今日学区房看点：
1.学区房10月第三周市场成交分析；
2.央行宣布大幅降息！
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
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10月第三周，受政策利好持续，叠加成交旺季来临，因下行市场积压的需求和正常交易需求同时释放，热点学区房市场成交迎来放量，周成交量突破150套，相比上一周成交量大涨40%以上，相比去年同期，交易量增幅接近翻倍，市场热度明显提升，高性价比房源成交周期显著缩短。
价格方面，从新增挂牌来看，目前业主报价仍比较理性，多数片区在售房源的议价空间基本保持，一般议价空间在5%-10%之间，部分热点片区，以及部分市场主力需求户型的议价空间在签约沟通时有所减少。随着交易量的持续走高，高性价比房源率先消化，买卖双方在“议价空间”上将会出现一定的博弈，值得关注。
整体来看，学区房市场目前房源供应较为充裕，在售房源消化周期均在12个月以上，所以短期内价格不具备上涨的条件，但热点片区随着带看量的猛增以及成交量的放大，会对售房业主在议价空间上带来一定的心理冲击，议价博弈在所难免。从市场成交来看，26年需求的购房客户是成交主力，但从上周开始，不少27年，28年需求客户积极成交，且占比逐步提升，和之前几月相比，有较明显的变化。建议有实际需求，特别是26年入学的购房客户，可以提早关注，实地看房，了解市场。
在细分市场，根据运营数据统计:
01
一线名校中：
拉小，力小，周分别成交：7套，11套，成交量相比上一周大幅增长，接近翻倍，从成交户型来看：
拉小29中，单室成交1套，成交价格不到300万，两室房源成交4套，成交价在300-380万之间；三室成交2套，成交价450-550万之间；
力小29中，单室成交2套，成交总价300万出头，两室房源成交6套，总价350-450万之间；三室成交3套，成交总价450-600万之间，其中有一套仙霞公寓千万级的学区房源成交，是近半年片区成交总价新高；
琅小29中，成交6套房源，其中两室房源成交4套，成交总价250-300万之间，三室房源成交2套，成交总价380-450万之间，在今年5月琅小施教区扩容之后，成交量相比之前，有明显增长，且交易较为稳定。
芳草园小学，成交3套，其中两室房源成交2套，成交总价280-320万，三房成交1套，成交总价380万。
从一线名校市场成交来看，交易量相比上周提升明显，市场成交周期明显缩短，低总价两房仍是成交的主力户型，目前市场咨询量，带看量仍处于持续增长状态，预计后市成交量将维持高位。
02
二三线名校中：
二线双学区市场中双汇文，银城汇文分别成交：10套，14套，和上周相比，增幅30%以上，相比9月同期成交量翻倍，成交户型统计：
双汇文：两室房源成交6套，成交总价300-400万之间；三室房源成交4套，成交总价450-750万之间；因小区环境，户型差异，成交房源的总价差距较大，三室房源的购房客户，对居住体验和小区环境要求相对较高，因此房源的成交价相应较高。
银城汇文：单室成交3套，成交总价220-250万之间，两室房源成交6套，成交总价250-380万之间；三室房源成交5套，成交总价420-650万之间。
游小钟英、长小九初周成交：2套，3套，其中游小钟英成交均为两室低总价房源，成交总价260-300万之间；长小九中，单室成交一套，成交总价150万，两房成交2套，成交价200万左右；
从二线双学区市场成交来看，双汇文、银城汇文的成交量继续保持上升，单室、两房、三房均有一定占比，市场热度明显复苏，购房客户在房源选择上较为理性，在预算范围内，根据实际情况对比选择。受市场成交的持续放量，交易量较大的板块，议价空间有减少的情形，应会对短期成交继续增长带来影响。
名小市场的成交也迎来上升：南师附小，银城小学等小学学区板块周成交均超8套，相比上周增幅三成以上，成交主力户型仍以200万以内的低总价两室房源为主，预计在初中和双学区市场成交热度带动之下，市场交易量将持续迎来复苏。
03
初中板块：
初中市场继续引领成交，树人，29中周成交量分别在：20套，15套左右，相比上一周继续增长，从成交户型来看：
树人片区，两室房源占比继续提升，接近70%，成交总价300-400万左右，三室占比近3成，成交总价450-600万之间；
29中板块，低总价两室房源仍是成交绝对主力，占比8成以上，成交总价在230-300万之间。
科利华，钟英等区域头部初中，成交量也迎来明显增长，周成交量均在15套左右，相比上一周增幅超三成；成交房源以低总价单室和两房为主，单室成交价格170-200之间，两房成交总价200-250万之间，三室房源成交占比较低，偶尔成交也是相对低总价的房源。
初中板块的成交节奏持续加快，一二线双学区市场的成交量也有明显增长，小学市场成交开启放量，市场复苏动力明显增强，在政策的持续刺激之下，叠加房价在几年的下行市场中回调显著，曾经高高在上的学区房价，也愈发“亲民”，价格下来了，需求就上去了，预计在接下来近半年的市场中，交易量将迎来持续增长，建议有实际需求的购房客户，可以早做规划，实地咨询、了解。
04
突发！央行宣布大幅降息
昨天早上，最新的基准利率——LPR公布了：1年期LPR降息25个基点至3.10%；5年期LPR降息25个基点至3.60%。
如以100万商贷，30年还款周期计算，月供减少141.5元，总还款利息减少5.1万元。
这是自2015年10月24日以来，力度最大的一次降息。从2011年7月6日以来，咱们利率一直在降息之中，13年没有加息了！这是一波大的降息周期，而且此次降息幅度（25个基点）超过了政策利率降息幅度（20个基点），显示了上面让经济回暖的迫切的心情。
此次降息后，咱们的按揭贷款将变得更为划算。以南京为例，目前首套房是基准利率下浮90个基点，最低利率2.9-2.95，
如果你的贷款已经开始还款，且后面没有出台地方性的指导利率出台，那么你的房贷利率理论上可以低至2.65-2.7。
如果你是早就发放的存量房贷，近期除了可以把“加点”降低到“基点-30”以下，还可以从下一定价日（一般是1.1日起）享受今天的降息幅度，这样来看，存量房贷利率下降幅度喜人，将在新年开始后一次性降息“25+10+25=60”个基点，也就是享受了今年2月、7月和10月的三次降息。
此次降息后，预计公积金贷款利率也应该会迎来降息。因为公积金贷款不降息的话，可能出现商贷比公积金更低的现象。
根据预测，2年内，利率大概率还有70到80个基点的降息幅度。购房的利息成本将越来越低，这也是房地产市场”止跌回稳”的重要举措。大家觉得，降息可以止跌吗？
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[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 向你汇报：9月首周学区房市场复苏明显，“金九银十”值得期待！
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