年关将至，回顾2024年的楼市历程，一句“非比寻常”足以。
豪宅市场火热贯穿全年，天价日光盘频现；
重磅政策陆续出台，楼市信心一再提振奋；
甚至在内外交困之下，连二手房市场也突出重围。
截止2024年12月底，上海二手住宅成交21.3万套，一举打破近三年成交记录。
这突破性成绩在提振大众对2025年楼市信心的同时，也展现了2024年市场的冷热起伏规律。
2024年二手房市场究竟表现如何，什么样的房子卖的最好？
我们不妨一起回顾一下。
01
什么板块二手房卖的最好？
根据中原地产研究院的数据，我们总结了2024年每个月二手成交排名靠前的一些板块：
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
数据来源：中原地产研究院
单看榜单，比较出乎意料。
松江-松江新城、奉贤-奉贤新城、嘉定-嘉定新城、金山-金山新城、青浦-青浦新城这类外郊环刚需地段是存在感最强的。
今年上海各个二手房成交量也能佐证这个结果。
2024年全年成交了21.3万套纯住宅，以外环为界，外环内和外环外基本各占1半。
内环内成交了约2.6万套，占比约12%； 内中环成交了约3.6万套，占比约17%； 中外环成交了接近4万套，占比约19%。 外郊环成交了约8.2万套，占比约38.5%，创了新高。
大概是因为账号的基调，我们平时研究中产、豪宅板块比较多，更多关注一些千万级购房者的困境，难免忽视外环外的刚需大居，但是从今年的板块成交月报不难看出，它们才是上海二手楼市的构成底色和发展的源动力。
02
什么价格段二手房卖的最好？
从2024年成交总价段的成交量和成交比例来看：
数据来源网络
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网签价300万以下的占比居然是最高的，达到了惊人的62.14%，超过了去年上海全年二手房成交总量的六成。
也就是说，去年每卖出10套二手房，就有六套是300万以下的刚需房。
互联网上经常有一些制造焦虑的言论，比如——
“1000万刚刚够上刚需的门槛。”
“2000万勉强算中产。”
然而事实是，上海大多数人在买300万以下的房子。
如果仅仅是去年一年的数据不够佐证这个观点，我们不妨把时间线横向往前再拉四年，看看最近五年内上海二手房网签价的总价段占比。
数据来源网络
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刚需房迎来大爆发，原因是多方面的，但其中最根本的一定是政策。
今年上海的新政出台频率、力度和频率已经叠加到前所未有的程度。
从最开始的降低首付比例、降低房贷利率、放松限购，再到后来的契税政策优惠，几乎每一项政策都在释放刚需的购买力。
今年成交量大涨，这背后低总价产品贡献了很大力量，它们是楼市的绝对主力。
03
什么面积段卖的最好？
2024年年中，克而瑞统计了全国住宅面积和房型的相关数据：
从成交套数的面积段特征看，商品住宅成交面积段明显趋大。其中90-140㎡面积段产品成交占比66.14%，是市场成交的主力；
图源： 克而瑞地产研究
从成交套数的房型特征看，改善型购买人群发力使得多居室产品需求持续升温，三房成交套数占比56.1%，四房成交套数占比26.2%；
图源： 克而瑞地产研究
这个数据符合全国大多数城市的房产需求变化特征，实际上，全国各地的成交也也与这个需求基本保持一致。但是结合前文的板块和总价段，上海和全国的需求的均值又不太一样。
因为上海的房子实在太珍贵了，哪怕是最偏远的金山或者临港，房价也远超其他二三四五线城市的翘楚，因此，上海的二手房成交面积段会更小一些。
50㎡以下，50-70㎡，70-90㎡是占比最高的面积段，加起来超过了60%。
楼市落寞的这两年，互联网上的毒鸡汤越演越烈。
前有“存款6000万连入门中产都没到”。
后有在“上海，一个1000万资产家庭，只能算穷人家庭”的论调在互联网一呼百应。
每次看到这种发言，我都觉得自己穷的挺无助的。
但如果仔细分析今年上海二手房市场——
网签价300万左右
地段外郊环间
面积以50㎡以下，50-70㎡，70-90㎡为主
这才是楼市的的基本盘
甚至，在这座城市拥有一套房子，就已经是无数人拼尽全力的终点了。
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