动”，市场增幅虽不及热门板块，但交易量的提升也非常明显，整体市场呈现成交热度“轮动”的趋势。
从10月学区房成交户型来看：
低总价单室，两房是初中市场的成交主力，其中两室占比接近7成，单室，三室分别占比在10%、20%,左右；
而双学区市场两室，和三室则是成交的主流户型，两室房源占比60%左右，三室房源占比35%上下，而单室房源成交占比仅5%左右，说明购房人对实际居住的需求较多，因此小区环境，楼层，以及户型设计是影响成交周期的重要因素；
小学市场中，两室房源占据绝大多数，单室成交较少，三房占比明显超越单室，实际居住的需求属于主流，低总价是决定成交周期的主要因素。
11月首周，学区房市场整体仍保持“量升价稳”的成交态势，部分板块因成交量猛增，库存的高性价比房源快速减少，出现了议价空间的减少甚至有极少数房源报价的提升，这会对后市成交带来一定的影响，交易量可能会迎来短期的“高位波动”。
建议有实际需求的购房客户，特别是初中及双学区需求的客户可以提早了解市场，多实地看房，对比，择机选择。同时也建议售房业主，把握置换的好时机，无需纠结一点点的议价空间，果断完成置换需求才是当下市场的最佳售房方案，毕竟置换的改善房源普遍价格都会比在售的学区房源要高不少，即便后面也会有价格的小幅上扬，置换后的房价增幅也会高于已售的学区房源。
理性看待市场，选择最佳决策，是当下买卖双方都需要做的功课。
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[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 向你汇报：高性价比房源快速消化，学区房还有涨价机会吗？
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