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旧地图找不到新大陆
近年来，随着中国房地产市场的深度调整与土地政策的持续演进，城投公司逐渐步入了一个前所未有的挑战期。城投公司即城市建设投资公司，是全国各大城市政府投资融资平台，包含城发、城开、农投、旅投、乡投等，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体，大多不具备盈利能力，属于事业单位或国有独资公司性质，通过政府补贴实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。这些以城市基础设施建设与公共服务提供为核心业务的企业，在过去几十年间为中国城市化进程做出了巨大贡献。然而，在当前复杂多变的市场环境下，城投企业却面临着债务快速膨胀、自身造血能力不足、发展后劲较差等一系列严峻挑战。如何有效融资和市场化转型成为眼下当务之急。![]()
企业的发展离不开融资，多样化、多元化融资将助力企业实现更长远的发展。当前银行借贷是城投公司主要的融资方式，为满足日益增长的资金需求，后续城投公司应充分借力资本市场进一步拓宽融资渠道。 银行贷款
银行贷款属于地方城投公司资金来源的主要补充融资方式。在实践方面，地方城投公司首先可以考虑争取政策性银行贷款，政策性银行贷款的融资成本相对更低。其次，地方城投公司可以凭借政府信用，加强与当地商业银行之间的沟通协调，引导商业银行为企业提供相应数额的银行贷款。通常情况下，银行贷款的具体操作流程十分清晰，且操作过程简单。但同时需要注意的是，近年来，我国加大对地方政府债务与城投公司的管理力度，如果城投公司自身存在较为严重的负债问题，将难以通过银行的资质审查，也就无法顺利获得银行贷款。![]()
财政资金
财政资金支持是城投公司实际发展过程中的核心资金来源，即大部分基础设施的建设资金普遍由政府财政拨款。而从客观角度分析，城投公司自身也属于地方政府投融资平台，政府财政资金支持同时也是城投公司主要的融资渠道。具体来看，财政资金来源一般是当地的税收与土地资金收入，但这方面的收入在满足当地一般性财政支出项目后真正用于城市建设投资项目支出的资金相对有限。因此，地方城投公司可以积极关注国家发展政策，结合当地发展规划，向政府申请一般债、专项债，或者寻求更高层级政府的补助等资金支持，如污水管网建设的一般债、上级政府的财政贴息等。 ![]()
债券融资
发行企业债券属于近几年城投公司领域新出现的融资方式，与上面两种融资模式相比，债券融资具有更强的灵活性和主动性。但值得注意的是，债券融资方式涉及十分复杂多样的审批流程和审批手续，办理程序较为复杂。此外，债券融资方法在某种程度上还会给地方债务带来各种隐性影响，因此，国家对于城投公司的债券发行工作提出了较为严格的要求。发行企业债券符合城市建设行业特征，是一种十分有效的融资方法。城市建设的主要特征是固定资产具有较大投资规模，整体投资期限较长，需要具备稳定的资金来源，并且建成后的运维成本相对较低，现金流回报稳定。企业债券融资的突出特征是，一次性融资规模较大，资金实际应用过程较为稳定，资金成本低、投资方向自由，需要稳定的偿债保障。通过以上分析可以发现，发行企业债券对于城投公司而言属于一种有效的融资方法，与银行贷款融资相比，通过资本市场实施企业债券融资具有突出优势。同时，由于资本市场规模较大，债券还款时间较长，债券发行中对于发行商的限制十分宽松，债券发行方在项目融资过程中，可以借助债券设计的灵活性，优化信用等级，减少项目融资成本。综上所述，企业债券能够在资本市场内全面筹集资金，有效缓解资金不足问题，助力城市建设健康发展。 ![]()
土地开发融资
土地开发融资即将土地直接当成信用抵押，合理获取资金的方式和渠道。通常情况下，土地开发融资对于土地具有较强的依赖性，能够在短时间内快速筹集大量资金，有助于促进城投公司的未来建设发展。例如，城投公司可以创建政府土地储备中心，并由该中心对未来土地出让金进行合理规划充当质押，以此向金融机构借款，政府则负责土地的出让和拍卖，通过该种方法进行融资可以加快融资速度。 ![]()
其他融资方式
其他融资方式主要包括PPP模式即政府和社会资本合作模式（Public-Private Partnership、BOT融资（Build-Operate-Transfer）、TOT融资（Transfer-Operate-Transfer）及融资租赁等。PPP融资即政府方依法经法定采购程序，选择项目社会资本，中标社会资本与政府授权的出资代表组建项目公司，由项目公司作为实施主体，负责项目的投融资、设计、建设、运维、移交等工作，政府授权项目公司在整个合作期内的特许经营权。BOT融资是由社会资本或项目公司承担新建项目的设计、融资、建造、运营、维护和服务职责，在特许期内，项目企业可以通过项目现金流量偿还筹资本息，得到一定利润；结束特许期后，项目企业需要把项目移交给政府。TOT融资是指政府部门将存量资产的一定期限的所有权和经营权，有偿转让给社会资本或项目公司，由其进行运营管理；在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门的一种融资方式。融资租赁是一种将资金作为纽带，以租赁物件使用权和所有权相分离为基础特征，促进融物和融资全面结合的融资方法。融资租赁通过融物实现融资目标，与发行企业债券和银行信贷方式相比，整体融资方式较为灵活、手续简便、限制较少，能够进一步改善城投公司的财务状况。这些融资方式的应用和推广，进一步扩展了城投公司的资金来源。但在实际应用中，地方城投公司需要做好融资风险预防管理和风险识别工作，降低城投公司的经济损失。![]()
