龙湖有了“新活法”
赢商研究中心分析师 | 胡雨晴
图片来源 | 官方平台
近期，上市房企陆续发布了2024上半年业绩报。透过数据，房地产行业依然处在深度调整过程中。而龙湖作为民营房企代表，其业绩表现具有风向标意味。
从8月23日发布的业绩来看，经营性业务收入和利润占比持续提升，让龙湖赢得面对行业周期波动的底气与实力，成为助力其穿越周期的第二曲线。
2024年上半年，龙湖集团营业收入468.6亿元；股东应佔溢利（归母净利润）58.7亿元，剔除公平值变动等影响后核心溢利47.5亿元。
值得一提的是，由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%；利润贡献占比持续提升，达到80%以上。
具体到由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，半年实现运营收入66.1亿元，同比增长4.3%，为龙湖带来稳定现金流。其中，龙湖商业已开业的91座商场租金收入53.2亿元，同比增长6%。
业绩会上，“航道整合”、“资产管理”成为高频词汇。今年上半年，龙湖将原长租公寓航道升级更名为资产管理航道，并发布了资产管理品牌“逍遥洲资管”（涵盖长租公寓、活力街区、服务式公寓、产业办公、妇儿医院及颐年公寓），形成全新的开发（地产开发）、运营（商业投资、资产管理）、服务（物业管理、智慧营造）三大业务板块。
“预计在2028年底，龙湖经营性的收入占比可以过半，届时龙湖整个业务模式将切换至新的发展模式。”龙湖集团管理层如是说。
资产规模与质量齐高
正式迈入百Mall时代
在住宅开发市场经历波动和下行压力之际，龙湖已率先步入了“结构调整”的新阶段，目前经营性业务成功反哺开发主业。
2024上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入131亿元，同比增长7.6%。收入主要来自商场，近三年龙湖的商场收入占运营业务之比都在77%以上。截至2024年6月底，已开业91座商场的整体出租率为96%，合作品牌超6800家，战略品牌数超400家，商场保持稳定经营。
尤为亮眼的是，2024上半年龙湖运营业务及服务业务的毛利率分别高达76.4%、32.3%，远高于开发业务。随着这两个航道的收入占比不断提升，合计超50%的经营性业务毛利率对集团整体的贡献是非常大的：
上半年龙湖剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利47.5亿元，主要来自经营性业务，经营性利润占比超80%，提供了集团大多数的利润贡献，帮助龙湖成功穿越周期波动。
截至2024年6月底，龙湖商业在20个重点城市开业91座商场，已开业商场建筑面积为829万㎡。下半年，随着天津梅江天街、武汉M758、重庆星汇天街等10个商场的陆续开业，届时龙湖商业将正式步入百Mall时代。从资产规模看，龙湖稳坐商业地产第一阵营。
从资产质量看，存量商场主要集中在一二线核心城市。其中，布局数量较多的城市包括重庆、成都、杭州、北京、南京、苏州、上海等。
聚焦高能级城市的商业布局，是龙湖商场业绩稳定增长的压舱石。2024上半年，龙湖商场日均客流同比增长16%，带动营业额实现12%的同比增长。
这是由于，得益于成熟的商业氛围，一二线城市的购物中心拥有庞大且稳固的客流基本盘，客流表现明显好于下沉市场，且高线城市客群往往具有更强的消费实力，是名副其实的优质资产。
从资产结构看，目前龙湖67%的购物中心开业在3年及以上。租金收入方面，收入前十的头部项目租金收入占比由2020上半年的53.3%下降至2024上半年的32.2%，集中度进一步降低。
随着越来越多的购物中心跨过培育期、步入成熟期，其经营及收入表现愈发稳定，优质项目不断增加，龙湖商业的租金收入集中度进一步下降，更有助于分散风险，推动商业板块租金收入总体稳步增长。
通过将商场资本回报率与龙湖集团历年平均借贷利率比较，自2015年起龙湖商场的投资回报率便已超过了融资成本，且成本优势仍在不断扩大。
据东吴证券统计，2023年披露融资成本的37家房企平均水平为5.51%，龙湖的财务成本在行业内具备领先优势。
放眼未来，在房地产市场整体下行调整的大背景下，融资优势则意味着更宽广的生存空间，为企业后续增加优质资产储备提供有利条件。
在业绩会上，龙湖集团管理层表示，新旧发展模式转化最关键的是处理好债务问题，第一个要把债务规模降下来，第二是要拉长债务周期。对此，龙湖将用所有业务全航道的正向经营性现金流去压降负债总额，同时用长周期的经营性物业贷款，去替换3-5年的信用债的融资，从而完成债务结构转化。
全新产品分级体系
推动存量项目改造
摊开业绩图谱，明显感受到，市场不再是那个市场，而龙湖还是那个龙湖——仍在不断修炼内功、向上生长。
