伴随美国总统大选尘埃落定，后市走势渐趋明朗，买家入市疑虑骤减，纷纷四出觅盘，带动周末50指标屋苑预约睇楼量持续增加。根据利嘉阁地产研究部数据估算，全港50个指标屋苑于减息后的首个周末共录1,280组客户预约睇楼，较对上一周的1,265组再增加1.2%，连升三周，为近31个周末新高。至于后市，则仍要观察特朗普重返白宫后的政策。
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观望“超级周”及后市发展 交投略转慢
不过，紧接减息后的一连两个周末的新盘销情只是一般，但笔者相信是受推盘节奏影响，因为11月首周为“超级周”，包括有美国总统选举、议息及人大常委会议三大市场密切关注事项，因此发展商及不少置业人士都采取观望策略，而导致成交放缓。
至于周末的假日十大屋苑表现方面，同样相对平稳窄幅波动，综合利嘉阁地产分行网络数据，在再次减息后的首个周末两天(11月9至10日)十大指标屋苑录约8宗二手成交，较对上个周末(11月2至3日)的6宗，按周增加2宗或33%。受美国大选结果尘埃落定，联储局再度减息1/4厘，本港银行亦相继调低最优惠利率等利好消息刺激，周末楼市气氛向好，二手交投稳步上升。不过部分买家仍在等待楼市进一步升温，持观望入市态度。此外，减息后市场信心有所增加，有部分二手业主取态改变，叫价转趋强硬，令交投转慢，故减息后第二个周末的十大屋苑成交不升反跌，暂也未见起色。
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减息效果不能一蹴而就 需时反映
也许读者会问，楼市与息口关系到底如何？远的不说，从近数年来观察，香港楼市与息口的关系非常密切。在低息环境下，借贷成本下降，置业者及投资者的购买力提升，通常会推动楼市需求，导致楼价上升或靠稳。
相反，在高息环境下，借贷成本增加，置业还款负担相对加重，会抑制需求，导致楼价倾向下跌。例如，2022年初，当时美国利率只有0.08厘，几乎是零利率水平，但在短短一年半的时间里，时至2023年底已经上升至5.33厘，累计涨了5.25厘，之后在高位横行；而在同一时期，楼价从390点的高位，累积跌了26%，跌至今年9月份只得287.9点左右，可见利率加得又急又多，对楼市带来了巨大的影响。
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特朗普再度入主白宫 有危有机
另一市场关心的问题是：美国大选尘埃落定，特朗普再度入主白宫，对投资环境会带来什么影响？预期资金流向又会有何变化？对此，笔者认为，市场普遍预期特朗普上任后会奉行“美国优先”的政策，以本土经济发展为重点之一，包括对内减税，对外就增加关税，计划对大多数外国进口的商品征收最10%的新关税，以便缩减贸易逆差。当中最大忧虑是可能会对来自中国的进口商品额外征收60%关税，会否因此再次引发中美贸易战是值得关注的问题。然而，此举亦可能会推高通胀率，因而促使美联储放慢减息步伐。
在这种有机会推出更加激进的贸易保护政策之下，不仅增加中国的经济负担，也可能增加盟友的经济负担。此种立场可能会加剧全球市场的动荡，包括股市方面的起伏，或会令投资者更倾向于将资金投放于一些避险资产。香港楼市相对稳健，亦有专才高才等置业需求，反而可能会成为其中一种资金停泊的选择。
特朗普上场，美国经济政策及中美关系都有可能因此出现变化，故市场短期会处于观望状态，至于具体情况则需根据特朗普上任后的实际政策及具体措施来再作观察。笔者认为香港市场不乏自身优势，亦有庞大中国内地市场作后盾，在今年第四季接踵而来的好消息拉动下，楼市将持续稳中向好。
来源：香港经济导报
作者：陈海潮 利嘉阁地产研究部主管
编辑：芦梦婷
审读：刘妍伶、舒志勇
监制：康剑波
