在澳洲，超过 25 万名 55 岁以上的退休人士住在退休村。
对许多人来说，这是享受退休生活的一种方便而舒适的方式。
但最近有调查发现，复杂的合同、过高的退出费和整修费用，不但让退休村居民感到困惑和沮丧，还让他们陷入财务困境。
针对退休村行业的批评的核心，是缺乏有效、统一的监管。
01
退休村行业需缺乏监管
与由联邦政府负责的老年护理不同，退休村行业受到各个州独立的立法管理，每个州或地区都根据自己的退休村法律对退休村进行监管。
没有国家监察员来确保消费者保护，澳大利亚竞争和消费者委员会 (ACCC) 也不介入个人纠纷。
相反，各州和领地立法规定退休村运营商的责任，以及为居民提供的消费者保护。
退休村通常由商业企业经营，并向居民收取合同中规定的与物业管理相关的费用。
退休村购房合同通常复杂而不透明，或者需要很高程度的金融知识才能真正明白其中的涵义。
居民购买退休村的房产，一次性支付房款，入住后按月缴纳维护费。
当居民离开时，退休村会收取退出费，也称为延期管理费 (DMF)。
不同的运营商收取的退出费可能有所不同，但最高可达退休房产价格的 35%。
换句话说，如果一个居民打算离开，退休村以 50 万澳元的价格将其房子卖给下一个人，那么离开的居民将只能拿回 37.5 万澳元。
85 岁的露丝一直居住在退休村里，直到今年早些时候，她因为多次中风而不得不离开退休村，搬进养老院。
露丝在 2015 年为这套退休村的房子支付了 564,000 澳元，扣除费用后，她最终能拿回来的钱大约是 258,000 澳元，其中包括支付给一家房地产中介公司的 15,400 澳元中介费，而那家中介公司的所有者是退休村运营商的一位董事。
在 ABC 对这件事进行调查报道后，退休村运营商将原本打算对露丝收取的总费用，减少了大约 70,000 澳元。
位于墨尔本北部的一处退休村里的 80 名业主，已经向维多利亚州民事和行政法庭(VCAT) 提起诉讼，指控退休村运营商 Lifestyle 的收费不公平且违反法律。
该退休村运营商的主要收入来源是退出费，费用是根据房屋销售额计算的。
Lifestyle 的退出费从 4% 开始，从所有权的第五年起上升至 20% 的上限。
一套房子如果五年后以 50 万澳元的价格售出，那么住户将剩下 40 万澳元。
Lifestyle 的合同规定，当退休村居民在居住期间死亡后，他们的遗产必须继续支付租金，直到房子成功出售给下一个人，这可能需要几个月或几年时间。
Lifestyle 拒绝接受媒体采访，只表示它的合同是合法的。
其他州禁止收取退出费或对其实行严格管制，但维多利亚州却并非如此。
老年人住房行动小组首席执行官菲奥娜·约克表示，她认为退出费可能是违法的。
她在一份声明中表示：“这些高昂的费用，通常使得在这些社区购买房产的老年人很难离开。”
约克呼吁维多利亚州政府出台一系列措施，更好地保护老年人免受剥削和虐待。
她呼吁实施的措施，包括设立退休住房监察员、停止过高的费用、解决复杂且模糊的合同问题，以及让居民参与任何改变进程。
维多利亚州消费者事务局的一位发言人表示，将严肃对待违反《住宅租赁法》的指控，并将进行调查并在必要时采取进一步行动，并鼓励任何对生活方式社区或任何其他住宅公园运营商有疑虑的居民联系维多利亚州消费者事务局。
02
退休村居民发起反抗
越来越多的人意识到退休村存在的一系列问题，并且发起反抗。
退休警察杰夫·高奇是 Lifestyle 的居民，当他搬到墨尔本北部边缘的一个退休村社区时，他想象着自己的未来生活将是平静的。
在花了 36 年时间调查商店扒窃、贩毒、入室盗窃、诈骗和欺骗之后，他觉得是时候过上平静的生活了。
