前阵子上海真热闹，隔壁韩国人组团来沪打卡游玩，沪爷们开着顶奢豪车炸街。5月份乐高乐园要在金山枫泾开业，哈利波特主题乐园和小猪佩奇主题乐园也可能落户上海。据悉全市录得甲级写字楼市场存量1717万㎡，从办公楼的空置和租金情况看，并不好。2024年四季度，上海全市甲级写字楼空置率环比小幅上涨至19.6%。根据2024年7月份，美国《财富》杂志的报告：全球的写字楼空置率达到了20.1%上海甲级写字楼的空置率竟然已经无线接近全球写字楼空置率！从上海核心区与次核心区子市场的办公空置情况看，核心区域整体空置情况稍好些。但黄浦区新天地空置率竟然达到21.6%，这么热闹的新天地，办公出租这么差，有点意外的。同比2023年四季度，外滩空置率从6%上升到17.8%，中山公园空置率从3.5%上升到11.7%，空置涨幅很大。北滨江的空置率最严峻，达到55.7%，其次是苏河湾，空置率达43.1%，大连路&东外滩、长风以及真如的空置率平均36.6%。这18个统计的板块中，13个区域空置率都大于20%，超过全市平均水平。
上面这些地段算上海数一数二的热闹板块，没想到办公空置情况比想象中严重，那郊区是不是更加惨不忍睹了。
再从租金情况看，上海全市写字楼的平均租金都在下降，以价换量是市场普遍现象。2024年四季度，上海全市甲级写字楼租金环比下降1.2%，平均6.54元每平米每天，延续下降趋势。而且上海核心区所有板块平均租金都低于两位数了，连最热闹的南京西路的租金都跌破10块。同比2023年四季度，南京西路的租金还是11.19元，一年就降了1.4元。不过降租金的不止南京西路，热闹繁华的地段像陆家嘴、外滩、新天地等基本上都降了。倒是苏河湾，租金是这18个版块里最高的，超越人民广场、南外滩等核心区。不过好消息是：2022-2027年的市场预估，2025年后租金增长率或许会有个缓慢上升趋势。上海办公楼的存量不少，但是新增供应又持续入市，市场竞争更加剧了。
远程办公模式普及后，有些公司干脆缩减面积，还有些为了降成本，索性搬到更便宜的地方。
还有些大企业因战略需求变动，直接来个大搬迁，比如华为，全部从浦东金桥搬迁到青浦西岑。一来二去，办公楼空置率很难不升高，紧接着租金开始降。上海的办公楼市场很庞大，但现在空置率很头疼，那存量以及过剩的办公楼是不是可以考虑其他出路？
例如将办公室改造为实验室；或者把一些存量办公楼改成住宅；或改造成酒店、医院、老年人照料中心等。今年，上海商办约73%的新增供应量将继续集中在次核心板块，办公楼的出租依旧压力山大呀！不完全统计，今年上海预计竣工并投入运营的新商业项目有52个，总体量超过了380万方，是2024年新开商业体量的1.4倍！其中，预计开业的大型商业中心有14座，比2024年多了4座。据不完全统计，上海共有商场715座，总面积超过3558万方，其中，商场体量在2万方以上的大型商场有107座，2-5万方的社区商场有278个。上海顶级地段南京西路的梅龙镇广场去年8月歇业，之前开了26年，一些老牌商业，像徐家汇的太平洋百货、东方商厦更早就歇业改造了。很多商场可能也就周末有点人气，平时几乎看不到人影。
市区有个比较典型的商场，普陀长寿路的天安千树，当年还没开业的时候，这商场就因独特的外观造型火遍圈内圈外。但现在人气明显不行，我前不久去的时候还是个周末，整个商场非常冷清。紧临地铁2号线陆家嘴站的正大广场，地处陆家嘴金融贸易区，按理说这么好的位置，商场人气应该不会差。商场内部有些区域很空旷冷清，还有些店铺倒闭的倒闭。郊区的商业，有些以前还行，但最近几年人气非常差，比如嘉定新城的中信泰富万达广场、莘庄仲盛、上大经纬汇等等。所以即使上海已经有这么多存量商场，有些倒闭，有些人流量下滑，甚至有些开了就没什么人气，但新开的商场竟还有很多。供大于求是上海办公楼的常态，空置率走高，租金下降避无可避。那尤其是存量办公，是不是可以考虑改成其他用途，住宅？酒店？养老中心？
上海的商场越开越多，但有些板块真的需要这么多商场吗？
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