香港近期对“土地房屋”又展开了讨论。回归以来，这个问题始终是影响香港发展的至关重要的、根本性的问题。无疑，在各个经济大环境下，侧重点会有所不同，不能一本通书看到老。楼市高涨时，有压抑楼价的对策，楼市下跌时也必然要稳定楼市，防止拖累整个金融体系。
问题的焦点，在于细节，在于力度，不能矫枉过正，走偏锋。笔者认为，在当前的讨论中，确是有一种倾向掩盖和否定另一种倾向的问题。
事实上，稳定楼市与土地储备并行不悖，稳定楼市不能否定长期土地储备的“刚性需求”，持续开发土地也要发放不会影响当前楼价下滑的积极信号，按照辩证法的思维，“两条腿走路”，一条腿稳定当下的楼市，另一条腿继续做好土地储备。
事实上，回归27年来，从“八万五”，到“不造地”，“见缝插针”，“土地大辩论”，以至“简朴房”，楼市起起落落，有很多解决教训可以总结吸取。笔者想得更多的是，评价要客观合理，最重要的是细节，具体管用的政策，以及遇到拐点及时调整。
目前，楼市下行，很多人都担心重现03年大跌市，事实上笔者常常思考，楼价到底在什么水准是合理的呢？恐怕真的是见仁见智，或者是各说各话，由于各人处的利益环境不同，所以观点可能百分之百对立。那么，执政者需要有真知灼见，有全域观和平衡观，既考虑到有房一族的价值观，也要考虑需要置业者的能力，更要考虑香港的整体经济力和未来发展的方向。如果政府在这个关键性问题上，没有一定之见，没有可操作的基本原则，那么，调控起来必然左右摇摆，首鼠两端。
社会当下都肯定政府“撤辣”以稳定楼市，但是笔者认为还可以做多些，例如，可以政策性激励市民“细屋换大屋”！
香港许多市民不知道，中国内地14亿人，人均居住面积达到40平方米，即人均 400呎。香港2021年人口普查结果显示，家庭住户的居所楼面面积中位数为430呎，人均居住面积172呎。于是，“细屋换大屋”，当然是香港广大市民“幸福感”所在，是大家的追求。也可以说，“细屋换大屋”，是市民的理论上的“刚需”！
然而，目前尽管楼价下跌了，但是与一般市民供楼能力还是有很大距离。没有钱，怎么去“细屋换大屋”？那么，政府政策有办法吗？笔者想，起码：
第一，可允许提前市民强积金存款，以缓解首期及供款资金不足问题。
第二，再大幅按揭首期成数。10月新施政报告已有放宽，规定所有住宅物业不论物业的价值及是否自用、以及非住宅物业，按揭成数上限统一为7成，“供款与入息比率”上限划一为5成。可否更大胆，首期放宽到一成。
第三，在印花税上再给予优惠。今年2月财政预算案已全部撤辣，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。政府可否“仁慈”些，对“细屋换大屋”者再减一到二个点印花税，甚至“全免”！也许，这样做不公平。实际上，公平都是相对的。
而且，对于青年“首置”可以更优惠。同时，这个优惠政策有年限，就2年期，到时再检讨。
对于“细屋换大屋”，也是一个趣味数学。香港的有屋族群，一般都希望楼价升，升了表明自己的固定资产上升，身家膨胀。楼价低，未置业的青年高兴，有房者不高兴。但是，对于有房者，这真是一个机会，住800呎的换到1000呎的大屋，宽敞了不说，未来还有升值的可能。
香港这个细小的经济体，却有着内地不可取代的优势，楼房的“刚需”是不变的，楼价重启升浪也是可以预期的。十多万高才涌入，租金飙升，就是一个说明。
政府以少收印花税，帮助市民“细屋换大屋”，表面看库房收入少了，但是，换来楼市稳定，当然“很值”！起码，比“盛事经济”有意义得多。
另一方面，在稳定楼市的同时了，笔者认为，政府还可以加大力度“造地” 。笔者仔细研究政府的“十年房屋发展长策”，从梁振英到林郑月娥，到当下，基本都将十年建屋量定为43万个左右，其中公私营也在七三比左右。
问题是，土地的供应都够吗，房屋的供应都够吗？答案，应该是否定的。这从“私楼楼价高面积小，公屋排队长上楼慢” 可见。最新一份“十年长策”房屋需求，定出的43万的指标与过去基本不变，多也是一万多，可是大家眼见十多万高才涌进，不算数的吗？
再看土地，报告指，未来十年43万房屋的土地都有了，这可是好消息，但是地在哪裡？
报告说，未来十年（即 2025-26 至 2034-35 年度），“熟地”供应量预计为约 3 000 公顷，当中接近六成约 1 700 公顷来自北部都会区。其馀的呢？报告说，有东涌新市镇扩展， 将军澳第 137 及第 132 区， 龙鼓滩填海和重新规划屯门西地区，还有欣澳填海和交椅洲人工岛。笔者相信，交椅洲原计划的1000公顷是一个大头。
现在，政府一再推迟交椅洲填海了，有人还不满意，那么，是否还要向市场放出信号：实际的土地供应永远是不足的，面粉永远不够麵包当然也永远不够。然而，楼价再度狂飙，香港整体真的得益吗？香港的竞争力是否会因此断崖式下降呢？事实上，捱贵租的香港实体商铺正面临网购十二级台风式的冲击。
笔者担心的是，香港目前土地储备和供应其实赶不上住房的“刚需”，而有一个楼价升浪到来之际，填海造地还处于规划之中。不少人担心交椅洲填海造地花完政府的储备，然而，吸引内地和外资包填海以及发展工程，是否也是一条出路？
来源：香港经济导报
作者：刘澜昌 香港中观研究所所长、香港资深媒体人
