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在法庭上，丁某陈述：1）最近一次漏水发生在2023年9月9日，漏水位置为北阳台的雨水管附近。北阳台漏水严重后，其中一间卫生间（按渗漏顺序标为卫生间。2）顶板也开始漏水，厨房东侧顶板在下雨和开空调时沿空调管漏水。2）餐厅顶板之前漏过一次，漏水严重时会顺着通风道及墙面流水。3）卫生间1曾发生过漏水，后反馈给周某后，其将601室卫生间1地面防水做了修复，卫生间1就不再漏水；门口墙面也发生过3次漏水，周某在601室找到漏点并修复后就未出现过渗漏。4）每逢下雨和开空调时南阳台雨水管管根处会沿雨水管漏水，次卧顶板也会漏水，厨房漏水严重时会渗漏到次卧，501室客厅顶板靠近窗户处会出现洇湿，但不会滴水。
601室业主周某陈述：1）2007年购买601室，房屋为跃层结构，装修时对北阳台进行过改造，2016年因丁某反映家中漏水，物业对北阳台进行过改动。2）疫情前曾对601室卫生间1地面进行防水维修，维修后501室卫生间1不再漏水。3）在601室二层北侧原露台位置贴栏杆内部砌筑了砌体墙，新建房间地面做法为直接在原露台地面上铺防潮垫，再铺木地板，未进行防水处理。
丁某和周某共同陈述：1）屋面防水层修复前曾发生过渗漏，渗漏至601室后又渗漏至501室餐厅顶板，后物业对屋面进行过维修，维修后不再渗漏；2）601室1层次卧的空调冷凝水管之前断裂在墙内部，2020年将冷凝水管换新。
小区物业公司负责人陈述：601室1层北阳台、南阳台地面均无防水构造。501室业主报修后，物业曾几次派人到601室查看，均发现601室一层北阳台地面积水，其中一次601室1层北阳台未关窗户遭遇雨水所致。
501室的建筑平面示意及渗漏位置如图1所示，601室一层的建筑平面及渗漏位置如图2所示，601室二层的建筑平面示意及渗漏位置如图3所示。
图1 501室建筑平面及渗漏位置（红色区域所示）示意
图2 601室一层建筑平面及渗漏位置（红色区域所示）示意
图3 601室二层建筑平面及渗漏位置（红色区域所示）示意
为了弄清楚渗漏原因，经原告申请，法院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定中心对漏水原因进行鉴定。
501室勘验情况如下：
1）卫生间1顶板及门口墙面存在漏水痕迹（图4—5），目前为干燥状态。
图4 顶板存在渗漏痕迹
图5 墙面存在漏水痕迹
2）北阳台雨水管及燃气管管根处存在漏水痕迹，雨水管南墙面存在漏水痕迹（图6—7），目前为干燥状态。
图6 燃气管根处存在漏水痕迹
图7 雨水管南墙面存在漏水痕迹
图8 排水管存在漏水痕迹
图9 餐厅顶板存在漏水痕迹
4）厨房排水管管根及墙面存在漏水痕迹，目前为干燥状态（图10）；次卧顶板存在漏水痕迹，目前为干燥状态（图11）。
图10 厨房排水管管根存在 漏水痕迹
图11 顶板有渗漏痕迹
5）南阳台雨水管管根周边顶板存在渗漏痕迹，目前为干燥状态（图12），客厅南侧顶板窗帘盒处存在渗漏痕迹，目前为干燥状态（图13）。
图12 雨水管管根周边顶板存在渗漏痕迹
图13 窗帘盒处存在渗漏痕迹
1）二层房间2原设计为露台，后601室业主将原露台改建为房屋。房间2四周墙面存在漏水痕迹（图14），漏水痕迹趋势为从下向上。北侧新建墙体为混凝土加气块，墙面无抹灰，未做防水处理。原露台地面有防水层（图15）。
图14 墙面存在漏水痕迹
图15 原露台地面有防水层
2）一层餐厅顶板存在漏水痕迹。一层北阳台燃气管情况见图16，雨水管情况见图17，窗户情况见图18。一层次卧北墙空调管下侧墙面存在漏水痕迹，空调穿墙管外侧管道排布严密且局部坡向室内侧（图19）。次卧顶板及墙面未见渗漏水痕迹。次卧对应的501室次卧顶板漏水位置地板存在泡水痕迹。
