一枝独秀的业绩表现
撰文 | 苏珊 罗嘉欣
主编 | 付庆荣
图片来源 | 官方
8月28日，华润万象生活披露2024年中期业绩。期内，华润万象生活收入约79.57亿元，同比增长17.1%；公司权益股东应占溢利19.08亿元，同比增长36%；每股盈利0.836元，拟派发中期股息每股0.279元及特别股息每股0.575元。
其中，商业航道业务收入28.5亿元，同比增长23.4%；来自购物中心的商业运营管理服务收入18.90亿元，较去年同期增长34.1%，占总收入23.7%。
在国内高端消费摇摆的当下，华润万象生活在营重奢购物中心业绩逆市增长，零售额同比增长9.6%，零售额可同比增长4.0%。
无疑，华润万象生活坚挺的业绩，为商业地产行业的追光向下注入了一剂强心针，亦再次证明了其行业第一的江湖之位。
业绩一枝独秀
半年租金收入125.7亿元
最新财报中，华润万象生活的业务分部较此前出现多元变化：由原先的“住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务”改为“商业航道业务、物业航道业务、生态圈业务”。
收入结构来看，物业航道占比最高，收入为51.02亿元，同比增长13.8%，占整体收入的64.1%。但增长更快的是商业航道，收入为28.5亿元，同比增长23.4%，占整体收入的比例从2023H1的34%提升至2024H1的35.8%。生态圈业务，收入为573.3万元，目前占比仅为0.1%。
往下剖析商业航道，购物中心业务收入为18.90亿元，同比增长34.1%，占整体收入的比例为23.7%。购物中心的收入，穿透到底所依托的是购物中心所能吸引的客群转化而成的零售额。
2024上半年，华润万象生活在营购物中心零售额1007.1亿元，同比增长19.7%，全面跑赢上半年全国除汽车以外社会消费品零售额增速（4.1%）。
此外，期内华润万象生活的业主端租金收入为125.7亿元，同比增长19.7%。与同等资产规模企业对比，半年度租金收入过百亿实属一枝独秀。
这样的业绩，超出市场预期。充分反映出华润万象生活具备充分的规模优势、产品组合优势、有效增量，以及持续高效的管理能力。
规模与质量双重优势：
在营购物中心108座，46个零售额当地第一
截至2024年6月末，华润万象生活在营购物中心为108座，管理面积1185万平方米，而当下国内在营商场数量超过100个的企业仅3个。
另据赢商大数据统计，华润万象生活在营项目主要集中在高能级城市，二线以上城市数量占比达87.4%。同时，优质项目数量远超行业平均，S级/A级/B级项目占比为12.7%/28.8%/31.3%，而全国购物中心均值占比分别为1.1%/4.5%/13.4%。
规模与质量双重优势之下，今年上半年，华润万象生活在营购物中心平均出租率维持96.7%高位，较2023年末提升0.6%，其可同比项目实现租金坪效增长2.9%，表现非常稳健。46个项目零售额排名当地市场第一，85个项目位列当地前三。
再者，合作品牌的数量是业绩坚挺的另一关键因素。“（截至报告期末）集团资源库品牌数量超1.3万个，在合作品牌数量超7000个，期内重点品牌全国新开门店数占比25%。在营购物中心平均出租率维持96.7%高位，可同比项目实现租金坪效增长2.9%。”
重奢购物中心一骑绝尘：
零售额同比增长9.6%，极大提振市场信心
目前，国内多数高端商场业绩均受到奢侈品行业下滑影响出现下跌。受市场大环境影响，消费者对未来预期谨慎，对奢侈品消费更加慎重。且因日本因汇率变动，国内高端消费大幅外流至日本以及一些其他海外地区。