高奇被低维护成本和度假式生活的承诺所吸引，买下了退休村的房子，并对高安全性摄像头和栏杆门印象深刻，这些摄像头和栏杆门守护着人造的城市景观，整齐划一的房屋和修剪整齐的假草坪。
他说：“看到他们向我和我妻子介绍这件事情的方式，我以为一切都是光明正大的，因为我正在与 Lifestyle 这家上市公司打交道。”
“我做了功课，检查了它们。我本以为一切都是合法的。”
但 18 个月后，也就是今年早些时候，他和另外两名居民发现了问题。
“对我来说，这就像是身处金融监狱。”高奇说。
“为了逃脱，我必须自救。这一切完全是错误的。”
高奇与 Lifestyle 的斗争，起源于他意识到其竞争对手之一 Stockland 并没有向其居民收取退出费，而是一直以类似的价格出售房子，这些房子收取类似的租金并提供类似的设施，而且距离他家只有很短的车程。
退出费是按房屋出售时的价格计算的，最低为售价的 4%，随着个人拥有房屋的时间越长，退出费就越高，从第五年开始最高为 20%。
这意味着 Lifestyle 可从任何资本收益中受益，但不承担任何资本损失。
一套房子如果五年后以 50 万澳元的价格售出，那么住户将剩下 40 万澳元。
当高奇向 Stockland 销售代表询问时，他被告知维多利亚州不允许收取退出费。
“好吧，这对我来说是彻头彻尾的侮辱。”他说。
Lifestyle 每年通过退出费赚取约 1300 万澳元，并在其网站上声称，他们将房价和维护费保持在可承受的水平。
退出费对 Lifestyle 的投资者来说是一个主要吸引力，他们对该公司的估值为 15 亿澳元。
该公司最大的股东 AustralianSuper 拥有 Lifestyle 近 15% 的股份，多年来一直在 Lifestyle 董事会中拥有一位共同董事。
03
对死者继续收费
高奇和社区里的一些其他居民在接受采访时，指责退休村存在不道德的行为，包括向死者收取租金、进行误导性营销，以及在居民出售房屋时收取可疑费用。
向死者收取租金是部分居民的另一个担忧。
在 Lifestyle 社区，几名已经去世的居民的家人，发现很难为房子找到买家，而费用不断上涨，退出费用也不断膨胀，这已经成为该社区数十名居民的心结。
合同规定，当一个人死亡或离开社区时，他们或他们的遗产必须继续支付维护费，直到房子出售，这可能需要数月或数年。
戴尔·卡勒斯亲身经历了这种情形，她的婆婆戴安去世后，Lifestyle 公司向其遗产收取了一年近 12,000 澳元的维护费。
当这栋房子最终售出时，由于出售时多持有了一年，该公司在退出费中额外加了 4%，总计超过 7 万澳元。
“当黛安去世时，我问他们是否可以挂牌出售这套房产，他们拒绝了。他们对我说，出售这套房产对他们来说不利，他们直言不讳地告诉我，他们还有其他的新房待售。”
她怀疑，一些原本想购买她婆婆房子的买家后来改变了主意，买了 Lifestyle 的另一处新房子，而且出售这所旧房子并不是 Lifestyle 员工的首要任务。
Lifestyle 则声称，他们没有理由推迟房屋的出售，并且该团队将与遗产管理人密切合作，为遗产提供支持和建议，以确保房屋以合理的价格出售，并迅速完成交易，以避免持续的费用。
报告声称，2024 年转售房屋的平均时间为 63 天，居民可以使用外面的房地产经纪人出售房产。
然而，一些房地产经纪人不愿意涉足这类交易，因为这些退休村房产的条款不太容易被公众理解，而且根据运营商的不同，合同可能很复杂。
退休村经营者将占据主导地位，优先出售新的房子，而不是为居民转售旧房子，即使空置房屋也要收取租金。并且，居民不能转租房屋。