图16 北阳台燃气管情况
图17 雨水管情况
图18 窗户情况
图19 空调穿墙管位置
图20 冷凝水管穿墙后未悬挂状态
图21 窗框与外窗台之间有缝隙
淋水试验情况如下：
1）11时52分对601室一层厨房阳台窗户进行淋水试验，11时53分601室一层阳台窗框底部开始渗水（图22），渗水位置均为窗框与窗台交接处，水沿缝隙进入阳台，11时54分停止淋水。
2）12时05分对601室一层南阳台窗户进行淋水试验，12时06分601室一层南阳台窗缝漏水（图23），窗框与墙面交接处呈洇湿状态。12时08分501室南阳台雨水管管根附近开始滴水，12时13分停止对601室南阳台淋水。
图22 阳台窗框底部漏水
图23 南阳台窗缝漏水
3）12时22分对601室一层客厅阳台窗户进行淋水试验，12时32分601室一层客厅阳台窗框左侧出现流水现象（图24），水进入601室内。13时22分501室客厅阳台处顶板出现洇湿痕迹（图25）。
图24 阳台窗框左侧出现流水现象
图25 客厅阳台顶板出现洇湿痕迹
1、根据现场勘验情况对501室北阳台、卫生间、厨房漏水原因分析。
501室北阳台雨水管管根和南墙墙面、燃气管管根、卫生间2排水管管根、厨房排水管管根及墙面存在渗漏痕迹；对601室一层北阳台窗户进行淋水，1分钟后601室北阳台窗框与窗台交接处开始渗水。
由此可见，601室一层北阳台窗框与窗台之间存在构造缺陷，下雨时雨水沿该缺陷处进入601室北阳台。
2、根据现场勘验情况对501室次卧漏水原因分析。
501室次卧顶板存在漏水痕迹；601室一层次卧地板以及空调管下侧墙面存在漏水痕迹，空调穿墙管外侧管道局部坡向室内侧；据于某和周某共同陈述，601室一层次卧空调冷凝水管之前断裂在墙内部，2020年将冷凝水管换新。
由此可见，下雨或夏季开空调时，雨水及冷凝水沿缺陷处进入墙体及601室一层次卧地面，从而导致501室次卧顶板出现渗漏水。
3、根据现场勘验情况对501室南阳台漏水原因分析。
601室二层南阳台空调冷凝水管穿墙后为悬吊状态且对应一层南阳台窗户；对601室一层南阳台窗户进行淋水后501室南阳台雨水管管根附近开始滴水。
由此可见，601室一层南阳台窗框与侧墙面、窗台交接处存在缺陷，下雨或夏季开空调时，雨水或冷凝水沿缺陷处渗入墙体，从而导致501室南阳台漏水。
4、根据现场勘验情况对501室客厅漏水原因分析。
501室客厅南侧顶板存在漏水痕迹；601室一层客厅阳台窗框与外窗之间存在裂缝；对601室一层客厅阳台窗户淋水后501室客厅阳台顶板出现洇湿现象。
由此可见，601室一层客厅窗框与窗台交接处存在缺陷，下大雨或持续下雨时，雨水沿缺陷处进入墙体，导致501室客厅阳台顶板漏水。
综上所述，501室渗漏的原因为，601室一层北阳台窗框与窗台之间存在构造缺陷，601室一层次卧空调穿墙管的布置不当以及曾存在冷凝水管断裂在墙内部的情况，601室一层南阳台窗框与侧墙面、窗台交接处存在缺陷。
法院最终根据司法鉴定机构出具的鉴定意见判定周某对丁某家的渗漏负责。
本文同时刊登在2024年10月出版的《中国建筑防水·悦居》数字期刊上↓↓
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原文刊载于《中国建筑防水·悦居》数字期刊2024年第10期（作者简介：程方琳，女，就职于北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定中心。联系地址：100039北京市海淀区复兴路34号，电话：010—88228895，邮箱：434600371@qq.com）。
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