近日，深圳院子（备案名：泰禾城市花园）项目获批预售许可证，新推63套别墅，户型建面约209㎡-232㎡。据项目方披露，截至10月22日晚，已有46批客户完成诚意登记，开盘总销售套数超过40套，销售金额约13亿。
据悉，该批房源备案均价13.8万元/㎡，套均总价约3008万元/套，其中最便宜的一套总价约2377万起，最贵的一套220㎡户型房源总价约4729万元，单价高达21.53万元/㎡。
搁置9年重开
三大疑问未解
深圳院子就是此前搁置9年的泰禾深圳院子，项目从停工到复工经历颇为曲折。
时间回到2015年12月，泰禾首进深圳，以破楼面价纪录的方式合计57亿元竞得宝安尖岗山两块地。这两宗地楼面地价分别达79907元/平方米及51331元/平方米，溢价率高达177.61%和94.74%，一举刷新深圳“地王”纪录。
不久以后，泰禾陷入债务危机。
2017年3月，中国长城承接泰禾项目公司的60亿元债权，成为深圳院子项目投资方。虽有中国长城注资，但事实上，2020年12月，泰禾集团公告债务展期时显示，深圳院子依旧处于停工状态。
2023年5月15日，泰禾集团在投资者在线互动平台表示：“从今年初开始，深圳院子南区已全面复工。”2024年初泰禾城市花园、泰禾都市花园项目建筑方案设计重新招标。
直至2024年10月16日，深圳院子正式取得预售证，终于开卖，这距离拿地已过去近十年。
也是由于深圳院子搁置时久，经历波折，如今重新开售市场对其仍存诸多疑问。凤凰网房产从网友留言、购房者采访和业内反馈中整理出三大最受关注的疑问：
疑问一：泰禾院子相关持股企业的债务纠纷、诉讼纠纷是否已清理干净，会否存在项目资产被抵押、被冻结、被处置的风险？
目前项目对外资料显示“泰禾深圳院子”已变成“长城国富深圳院子”，但从股权结构来看，泰禾仍占据项目大比例股权。
天眼查显示，深圳泰禾院子的开发商为深圳泰禾房地产开发有限公司，该司由芜湖长维投资中心（有限合伙）持股99%、福建中维房地产开发有限公司（泰禾全资子公司）持股比例1%。
芜湖长维投资中心（有限合伙）由福建中维地产开发有限公司（泰禾全资子公司）持股超51.987%，中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司持股48.013%、长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司持剩下股份。
这是否意味着，就算中国长城方面能够决定项目的开发运营销售等经营诸事，也难以决定泰禾部分股权的处置。
那么如果“暴雷企业”泰禾集团其它债务纠纷涉及以深圳院子为抵押或执行标的，项目经营是否会受影响？
疑问二：深圳院子多次停工、建设周期被拉长，如何确保项目的质量一如宣传所言？如何保证未来消费者发现项目问题后，权益能得到保障？
公开资料显示，深圳院子总占地面积约4.89万平方米，总建筑面积约18万平方米，包含了合院、高层住宅以及商业等多种业态。
深圳院子分A、B两区开发，A区即64栋别墅，B区规划两栋高层住宅与部分商业。据现下形势，估计别墅销售回款后，才有资金建高层。目前，项目B区尚未动工。
实际上B区的高层和商业是决定整个小区成型度的重要因素，尤其商业是小区生活配套的关键部分。当前B区能否动工尚且存疑，未来深圳院子整个小区能否完整呈现或许也需打上问号。
想必64户别墅业主也不愿意住在“半废”状态的小区中，所以项目整体建设状况和资金到位程度，也将影响当前A区别墅的销售，值得引起相关方面的紧密关注。
与此同时，项目前期烂尾已经对深圳院子的品牌和口碑带来极大负面影响，如果还存在烂尾因素，如何挽救项目的消费者印象，如何获取市场？一系列问题的发展都还有待观察。
疑问三：项目所处区域的环境已不再是纯粹的高端住宅区，何以支撑如此高的价格？项目升值空间是否受限？
深圳院子项目位于深圳宝安区尖岗山大道与卧龙二路交会处，项目周边缺乏地铁公交线路，小区内配建一所幼儿园，旁边是新安中学外国语，与宝中实验和南科大附属学校共享。
曾经的豪宅住区尖岗山，随着最近几年楼市调整，同时也陆续上新了新的住宅盘，尖岗山的豪宅热度已有所降低，板块似乎也已经”平民化“了。目前片区豪宅大户型二手挂盘单价普遍在10万元/㎡左右。
片区内，万科都会四季最小户型69平，总价524万起；另外，还有一个6折可售型人才房——安居鸿栖台，配售均价为4.29万元/㎡。有网友表示：”以前在这里还图个清净，现在旁边出了好多刚需盘和人才房，买这里图个啥？”。
可见尖岗山周边环境不再是纯粹的高端住宅区，面对已然改变了的居住生态，深圳院子何以支撑套均总价3000万元/套的高价格？
针对这些市场关注的问题，凤凰网房产咨询了深圳院子项目方以及长城国富公司相关人员，对方表示“国央企品牌管控比较严，目前不方便对外回应”；该工作人员表示：“个人认为项目质量是没问题的，你们可以去项目现场看看”。
从泰禾到长城
重返赛场前景几何？
深圳院子作为网红豪宅，一直颇受业内关注。在项目处于烂尾状态时，很多人担心它会成为第二个“北京庄园”（北京最贵烂尾楼，宣称一亿一栋，至今停工仍未交房）。
终于，2024年深圳院子重新开售。并且，在前期没有蓄客、没有宣传，登记需先冻资300万的条件下，项目得到了至少40位买家的认可，足见其吸引力。
但时隔9年多，行情已变，放诸目前深圳的“豪宅竞技场”，深圳院子的市场反响还需观察。
以9月28日选房的中海深湾玖序为例，项目需验资1000万元才能看房、总价约2041万元（不含装修价）起，在条件更为苛刻的情况下开盘当天销售约100.2亿元。
“这种热度的豪宅盘还是少之又少。”深圳业内人士分析指出，深圳楼市整体偏弱，一些网红豪宅盘消化的是之前积累的高端需求，现在更多有钱人处于观望状态，看行情、看品质、看趋势。
像深湾玖序这种全新豪宅都需要长期蓄客才有热销的场面，深圳院子这种停工已久，易主续建的项目，消费者能否扭转品牌印象、重塑质量信心，还是未知数，还需经过市场检验。
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