立足当下，房企之间早已不是比较经营收入绝对值高低，而是现金流状况。
2023年起，龙湖集团整体实现经营性现金流为正，将商业运营产生的现金流用于项目开业与新项目投资，实现资金的正向循环。运营航道成功实现内部有机增长，离不开龙湖商业轻重并举的扩张策略：
2021年，龙湖商业启动轻资产业务，仅三年时间便在轻资产赛道风生水起。截至目前，龙湖商业已累计获取超30个轻资产项目。
2024年上半年，龙湖商业新增运营3座全新商场。下半年，天津梅江天街、武汉M758、重庆星汇天街、合肥高新天街、绍兴镜湖天街、苏州相城天街、长沙月亮岛天街、海南海口天街等10个商场将陆续开业。
随着商业规模的不断扩大，龙湖商业的产品形态不断扩充，已经包含MALL、Mall+街区、纯街区等多元类型，龙湖对于购物中心业务条线也在不断调改升级：通过清晰的产品分级策略，推动存量头部项目改造。
此前，龙湖以项目定位将购物中心产品划分为三大产品线，包括一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。
然而经历了三年公共卫生事件，行业与市场发成结构性改变，以往一刀切的商业定位已无法顺应市场需求端的变化。
在全面考虑项目所在市场情况、客群需求、产品空间特色等基础上，龙湖商业通过“城市级、区域级及社区级”的分级体系展现差异化优势，以“一店一策”的运营思路满足不同消费者需求。
在项目端，龙湖根据不同城市及区域板块特性，施行“一店一策”，以首店、特色店为引，打造品牌组合的新鲜感，洞察市场趋势，与城市共生长。
为了适配主流客群对场景创新及体验感的要求，从去年开始，龙湖商业持续推动体系内头部项目的改造升级，以此适应新的商业消费趋势，提升项目长期竞争力。
2024年1月，龙湖苏州狮山天街全新改造的4800方「山下」街区重磅亮相，开街两天客流30W+，创两年来新高。
狮山天街此次改造，通过内容运营的差异化与在地化打造，更好地匹配空间场景的创新表达：
B1层布局焕新，外街+里巷+THE BOX张弛有度：放大“山野绿色”概念，设计上回归自然山林，贯通传统美食广场与户外下沉广场，打通封闭盒子空间与户外景观空间。
全新亮相的「山下」主题街区，通过硬件调改形成场内与场外的空间有机互动，巧妙融入在地文化并激发年轻力的新空间，对话姑苏城街巷文化，以场景和内容引发消费者共鸣。
对狮山天街的改造升级，一方面，是为提升客群粘性所做出的调整：
在定位上，「山下」超越了传统的餐饮街区，致力于打造一个以“美学生活方式”为核心的社交场所，以松弛自然的空间场景设计，容纳当下年轻人喜爱的活动，如市集、音乐LIVE等，形成一个与城市同频的生活表达中心。自此，苏州年轻人有了夜生活的新目的地。
另一方面，也是基于行业变化的考量：
需求端，疫后餐饮业态的复苏普遍好于零售业态，餐饮消费加快恢复向好。从客流来看，按不同业态类型划分，以餐饮业态为主的餐饮型购物中心二季度客流增长最为明显。
应对行业变化，狮山天街将下沉广场打造成年轻消费者认可并喜欢的全天候餐饮街区，并主动提升餐饮业态比例，引进代数学家、POKA POKA烘焙、ROZO西餐等约40家代表年轻生活方式的餐饮品牌，形成以美食为媒介的全新社交空间。
此外，今年上半年，龙湖还完成了重庆时代天街、重庆北城天街、北京长楹天街、三千集等存量项目的改造。
譬如，已历经超10年开发运营的亚洲超级购物中心集群——重庆时代天街，在今年上半年完成了A、B馆的焕新升级，同时将定位迭代为「城市超级MALL」，持续提升商业能级，作为百亿商圈缔造者与城市多元文化封面。
重庆时代天街拥有A、B、C、D、E五馆，涵盖了购物、办公、酒店、住宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术等九大城市功能。改造完成的A、B馆通过跨层玻璃幕墙与金属线条碰撞的全新外立面设计，让形象更具现代时尚感；通过空间规划及景观的重塑，原主要用于行车的时代大道成为富有时尚元素的自然生态漫步街区。
以此为基础，小金金手作、李山山茶室等网红首店品牌，Peet‘s Coffee、Lily garden、山穗那家等品牌定制店型，相继被引入时代大道街区，为多元零售的生长提供了良好的环境。
图片来源：龙湖重庆时代天街官方小红书
于龙湖而言，存量商业的改造，是提升资产回报率的重要抓手，同时也是顺应商业资产证券化趋势的必然要求。
随着基础设施REITs市场的进一步扩容，越来越多的不动产退出边界显现，而购物中心作为长期资产，其存量市场迎来结构性机遇。这也对行业从业者提出新的要求：重视流动性管理，增强资产管理能力，争取管理溢价。
靠资管服务赚钱，正在成为商业地产下半场增厚利润池的突破点。未来，行业不确定性仍在，但无论行业如何变化，做好自己，精进内功，才是最优解。
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