昨天建发五缘鲤开盘了，一堆中介在大声高唱热销九成。
到底有没有卖九成？
记住，无论是小X书，还是别的什么渠道，只要说卖9成的，要么是中介，要么是他们自己的销售团队，要么是你懂的那种。统统都只是人形喇叭而已，而且有些账号可能不是人，是机器。
其实很简单，业内如果某个盘真的热销9成，一定会对外严格宣传，比如大卖95%+xx套，或者说本次推盘接近售罄，绝对不会含含糊糊说卖9成。
至于对外宣传9成，一定是在实际数据之上，与主管营销的领导确认以后，再统一的宣传口径。
按照这两年厦门新盘的宣传策略，一般是这个样子。
不要脸一点的会翻三倍对外报，比如实际卖了3成对外说9成，后续找中介慢慢卖，房源做销控处理，来一组客户看几套房源。比如岛外的某几个楼盘，岛内的某一两个楼盘，就是这么干的。
要脸一点的，会在实际数据上加个30%-40%的量往外说。基本岛内岛外大部分盘都是这么干的。至于网签系统，他们会说那个不准，签约会滞后，首付款会分期，总之都有各种各样的理由。
靠谱的，一般在真实数据上翻10%-20%。这已经是比较老实的情况咯。他们考虑的是接下来一个月内，真的可以持续销售走量到这个数据。
总之，只要开了分销和转介带客的楼盘，就不要说自己超级好卖了。
真的好卖就是湖滨壹里四里那种，还要什么渠道？是营销费用钱多了没地方花么？
按照昨天五缘鲤的开盘现场情况，真实客户应该是有200来组不到300组的，因为每组客户差不多2个人，而现场座位不到500个，所以可想而知这种真实客户的比例。
也就是，推出房源207套，真实参与开盘客户在200到300组，不到1：1.5的房客比，要9成有点困难。如果是7成多是可以实现的。
不管怎么说，建发五缘鲤也属于今年上半年岛内卖得最好的开盘项目，这个大家得认。数据虽然有粉饰，但是现场卖得是可以的，咱要实事求是。
至于建发五缘鲤为什么卖得还可以？那就是要看他们的价格咯。
这次建发五缘鲤推出207套房子，28853㎡，开盘享受2个98折，1个99折，同步购买车位还可以享受总价额外30万优惠。
这样算下来，3栋楼的折后均价大致是59650元/㎡上下。
分三栋楼来看，11号楼最便宜，折后是58183元/㎡；10号楼折后是59358元/㎡；6号楼折后是61400元/㎡。
这个折后价格，如果对标去年建发五缘海湾海接近71800元/㎡的销售均价，相当于一平米降了12000元/㎡。
当然，五缘湾海大部分单位是前排海景，哪怕是同时期卖，肯定要比五缘鲤贵的。
那我们再来看同期的天琴海后排楼栋看不到海的98、123、143㎡户型，销售价格大致是68488元/㎡。这么一对比，位置相当的五缘鲤相当于便宜了8800元/㎡。
建发五缘鲤这么看就是价格调整下来了嘛，而且是可以对标周边的配建房价格。
所以，相对好卖，也是价格因素，和什么品质、品牌，有关系，但不大。
只是这个时候，天琴海和五缘湾海去年买房的朋友，现在心理活动是怎样的呢？
早买早享受？
我是阿猫姨，一个帮你抽丝剥茧看透市场的地产前总部管理层。
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