此背景下，业内最为关注华润万象生活旗下重奢购物中心的业绩表现。期内，华润万象生活在营重奢购物中心业绩逆势增长，零售额同比增长9.6%，零售额可同比（开业一年以上，具有可比数据）增长4%，大大地提振了市场对高端消费的信心。
截至今年6月底，华润万象生活运营13座重奢购物中心。除兰州万象城为轻资产项目外，其余均为华润置地持有的重资产项目。
2024年上半年，开业时间最早的深圳万象城、杭州万象城和沈阳万象城零售额均保持稳步提升，且客流量均破千万。而开业时间稍晚的福州万象城、济南万象城、天津万象城零售额亦均实现两位数增长。
由上可见，虽重奢购物中心面临着全球竞争，但客户仍然青睐于本地消费。只是对重奢市场运营而言，受制于奢侈品品牌难以在这些城市开出多家门店，使得高端购物中心必须抢占先机，在有限的潜力城市中拓展。
当下，华润万象生活13座重奢商场均在高线级城市，且所在城市的可竞争重奢商场数量均不算多，华润在多数城市有先发优势，这让其具备十分明显的区域竞争力。
其次，品牌租户是高端购物中心的真正壁垒，高端购物中心需根据市场进行调整，以保持品牌和服务优势。对此，2024中期业绩会上，华润万象生活总裁喻霖康将重奢商场业绩逆市增长归功于业务组合的竞争优势。“上半年重奢销售放缓，但是我们还是抓住了户外运动、生活方式、餐饮娱乐等业态的强劲增长，一定程度上弥补了奢侈品销售的缺口，保证了重奢商场的销售增长。”
NOI margin67.8%
提升运营精细化、专业化
商业管理作为主营业务，NOI与NOI margin是衡量商业运营质量的关键指标。目前，华润万象生活的运营指标仍在持续提升中。
这背后是一系列的精细化管理。在中期业绩报告的各种描述中，可以看到这种细微处的努力——
在日常运营中，通过门店管理系统和商业业财自动化，显著提高一线岗位的工作效率，并为商家提供全面的在线服务及基于用户画像的智能化经营报表，助力商家营水平提升。
在数据资产化方面，商业航道通过整合品牌内容和卡券资源，推动一点万象平台日活用户数达到123万，实现了44%的同比增长。
利用AI技术优化了商场客流管理、消费者积分和停车体验。
全集团重视现金流和费用管理，两费费率同比下降1.5%至6.5%。
综上所述，华润万象生活在购物中心经营上，持续强化核心资源整合及品质提升，在2024年上半年交出了让市场侧目的业绩答卷。
存量做优
增量做实
一份“叫好又叫座”的半年成绩单，是华润万象生活继续“变革向新，韧性生长”的底气。步入下半场，其将围绕“存量应该如何做，增量从何处来？”这关乎购物中心的长期运营与行业的增长空间的两大问题，一方面做优存量，另一方面做实增量。
做优存量
开业8年以上项目超20个，标杆场调改力度大
众多周知，每个商业项目进入成熟期后，需要通过空间及业态品牌的调改优化，为业绩增长创造条件。于华润万象生活而言，尤其是体系内的标杆项目，通过积极主动的调改，稳固业绩基本盘尤为重要。
据赢商大数据统计，华润万象生活旗下管理的购物中心，开业时间8年以上的超过20个, 占比约20%,。近些年，华润万象城已经陆续开启了一些项目的改造与扩建工程，未来仍有大波项目将进入存量改造焕新阶段。
上半年，沈阳万象城、合肥万象城及青岛万象城进行了大的空间改造焕新，进一步释放资产价值，以实现经营业绩大幅提升。其中:
重奢标杆-沈阳万象城2024年3月改造空间开放，月均零售额增长近18倍，月均租金增长近8倍；
青岛万象城做REITs底层资产上市后，各项数据稳步业绩增长。截至6月末，出租率99.04%，较招募书预测提升1.54个百分点，会员数量超131万人。项目2024年6月改造空间开放，预计月均零售额坪效增长17倍，月均租金坪效增长14倍。
