上个月，万科欧泊业主还搞了个保价联盟，可是二手成交价却在一路走低...
万博可谓近4年来最火的新房板块，开通了18号线，整体写字楼落成，城市面貌也不错。
商业也起来了，山姆、万达、四海城、天河城这些已经形成广州南部热门商圈了。
一下子聚集了不少人气，有写字楼上班通勤一族，有看上商圈的年轻人。
这几年开售的新盘热度、卖得都不错，例如去年才刚清盘的万博和樾府，还有热销的华润万博润府、越秀万博城、耀胜新世界。
可是新盘均价都要4.5-6+的时候，旁边二手3万+缺没人要...
到底是什么造成如此大落差？
就拿万博标杆二手盘万科欧泊来说，2012年12月开盘时单价在1.3万-1.5万/㎡，2021年达到高光期，二手房成交价到6万左右，甚至一套188平的四房可以卖到1500万，折合单价7.9万/平。
可是这两年万科欧泊的房价就是一直在往下走的趋势，2022年，该小区成交均价录得49540元/平，按年比较跌幅5.5%。2023年，成交均价46268元/平，按年比较跌幅6.6%。
从近期成交价来看，万科欧泊成交单价有的已经跌到2字头的成交案例,比市场价低约30%。
万科欧泊同类型户型的市场挂牌价在340万至400万元之间。2字头的成交案例，近期陆续出现，正式宣告护盘行动失败。
如今二手平台上，万科欧泊的挂牌价清一色的3字头，就连主力的3房户型，也开始被业主清仓。
万博和樾府二手盘就比万科欧泊要好一点，次新+加上更近南村万博地铁站。
前段时间，一套高层北向的高层的104.74㎡以总价548万成交，折合单价5.23万。
这套房源是买家2022年单价6万多买的，位于今年刚收楼的三期15栋，和樾府三期2021年9月开盘，当时部分低楼层单位5.5-5.9万/m²，其余楼层在6.2万-6.3万/m²之间。
虽然也是业主是亏本卖出，但在万博板块内还是很坚挺的，也算是二手标杆了，现在二手平台上，和樾府的二手挂牌价也均在5.3-7.4万/平之间，依旧居高不下。
另外，对比万博板块面积差不多的新房，近期的在售均价在4.5-5.8万/㎡不等，越秀和樾府作为二手，能以5.2万/m²的价格成交，价值还是很高的。
至于万科欧泊二手跌幅多主要也是因为之前炒家造成的泡沫大，目前市场下行期，泡沫自然而然就退去了，而且万博非核心板块，也卖不起高价，例如越秀万博城，首开到现在，最低单价仅4.46万/平起，均价4.5-5.8万/平，其中约103㎡四房，总价460万起，138及以上大户型产品价格稍贵些，均价在5万/平以上，稍微贵一点就卖不动。
虽然我们知道华润万博悦府6万左右的单价也有溢价，但是东风东学位+万象商业的确定，也会让买家愿意买单。
所以，好卖+卖得起价得核心价值就是：好地段+好产品。
但凡好地段里没有好产品，溢价就是泡沫，如果好产品没有好地段，那么溢价就是自视过高。
所以但凡两者结合，才是能穿越周期的项目，你想知道还有哪些板块的新盘可以穿越周期，可以私信博主说出你的预算来咨询。
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