安全大于天！小区安防系数越高保值能力越强？| 『保值力』系列研究③
文摘
房产
2024-09-27 08:27
贵州
星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
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9月20日，由中国房地产业协会指导、克而瑞重磅发布『保值力』系列测评成果，涵盖《2024年全国房地产行业十大卓越品质企业（开发）》、《2024年全国房地产行业十大卓越品质企业（物业）》、《2024年中国房地产市场优秀保值力项目》等。
本次『保值力综合测评』活动，克而瑞根据申报项目研究发现保值增值除了受地段、产品力因素影响之外，物业服务与保值增值同样密切相关。优质的物业服务乃是产品力的延伸，共同为业主营造卓越的居住体验，也是“好房子+好服务”完整闭环中不可或缺的关键要素。
为此，克而瑞物管推出了『保值力』系列研究，通过聚焦物业服务场景发现多项物业服务内容与保值力表现存在或强或弱的关联性，统计显示关联度排名前三的物业服务分别为空间成新率、服务响应及解决速度、安防系数。
本篇即为“安防系数”研究。
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为了更好地守护业主的生命财产安全，物企首先需要强化基础安全防护措施，涵盖入口防控、巡逻检查、消防安全、监控管理、访客管理等，其次需要采取超常规的安全防护措施，如出行夜归防护、高空抛物防护、无绳遛狗防护、装修风险控制、生命急救等。高端项目更需注重业主的隐私保护，如由楼栋管家统一配送外卖及快递，支持业主扫描二维码进入小区等。
安防系数是用来衡量住宅小区安全状况的综合性指标，反映小区内各项安全防护措施的总体效果。通常而言，基础、超常规的安全防护及隐私保护措施越完善，执行越到位，安防系数就越高，更利于保障业主的生命财产安全。
安防系数与保值力相关性达0.70。将申报项目的安防系数与保值力表现进行交叉分析，不难发现安防系数与保值力表现存在较强的相关性，两者之间的线性相关系数多达0.70，意即安防系数越高的住宅小区，保值力表现也就越好。
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无论是安全防护过程中的外来人员登记率，还是结果层面的园区事故防范率，保值项目皆优于常规项目。衡量住宅小区安防系数的高低，无外乎安全防护过程和结果两大维度。其中，安全防护过程包括巡逻检查、访客管理、突发事件的应急响应等，而以外来人员登记率为例，保值项目近乎100%全覆盖，常规项目覆盖率不足80%。更为重要的是，结果层面的园区事故防范率，保值项目均能达到90%以上，常规项目仅维持在70%左右。
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优秀保值力项目既追求极致安全，又注重提升业主的尊贵感。如在住宅小区配置AED设备，物业服务人员需持有紧急救助证，以便为业主提供专业的紧急救援服务。典型如万科物业，其在深圳、北京等多城在管住宅小区已全部配置AED设备，并实现面客服务者CPR技能百分百覆盖。
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又如提升员工形象，高端项目的门岗保安由退伍军人担任，在业主进出小区时，主动向业主敬礼，展现专业和尊重的态度。与此同时，积极为业主提供各种贴心服务，例如主动帮助业主搬运重物，为醉酒的男士、晚归的女性业主提供安全归家的护送服务等。
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外来人员100%管控，保值力表现更优。小区的外来人员构成多样，包括临时访客、外卖及快递配送员、装修工人、家政服务人员等，共同特征在于流动性强，一直以来都是社区安全管理的重点和难点。物企通过实施访客登记等措施，加强对外来人员管控。尤其是那些对外来人员实现100%管控的项目，能够显著提升社区整体的安全水平，保值力表现也更加优异。
品质物企积极推进智慧社区建设，有效提升社区安全保障。如招商积余在小区出入口安装人脸识别门禁系统，有效杜绝陌生人随意进出小区，从而加强社区的安全管理。对于来访的亲友，业主可以提前通过APP在线提交访客预约，填写来访人员信息，以此授权访客进出小区。对于临时到访的外来人员，物业可以通过可视化对讲系统联系业主进行身份确认。
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品质物企利用数字化技术，不仅提升外来人员的管理效率，而且增强社区的公共安全保障，如万科物业与美团携手发布骑手通行解决方案，并在3000余个万科物业在管小区上线，骑手可在小区入口处使用微信扫描物业小程序，实现一键登录、即时验证，通行全过程仅需数秒。两家企业通过数据对接，既提升了骑手通行的效率，也保障了小区访客登记的秩序，将行业痛点转变为服务亮点。
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社区安全防范到位零事故，保值力表现更优。社区安全是优质物业服务的基础，也是居民安居乐业的首要前提。为了降低社区安全事故发生的可能性，物企不断完善安全管理体系，全面落实各项安全管控措施，主要涉及电动自行车安全管理、防止高空抛物、规范宠物管理等，旨在为业主创造安全、舒适的居住环境。实践证明，那些安全防范措施到位、保持零事故记录的小区，保值力表现更为出色。
品质物企进一步加强电动车安全管理，核心措施包括智能梯控系统、柔性劝阻等。如招商积余在电梯轿厢内安装智能控梯系统，只要检测到电动自行车进入电梯，系统就立即发出语音警告和灯光提示，提醒业主不得将电动车带入乘梯。又如保利物业赋能热心儿童成为社区“小小消防官”，组织“小小消防官”巡查消防通道、楼道等场所，并对巡查过程中发现的安全隐患进行处罚，贴上“罚单”，起到了用“魔法”打败“魔法”的效果。
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品质物企加强宠物管理，核心措施包括漫画海报宣传、送狗绳及狗嘴套、创建“人宠共融”社区等。如保利物业在社区公告栏张贴文明养犬的漫画海报，通过趣味动画的形式普及文明养犬知识，并向业主免费派发牵引绳、狗嘴套等养犬用品。又如融创服务致力于打造“人宠共融”的社区环境，联动街道、民警和周边宠物医院共同举办文明养宠宣传活动，民警在现场为宠物办理证件，医护人员为宠物接种疫苗，还与每位参与者共同签订“爱宠公约”，并发放宠物牵引绳。
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品质物企通过升级监控系统，有效遏制高空抛物等顽疾。如万科物业在社区内加装高空抛物智能监测设备，对每栋楼实行“无死角、全覆盖”视频监控。一旦发生高空抛物行为，智慧后台立刻接收到警报，并迅速生成抛物视频记录，确保追溯有迹可循，从而协助安保人员更高效地执行防护工作。
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综上所述，安防系数与保值力表现线性相关系数多达0.70，意味着安防系数越高，保值能力越强。无论是社区安全防护的过程还是结果，保值项目的表现均明显优于常规项目。尤其是优秀保值力项目，不仅追求极致的安全标准，即对外来人员实现100%管控，长期保持零事故记录，而且注重提升业主的尊贵感，即在提升员工现象的同时，还为业主提供搬运重物、夜晚归家护送等各类贴心服务。
智慧化管理已然成为提升社区安全管理效能的重要手段，品质物企深入推进智慧社区建设，积极应用人脸识别门禁系统、智能控梯系统、高空抛物智能预警监测系统等智能设施，全方位保障业主的生命财产安全。
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