在新一轮化债政策下，城投平台转型的实践越来越多。各地方政府相继出台指导方案，支持地方平台推进市场化转型。城投公司转型既是监管收紧背景下的政策倒逼，也是城投公司谋求可持续发展的主动抉择；既是防范化解地方政府债务风险的要求，又是推动国资国企高质量发展的题中之义。 向城市综合运营商转型
城投平台向城市综合运营商方向转型具有天然的优势，也是城投转型案例最多的方向，通过这种方式，城投平台可以更有效地参与创新城镇化进程、促进城市发展、提升自身的融资能力，因此，城市综合运营商已经成为城投公司近年来最青睐的一种市场化转型策略。此转型方向旨在将城投从“建设城市”向“运营城市”转变，通过授予城投公司特许经营专营权，城投平台可围绕区域内与民生相关、有市场现金流的准公益性项目以及特定市场化经营性项目展开转型，如整合区域内分散的公用事业企业，打造全区域性的民生综合平台，基于城投独特的市场地位扩大规模效应，保证盈利能力，与城市发展相伴成长。![]()
向产业投资主体转型
城投公司进行产业投资，其使命是引领区域内产业转型发展，并最终发挥所在城市产业转型升级的使命。打造产业投资主体需要投入大量的资金，且存在投资失败的可能性，因此对区域的产业类型要求较高，一般集中于本区域的战略性新兴产业和重点发展产业。城投平台结合政府财政资金和自有资金，通过成立产业基金的形式集聚资金，吸引社会资本的参与。通过这种模式，这些城投平台不仅可以有效地撬动资金及发挥乘数效应，在保障利润增长的同时也能够促进并引领区域产业的发展，并投资于如高新技术产业等具有良好发展前景的领域，帮助企业业务的多元化扩张。![]()
向建筑工程企业转型
城投平台最传统的业务当属委托代建业务。过去城投平台背靠地方政府拿到项目后，进行收益包装、项目融资、委托分包，挣着“简单”钱。这部分城投转型可以从熟悉的工程项目着手，向上下游延伸。向上游延伸就是不把政府委托项目转包或者分包出去，而是自行从事工程建设，赚取施工利润。向下游延伸就是承接完工项目的经营和管理，成立物业管理公司，为产业园区和保障性住房小区提供物业服务，收取管理费用。相较于民营企业，城投平台在项目承接、资金成本、回款洽谈方面具有竞争优势，转型之路相对简单。向建筑工程企业转型要求城投平台拥有专业完备的施工资质、成熟的建筑施工经验，以及融资与回款管理能力，同时所在区域具有较多可供施工项目。![]()
入主上市公司
城投公司通过收购当地上市公司股权，实现对上市公司的控股并表，入主上市公司可缓解城投公司业绩下滑，偿债压力大的问题，同时也能布局产业投资，优化整合资源。目前城投公司入主上市公司的案例逐渐增多，部分是出于产业投资原因入主上市公司，也有部分城投是出于承担国有企业责任，帮助地方政府纾困解决民企流动性危机。该转型方向对资源质量要求较高且存在项目前期开支较大的问题，因此需要城投有较强的产业、商业发展实力，拥有专业的团队，或者掌握较高的区域资源禀赋，同时也取决于地方政府是否持有优质的公司股权。![]()
向公用事业企业转型
供水电热气、公共交通等公用事业具有较高的准入门槛和较强的规模效应，民营企业很难获得专营权进入相关领域经营。但城投在经营公用事业上具有天然优势，也可为自身提供稳定现金流。一方面，城投平台可以整合区域内资源，成为集供水、供电等为一体的全方位公用事业运营商，发挥规模优势、降低经营成本，增厚公用事业利润。另一方面，公用事业事关民生，整体利润较低，容易获得地方政府的补贴，亦是城投平台重要的收入来源。公用事业转型对城投所在城市规模及地区财力要求较高，城市规模大才能发挥出规模效应，地区财力强地方政府才有能力提供补贴。典型的企业如上海城投。![]()
向市场化、经营化主体转型
城投公司向市场化、经营化主体转型路径中可参与的经营化项目种类多样，比如，在区域内打造商业综合体以及参与部分房地产项目；增加园区运营业务收入，金融业务收入等。房地产开发：城投公司在土地开发、城市规划等方面具有优势，具有代政府建设回迁房、安置房、保障房等开发经历，部分城投公司涉及当地商品房及保障房业务，可以当地商品房销售收入作为重要补充。园区运营：通过园区物业租赁、园区运营管理、产业投资发展、信息数据服务等配套服务获取收入。主要依赖城投公司所依赖园区的发展成熟度、入驻企业质量和经济体量等。综上，城投转型需结合自身实际情况，结合各城投公司面临的基础条件、区域环境及地方政府的支持程度，转型的方向不能盲目复制已成功转型的城投公司的做法。对于城投公司来说，成功的转型不仅要求城投公司自身有转型的意识，还要结合区域资源禀赋及当地政府支持等外部条件。![]()
随着中国城镇化率的提升和城市基础设施建设的不断完善，城市发展阶段已经由重建设向重运营转变。城投公司在当前的发展道路上，既要面对融资压力的挑战，又要积极寻求转型的机遇。在这双重挑战与机遇并存的发展道路上，城投公司需要保持清醒的头脑和坚定的信念，不断创新业务模式和管理方式，如此方能实现可持续发展。
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