关注 | 一铺养三代还是一铺衰三代

财富   2024-12-05 15:24   中国香港  


香港以往有“一铺养三代”讲法,皆因铺位矜贵、租金稳定,若持有一个市区旺铺,真可足以养活三代。然而,随着铺市急速滑坡,不少“持铺业主”也陷入水深火热,以前一铺养三代,现在三代养一铺?






01

凯施饼店老板及铺王后人都为铺而陷困


本港楼市有不少流传已久神话,除了“长渣必赚”,另一知名神话是“一铺养三代”。不过从两大重槌投资家族动作,以今时今日市况,一铺似乎再难养三代。


过往“一铺养三代”神话并非凭空创作,而是过去二、三十年港九各区都有海量成功例子。这类成功故事离不开第一代是做小生意,例如食店、杂货铺或卖衫,勤勤力力储了一笔钱,刚巧得悉铺位业主退休或移民,决心以积蓄及银行借贷购入铺位自用。第二代接手后,得力于毋须交租,可以较轻松经营生意。到第三代,往往会结束生意主力收租,又或因为分身家、移民,而将铺位出售套现,但埋单计数,就是收获最丰厚的一代。正因为这类故事各区都有,“一铺养三代”成为不少人投资铺位的信念。


不过时移势易,例如凯施饼店老板及铺王邓成波出现了投资太多铺位而破产的情况。早年凯施饼店投资物业获利甚丰,创办人萧伟坚更被指身家过亿。当时萧伟坚解释喜欢投资铺位原因,是投资铺位令饼店免受租金升跌影响,令这盘生意可以世世代代传承下去,他高峰期分店逾50间,但近年因财困遭入禀清盘,创办人萧伟坚夫妇更卷入官非,集团13个铺位据报已沦为银主盘。


除了凯施饼店,铺王邓成波家族近年积极出售物业,据报待售物业仍有25个,合计市值60.6亿元。近日又有两项物业放售,一是被称为“经典死场”荃湾海滨广场,据报意向价12亿元;二是油麻地弥敦道525至543号A商场,市值约7.2亿元。


凯施饼店及“波叔”家族,传承到第二代便要积极出售物业套现,反映“一铺养三代”成功方程式其实有不少变量。凯施饼店以其分店规模,加上手头的铺位物业,有条件再融资继续买铺,并租予自家饼店赚租,可惜三年疫情令饼店生意难做,铺位由资产变成负担,结果难以实现生意传承梦想。


再看看“波叔”家族新放售的两项物业,虽然海滨广场有颇高知名度,曾借出拍摄多部电影,去年更成为姜涛MV取景地。但近年荃湾西站周边已有多个大型新商场落成,位置上海滨广场反而成为孤岛,主要客源为屋苑居民,又为将部分楼层改为健身中心、攀石场等特色设施,现时多个旺区商场铺位不乏投资选择,海滨广场似乎较难吸引投资者斥12亿作为民生商场及改建特色设施。反观油麻地商场,虽然位置上处于旺角、尖沙咀两大游客区之间,但商场布局及位置,或会吸引大型保险公司购入作为尊尚客户服务中心,方便内地客查询保险产品详情,再顺道到旺角或尖沙咀购物。





02

“铺二代”恐沦“债二代”


除了两大铺王的下场惨惨惨之外,记者近期与一位地产代理陈先生闲聊,他说有一位客人打电话求救,指其父亲于2018年把价值1200多万港元的铺位转名给他,原以为翘脚无忧,岂料这几年市况剧变,该铺位现时以700万港元放盘也乏人问津,同时每月须供款2.6万港元,收租1.5万港元根本不够维持,令这位铺二代要打工赚钱还贷,十分无奈。


铺二代表示自己家里经营食肆,他属于“半个老板”,父亲多年前以数十万港元购入自置铺位,到2018年升值至1200多万港元,市值月租约3万多港元,但父亲多年来一直坚持自营餐厅,并无放租。


