第4代住宅注定不会在上海市区兑现！
楼市
2025-01-15 07:50
上海
从近年上海市场发展状态来看，改善类居住需求已逐渐成为主流。首先，新房放宽中小套限制，建筑面积标准下限提高+中小套比例要求降低，
详细来看，基本上是把每个类型住宅的面积限制提高了10-20㎡，改善意图非常明显。其次，土拍取消溢价率10%上限要求。中止价提升至溢价率40%，2024年上海有2宗集中出让地块溢价率≥40%！上海热门核心地块价格飞速上涨，新地块楼面价连续创新高，同时，也伴随着高品质、高要求，未来售价更是有可能勇创新高！先不说改善型住宅能轻松容纳多口之家，属于“一步到位”的产品，就单说上海第一代商品房购房者也到了置换的时机这件事。说起第一代商品房，就得从2000年说起，当时买房不仅退税还送蓝印户口。中环一套90平的房子，大约需要30万，浦东生安花苑当年得新房价格1000元/㎡，谁能想到如今的平均单价9.3万/㎡。今天先不怀念那个美好时代了，主要是看时间！2000年，距今25年了！一个普遍的观点认为，住宅10-15年就应该置换了，因为这些年间每个人的家庭状况，事业发展，房屋维修，城市规划等等都会有所变化，所以，10-15年置换是比较合理的状态。
所以第一批商品房自住拥有者早该换了，或者说2000年-2015年间购入房产的业主该置换了。插播一个直播预告，今天晚上19：30，我们的直播别忘记预定：涨价时代2025年你还能买哪些房，附保利外滩序BUND88连麦！点击下方链接可以预约。说到改善型住宅，不得不提第4代住宅，前段时间这个概念特别火，但丑话先说在前面：上海市区不可能会建造第4代住宅，这不是危言耸听！
第一代“茅草房”，第二代“砖瓦房”，第三代“电梯房”，第四代“庭院房”。说白了，所谓“第四代住宅”，其实就是给高层加上超大的露台，让每户也能拥有庭院。更严谨的讲，第四代住宅起源于国外的一个项目“Bosco Verticale”，翻译过来叫做“垂直森林”，等到真的被国内媒体应用的时候叫做“森林花园住宅”，后期又加了两个字叫做“城市森林花园住宅”。所以关于城市森林花园住宅这个实际上的第4代住宅，我们就有了定义：以每户拥有面积不小于套内建筑面积40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。举个例子，一套200㎡的房子，配一个不小于80㎡、双层挑高的开敞式悬挑阳台（6米左右），才能被称为“城市森林花园住宅”。而且，这个悬挑阳台还要铺种植土，最薄不小于30公分，种植面积不小于阳台总面积的50%。有了明确的定义就不难发现，第4代住宅的建造对上海市区的难度有多大。首当其冲的就是定价。开敞式的阳台就是不封阳台等于开发商白送一半面积，看看这个用词，开发商白送，写出来都觉得太奇葩了，谨记：羊毛出在羊身上！“命运馈赠的礼物早就暗中标记好了价格！”有了新卖点，开发商不涨价那才是真奇葩。而市区的价格早就起飞了，再涨客户可能就真的不认可了。
其次是这个阳台的功能是花园，感觉这个功能区更符合外国人的生活习惯。也许，种菜更符合我们的国情👀~更重要的是，打理花园需要精心的养护，要挑选开放时间合适、颜色相衬的花材，还要记住每种花材的习性。就单说浇水，水少了，花会枯萎，花园不美观；水多了，不仅花会淹死，甚至还会导致墙面发霉。所以要住上第4代住宅至少家里得有一个人相对清闲，试想一下，上海市区有多少购房客愿意在阳台养个花园。虽然觉得在市区不会出现第4代住宅，但就在青浦，上海出现了首个第4代住宅，等这个项目真正落地之后，不知道会不会打脸呢，拭目以待~市区做第4代住宅行不通，那改善型需求靠什么满足呢？再加上限墅令，想要获得舒适的环境势必得另辟蹊径：平墅、小高层、洋房，就是最优解！价格既不会那么高不可攀，也不会毫无门槛。而且容积率低，居住舒适度也足够。先说平墅，这在上海算一种比较罕见的概念，它的设计理念就是将别墅和大平层的优点融合在一起。既有类似别墅的低密居住环境、高额度附赠，又有大平层的开阔尺度以及优质的光照和视野。例如，汤臣君品的平墅，无论你买入1楼还是4楼，除了地面标准的大平层，都额外赠送层高4m-6.65m，建筑面积约109-187㎡的独立的地下室。除了平墅这种产品，其他舒适度较高的产品就是小高层和洋房。这两种类型的能映入眼帘也不意外，因为容积率是实打实的低。
除了本身有优势之外，还有一个是大众对超高层住宅的恐惧心理。据深圳新闻广播报道，2024年12月11日下午深圳湾悦府二期的一间住宅发生了爆炸，起火点位于该住宅楼28层C户附近，初步判断为燃气爆炸，由于火势迅速蔓延至27至30楼，最终造成一人死亡。据悉，爆炸产生的冲击波强烈到附近的地标建筑春笋也受到了影响。据在春笋楼内上班的市民反映，爆炸时春笋有明显震感。在这种情况下，小高层、洋房产品自然就成为了最值得购买产品。不过可惜的是，2023年至今，上海集中供地共出让124幅涉宅用地（含第9批松江未出让地块）。其中，容积率在1.0-2.0之间的地块只有34幅。而外环以内，仅有8幅！所以市区可以被打造成小高层/洋房的项目太少了！以下是容积率2以下的洋房/小高层/别墅产品清单，还包括市场状况哦~
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