向死者收取租金的问题促使高奇联系了媒体，他表示，“让死者继续为他们不再能使用的服务付费，这是不尊重、不合理、不公平和不人道的。”
一位居民表示，“当我死后……这套房子可能要花两年或三年的时间才能卖掉……为什么有人会想在这里买房，他们可以去别的地方买一套房子，而且不用支付退出费……等到他们可能把房子卖掉的时候，我的孩子们就什么都没有了。”
Lifestyle表示，入场费比没有退出费的竞争对手低得多，至于向死者收取维护费的问题，它表示，这些费用可以暂停收取，并从房屋出售收益中扣除。
04
不人道的管理方式
虽然对于游泳池、草地滚球和健身房等设施的标准很少有人抱怨，但一些居民表示，美观的代价很高。
一位老年居民被告知不能在家门前安装供轮椅使用的坡道。
“我被诊断出患有自身免疫性疾病，所以，12个月后，我就要坐轮椅了。Lifestyle 告诉我们，绝对不能在房子前面建一个坡道……因为那会破坏房子的外观，所以我该怎么办呢——穿过车库才能进屋吗？”
Lifestyle 公司在一份声明中表示，所有房产的前部都得到了维护，以保持社区的外观和美感。
罗伯特·汉弗莱斯表示，当他意识到自己买到的东西与自己预想的不一样时，他试图离开。
“我们是广告词的受害者。”他指出营销手段让退休村的一切看起来都像迪士尼乐园。
离开这个社区花了近10万澳元的费用和其他成本，其中包括 6.3 万澳元的退出费、短期租金和房屋装修费用，但他说离开后的轻松感是值得的。
他说：“Lifestyle 里没有避难所，也没有宁静的幸福，也许其他机构有，但这里肯定不存在那种感觉。”
“我们认定这不适合我们，所以我们退出了。”
他聘请了一名房地产经纪人，但他怀疑潜在买家会被现金奖励、免费电力、晚餐和其他诱惑引去新房子。
“他们被带离我们的房子——如果他们表现出任何兴趣或者表示他们看过我们出售的房子，他们就会被告知，‘不，你不想要那套。我们有一套更好的给你。’”
如果居民成功介绍新客户并最终购买新房，Lifestyle 会向他们提供一系列奖励。这些奖励包括 1,000 澳元现金奖励、晚餐、两年免费电力以及价值数千澳元的国际度假。
购买者还可获得各种激励，包括返现和免费电力。
汉弗莱斯认为，这种通过推荐获得奖励的做法是导致他现有住房出售延迟的原因之一。
05
投资人产生疑虑
在调查节目报道了这些事情以后，Lifestyle Communities 的股价暴跌了超过 18%。
近几个月来，在 Lifestyle 公司向投资者注资 2.75 亿澳元以扩大业务后，投资者们对该公司提出了质疑，对此，不满情绪也日益高涨。
一些投资者私下表示，他们对该公司 5 月份在悉尼举行的投资者会议上的言论感到更加不安。
当时 Lifestyle 公司将其潜在买家的一个主要群体——单身退休女性描述为“孤独小姐、朴素小姐和活跃小姐”，然后将营销活动称为“针对她的双眼之间”。
一位基金经理表示，这让他们感到恶心。
“这听起来就像是一个掠食者在捕食弱势群体。这对我们的文化来说不是一个好现象。”他说。
Lifestyle 公司拒绝接受采访，表示对会议上使用的语言感到遗憾，并表示这不符合其品牌形象。
06
房产经纪人的吐槽
在维多利亚州，一位不愿透露姓名的房地产经纪人告诉媒体，他已经为客户出售了几套房子，并且拿到了比经营者对类似房产收取的价格低得多的价格。
而他收取的费用，则比运营商收取的费用低了近半个百分点。
他说，经理现在威胁要阻止他进入场所，这将使检查房子变得困难。
“这里发生的欺凌行为令人憎恶，限制自由交易房子的威胁是完全不道德的。”
“目前，退休村收取的费用更高，而且是按照房屋的售价来定价，而不是根据市场需求来定价。”