他继续说,母亲早逝,父亲长期独身,至疫情前结识了一名中国女子,并萌生退休念头。父亲提出把铺位转名予铺二代名下,但转名后要加按套现500万港元,让其北上养老。鉴于当时铺位市值1200多万港元,即使扣除500万港元按揭,净值仍达700多万港元,有点似“分家产”,父亲把财产传承予儿子。不幸的是转名后不久便爆发疫情,由于生意欠佳,铺二代惟有把餐厅结束,索性纯收租。初期每月租金有2万多港元,后来疫情恶化,铺位亦曾丢空长达一年。熬到“通关”他终于找到租客接手,租金则降至1.5万港元,还须签下3年死约,期间不得加租。随着息率飙升,现时每月须偿还贷款2.6万港元,意味着铺二代既无法从铺位赚取收入,还要每月填补1万多港元,他唯有打工赚钱以免“断供”。


面对此包袱,铺二代尝试把铺位沽出,可是由1200多万港元陆续“劈价”至850万港元、700万港元,仍乏人问津。若铺价进一步下跌,不排除会变成负资产。他慨叹“以前做老板,玩玩车,打打球又一天”,在高峰期坐拥4辆名车,每次改车花费数万港元面不改容,岂料现时这样坎坷,家有妻儿,还需打拼。身处人生交叉点,究竟应该“壮士断臂””降价至600万港元卖铺,抑或“多守几年”等待市况好转呢?


一些网友对这个故事主角寄予同情,由于拖着一笔按揭负债,随着地产市场剧变,铺位市值一旦跌穿按揭余额,“铺二代”恐将沦为“债二代”。又从另一角度看,该名铺二代的父亲在2018年铺市高位精准套现500万港元,携女伴北上退休,享福快活简值是眼光精明。





03

市值急滑坡 难再养三代


其实,物业代理陈先生说,从这事实看到,很多人对“一铺养三代”存在误解,以为拥有一个铺位物业便能确保三代无忧。而个中成功故事的“第一代”往往像该父亲一样,本身是草根创业者,在早年创办餐饮、零售、跌打、装修之类小生意,略有成绩之后咬紧牙关购入自置铺位,继续努力打拼。


陈先生说,在2018年前后高峰期,香港旺角、湾仔等地一个普通经营云吞面铺、药材铺、二手书店的铺位,市值动辄达到逾亿港元。“铺二代”若在此刻继承家业,接近小富门槛,想必踌躇满志。假如一切顺风顺水,上述个案铺位确实能保障“第三代”亦丰衣足食,应验“一铺养三代”之说。


不过,近年形势大逆转,包括美元从超低息转为急剧加息,香港社会动荡,加上电商冲击及中国消费市场“抢生意”,大批市区旺铺早已跌价六七成,负债沉重的投资者十分苦恼。他更笑说,相对来说,该位铺二代承继家传铺位并非市区核心旺铺,属民生地区铺位,贬值已不算太多,这代表亏蚀不算太多,如果是铜锣湾罗素街的铺亏损更严重。


他强调,当然,也有不少“一铺养三代”成功故事,个中关键往往是“第二代”如何处置家业。由此可见,所谓“一铺养三代”并非那么简单,须结合努力、时运、坚定及正确决策,再受长久岁月洗礼和沉淀,方可望创出传奇。香港经济及铺市倘持续恶化,“铺二代落难”故事恐怕会愈来愈多。


纪惠集团行政总裁汤文亮就认为,一铺是三代人的成果,说一铺养三代,倒不如说三代守一个铺。铺位从来都是价值不菲,第一代人买铺位的人大多数自用,他们做一些民生需求生意,从粮油杂货到凉茶,较高级的是冰室,即是茶餐厅前身,他们大多数可以守得住,问题是他们有多少儿女,有没有儿女愿意接手。在六,七十年代,香港经济起飞,大多数年青人都不会甘心守在一个铺位,就算有很多儿女,也未必有人肯接手,况且,铺位又升值了不少,做儿女都不希望见到父母太过辛劳,便怂恿父母将铺位卖走赚钱,这可算是一个好结局,不过,铺位卖了就没有。


他强调,有时也不能敌得过经济大循环,1997年大家都是胜利充昏了头脑,大家都炒楼,若果有一个铺,必然会得到不错信贷,过度借贷,后果就是铺位变成银主盘。所以他认为,一铺养三代是没有错,但是三代是否会同心恊力守住一个铺,就算是,亦要敌得过三代之间经济循环,楼市好的时候,会有人出高价引诱,经济环境不好时,有人会迫你卖楼。守不守到要看天意。

来源:香港经济导报

作者:何洁霞 本刊主笔 

编辑:芦梦婷

审读:刘妍伶、舒志勇

监制:康剑波


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