合肥万象城于作为体系内的非重奢场，于2015年开业，2023年下半年开启10周年分阶段焕新升级计划。今年6月30日，5/6F美食街区和屋顶花园焕新开放，以“云端绿洲”概念打造全新餐饮空间——Foodie Sky，改造后的屋顶空间更化身为“野奢感”空中花园，进一步提升商场的场景体验感。
据财报披露，合肥万象城6月改造空间亮相以来，月度新增零售额1600万元，月度新增客流90万人次。据赢商大数据显示，改造后合肥万象城7月客流上升明显，场日均客流同比增长近30%。
做实增量
新开三城四汇，非标商业探索表现吸睛
深耕现有布局城市，是华润万象生活在购物中心运营端的主要策略。在商业增量方面，上半年，华润万象生活新开了7座购物中心，开业率均保持在92%以上，整体招商兑现能力表现不错。
在品牌拓店放缓，招商整体大环境不太理想的情况下，华润万象生活开业率整体高于市场平均水平。
其中，常州、邯郸和义乌均为万象商业首进城市，其余则是在当地已经布局了“万象城”或者“万象汇”。
//常州万象城
位于常州天宁区，总商业体量达到14.3万㎡，B1 层与地铁站直接连通，引进超350个品牌，实现100%满铺开业，带来了100家首进品牌，开业首日实现销售额2199万元。开业3个月，该项目客流已经位居常州城市商场客流的TOP1，7月日均去重客流达到74054人。
同时，华润万象生活在商业产品力上的打磨，也在今年7月份新开的几个项目上凸显，包括贵阳万象城和两个非标商业-义乌天地和深圳大运天地均创新了城市复合消费互动场景。
//义乌天地
采用了“Street+Mall“复合模式，定位精致烟火气、松弛灵感场、事件首发地，近百家为首进或城市旗舰店。设计以“自此见天地”为主题，创新空间结构与行走动线，将千年古迹“八角井”与欧式建筑风格巧妙融合，复古艺术的红砖墙、坡屋顶，The Market中央市集更是项目是一大看点。
//大运天地
华润万象生活在全国范围内首个PPP类型项目，以深圳首个可呼吸开放式商业街区的概念打造“孤品级”环湖商业。项目毗邻大运体育中心，依托于5万㎡广阔水域与大运公园，规划了将近200家品牌，融入特色的独栋店铺、全户外的广场空间、湖滨景观等，打造了一个社交式生态友好型街区商业。项目开业前三日客流超过47万人次。
值得一提的是，在增量矩阵中，海南是目前华润万象生活坚定看好的重点区域之一。
近期，海南市场因为自贸港政策利好，备受国内商业零售行业的关注。但相较于此前场景限制时期，免税消费与国内的高端奢侈品消费一样，亦从高速增长期进入常态化阶段。
作为较早布局海南的企业，华润万象生活目前在海口和三亚各落子了一座“万象城”。
海口万象城2022年开业，据华润万象生活副总裁王磊在业绩会透露，项目去年销售额达到12亿元，位列海口当地前列，今年调整将更聚焦“本地消费”，预计全年零售额将保持双位数增长。
“海口万象城当初做产品设计时是出于一个宏观趋势的定位考量，预留了约20%的面积做国际品牌招商。但经过2年的运营，我们也发现海口更偏本地消费市场，年初已开始对该项目进行产品重塑和定位调整。基于我们积极调整的基础上，这个项目未来三年会有一个大爆发。”
相较于在海口实施扎根“本地”策略，华润万象生活对于三亚市场长期看好。按照建设进度，三亚万象城将于2026~2027年间落成。
“我们对三亚的市场是有信心的，政府端大力推动，包括三亚机场的扩建、三亚大型文旅项目的建设、尤其是国内旅游市场的依然在持续增长，以及2025年封关以后对免税零售将会带来的巨大红利等。”
在华润万象生活管理层看来，这也是一个战略性的一个机遇。“在三亚我们规划的是一座大型的，在全球范围内都有竞争力的综合体验型商业，会有大量的创新，也希望未来我们布局全国的大会员体系能在这个项目发挥巨大作用。”
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