文|伯特·清崎
来源|《富爸爸·为什么富人越来越富》
富爸爸教导我们：“幻象现金流是富人的真正收入。幻象收入是穷人和中产阶级看不见的收入。”
富爸爸谈到的幻象收入不是普通的、投资组合的或者被动的收入，它是债务和税务的衍生物。
永远记住！
真正的财商教育是关于债务和税务以及幻象现金流——看不见的富人收入的。
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三种收入VS幻象收入
收入有三种类型：普通的、投资组合的和被动的收入。
下面的纳税百分比是大致的，只是用于强调和说明：
普通收入40%
投资组合收入20%
被动收入0%
在多数情况下，穷人和中产阶级拥有的是普通收入，是三种收入中纳税最高的。
储蓄和401（K）收入也是按照普通收入纳税的。
“邻家的百万富翁”工作是为了获得普通收入和投资组合收入。
老练的投资人工作是为了获得幻象收入。幻象收入需要很高水准的财商教育和素养，因为幻象收入是看不见的收入。
下面我们通过例子来说明几种幻象收入：
1
债务是幻象现金流
当人们把钱用来作为存款或买房，他们是在使用税后的钱。
比方说10万美元的房产需要20%的首付。这意味着买房人必须付出2万美元。
如果投资人是40%的纳税等级，那么2万美元的首付实际花了投资人大约3.5万美元的普通收入或者说工资收入。其中大约1.5万美元进了政府的税库。
如果投资人不是花自己的税后工资，而是借了2万美元，情况会怎么样呢？
答案是投资人省下了1.5万美元。这1.5万美元就是幻象收入！
投资者得到的这笔钱是不曾通过劳动来的钱，是不曾缴过税的钱，也不是自己省下来的钱。
对很多人来说2万美元都不是很大一笔钱。然而当你需要20万美元或者200万美元或者2000万美元作首付呢？
很多人付不起这样的首付。
就是说，富人之所以更富，是因为他们懂得怎样去借大额的首付来买房产。
如果你是个生活在E象限内的上班族，希望通过努力工作和精打细算来致富，你是很难同那些I象限里的人一起玩致富游戏的。
I象限里的人玩的是债务、税务和幻象收入。
没有真正的财商教育，在E象限里的人是不可能看到I象限里的人玩的游戏的。
对I象限内的人来说，债务是个关键。
记住，借款是免税的。
如果你懂得了怎样借款为钱，你也能快速致富。
2
增值是幻象收入
增值发生在房产价格升高时。
例如，一个价值10万美元的房产增值到15万美元，其中的5万美元就是以增值形式出现的幻象收入。
问题是大多数人手里急需用钱，不得不把它以15万美元的价格卖掉，而交易本身又得缴纳资本所得税。
如果资本所得是5万美元：
5万美元× 20%=1万美元税金。
我和金以及肯·迈克尔罗伊没有采取卖掉房产的方法，而是采用了不同的策略。我们通过借款的方法保住了5万美元的增值。我们以房屋做抵押，向银行贷了15万美元。房屋所有者一直采用这个方法，它被叫作“住房净值贷款”。
增值，幻象收入，产生于债务中，然后以免税的形式进入了我们的腰包。
大的区别是租房客支付了我们新贷的租赁房产的利息费用。而在住房净值贷款的情况下，本应由房屋所有者自己支付贷款的利息。
但更经常的是，许多房屋所有人把这种贷款拿去支付信用卡的债务和其他高利息借贷，如学生贷款。这样做可以减轻家庭总的利息月付，但在财务上并不是最合算的。
职业投资人会用这种货款作为租赁房产的首付。我们假设职业房地产投资人从现有的一处房产上取得5万美元，而他还需要购买两处用于租赁的房产。现在他的财务报表资产一栏中就有三处而不是一处房产。
新增两笔贷款后，投资人的债务就增高了；但是如果投资人很优秀的话，新增的租赁房产就成了他的被动收入了。不仅他的贷款利息有了着落，还有被动收入进入他的口袋里。
3
更多的房地产=更多的幻象收入
设想你有一处价值10万美元用于租赁的房产。
这10万美元的房产没有债务，是你用税后收入购买的。
设想另一种情况是：你借贷了20万美元买了三处房产，现在已经增值到30万美元。
我们设想你的房产增值10%。如果你是一处房产，你的增值或者说幻象收入是1万美元（10万美元×10%）；然而，如果你拥有的是价值30万美元的三处房产，你的增值或者说幻象收入是3万美元（30万美元×10%）。
这种情况下，你的债务为你带来了3倍的幻象收入。
4
分期偿还是幻象收入
分期偿还会减少你的债务。你每次贷款买车或者用信用卡支付你的借款余额不是分期付款，就是一次性付款。
妈妈和爸爸们用他们的税后普通收入分期偿还他们的借贷，用的是自己的钱。这和房地产投资人用借款偿还是完全不一样的。他们的借贷款是由租房客来分期偿还的。
对职业投资人来说，减少债务是幻象收入的另一种来源。
我喜欢房地产，是因为我的债务是由我的房客而不是我来分期偿付的。
记住，好的债务是由别人替你偿还的资产。
每个月底，我和金都变得更富有，因为这个时候我们的租客都在替我们还债。
5
贬值是幻象收入
贬值又被称为折旧。你将享受到税务部门给予的税收减少政策，因为从理论上讲，你的房产由于磨损而贬值了。
即使你的房产正在升值，税务人员仍然会因为折旧政策而给你的税额打折，好像你的房产正在贬值似的。
折旧是职业房地产投资人的一项主要幻象收入。
在汤姆的著作《免税的财富》第七章中，非常详细地解释了戏法一样的折旧政策。这真正是一项幻象收入。想象一下你自己并没有纳税的房产却享受到了减税政策是什么感觉！
即使你是借钱买的房产，你依然享受到了折旧的减税政策。
许多国家都有这项减税政策，但是只针对那些产生了现金流的房产。个人的住所不享受折旧的减税。
☆☆☆ ☆☆☆
幻象收入是很富的人挣的一种收入，没受过财商教育的人是看不到的。
罗伯特·清崎建议：“要千方百计地弄懂这个非常重要的主题。”
富爸爸经常提醒说：天堂里一颗星后面有三个聪明的人追随着。尽管他们已经足够富庶、足够聪明，也绝不停止追寻新的、更聪明的教师。
一起学习财商，
解锁更多幻象收入
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