一个新产品的诞生，必然经历市场的洗礼和认可。
2023年以来第四代住宅在西安全面爆发，目前全市在售商品住宅达到200多个，就有超过50多个四代宅项目相继落地。第四代住宅以其“城市森林花园建筑”的先进理念，实现从早期的高端改善项目到刚需项目的有效覆盖。那么西安的第四代住宅是真的第四代住宅吗？还是仅停留在一个营销噱头阶段，距离真正的四代宅还有多少差距？
第四代住宅的定义：
即“庭院房”，又称“城市森林花园建筑”，集合了中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯房和空中别墅等众多建筑优势于一身，开创出了一种全新的“中国住房模式”，其彻底改变目前的鸟笼式居住环境，每家每户都有一座私家庭院，每层都有宽绰的空中街巷和公共活动区域，空中也有“公共立体园林”， 同时开启空中停车时代，不再建设地下停车场。
图：第四代住宅平面层示意
说到第四代住宅就不能避开成都，毕竟是中国首个落地四代宅产品的城市。成都对于四代宅的规定细致明确，已经开始在天府新区试点。成都麓湖|丽世缦华将是天府新区首个四代住宅项目，280㎡、330㎡大平层，一层一户，户户三花园，每层只属于一个家庭，全套房的空间设计，“空中墅”体验，妥妥的城市豪宅。
图：成都麓湖|丽世缦华
图：成都麓湖|丽世缦华
西安早期的第四代产品也是以城市豪宅方式亮相，频频受到追捧；中期则是140㎡以上的T2大面积产品，集中在高新、港务等热点板块；目前部分刚需项目T4高层也出现了该类产品，城市外围甚至做到89㎡。四代宅从总价200万以内到1000万皆有所涉及。
所以目前就四代宅的发展势头、项目落地速度及产品涵盖维度，西安暂时领先大部分城市。
1、 政策利好：
各区对于开敞阳台执行标准不一致，套内建面下限要求宽松。相比较于济南、武汉、成都、重庆、河北、长沙、福州、泉州、厦门、成都等省市在套内面积、平台面积占比、平台进深、平台覆土厚度、绿化面积、外挑高度、户内进深等内容进行了详细规定，西安虽然也出台了相应规定，但内容约束较宽泛，同时各区域具体执行标准不一致，在平台面积比例，套内面积等方面存在较大的沟通空间，对于四代宅项目落地是明显利好的。
2、 差异化下的产品竞争：
1）空中庭院报建沟通空间大，阳台，露台拓展户型面积，为产品附加值打造提供了巨大空间，较同产权面积户型使用面积提升15%以上；
2）空中庭院的设计拥有了大量的半室外空间，提升了人与自然的交互性和居住空间的舒适性，有天有地，满足人们“亲地”属性；
3）立体绿化使得建筑立面更加丰富、立体，有丰富的营销卖点，营造产品差异化优势，提升项目附加值。
3、客户需求迭代：
1）受益城市发展红利和自身事业成就，接受新事物能力更强的75-80后，成为当前改善置业的主力人群，“高收入、高学历、高要求”是其主要特征，实力有支撑；
2）对于居住需求从 “功能”升级到“品质”， 有明确的生活理念和品位追求，渴望生活品质有效提升和差异化的生活体验，目的明确。
4、标杆房企的创新与深耕：
自2018年以来，西安楼市快速上行，持续上涨达到50个月，成为全国品牌房企的深耕要地。以招商、保利、华润、中铁建、金茂、绿城、龙湖等TOP级房企为代表，纷纷布局第四代住宅赛道，该类企业具有较强的品牌号召力和坚实的产品基础，“吸粉”能力更突出。
从概念的提出，到实践的摸索，再到蓬勃生长为极具竞争力的主流产品，西安第四代住宅产品力不断进化，许多方面可圈可点。但是西安的第四代住宅基本上以“庭院房”设计为主，保留了传统的电梯厅及楼道，车辆仍然都停在地下，但每家每户都有一座私家花园庭院。
1、露台及室内设计快速迭代
从发展路径来看，早期的第四代住宅，设计方向为“多房间+露台空间“，升级版可以做到”露台+阳台“；高阶版本第四代住宅，不止露台+阳台，更有横厅、边厅、卧室等户内设计的巨大变化。目前的主流组合方式：约6.3米起步的挑空露台+观景阳台+大尺度横厅/边厅，拥有辽阔视野同时打破室内空间尺度，让每户都有最少一个露台，实现高赠送及高得房率。那么西安的第四代设计方向进入哪一个阶段呢？
1） 空中露台连横厅/侧厅
户外露台空间主要考虑与室内空间的强互动，作为室内空间的延伸。如华润明德润府172㎡户型，T2高层， L型全景空间，复合功能空间，LDKGB一体化设计，模糊界限，更显通透，院落化设置，亦可以作为社交空间，满足家庭多重功能需求。
图：华润明德润府立面效果
2）空中露台连主卧/次卧
招商天青云麓，作为区域第四代住宅代表项目，承袭招商地产超强的产品创新力，通过奇偶层双层挑高，户户均实现“空中庭院“，强势革新和突破人居产品迭代。143㎡四房两厅两卫，独立玄关入户，客厅5.2m的面宽，有效均衡户内功能空间，南向主次卧外20㎡超大露台，北向卧室270°空中览景花园；招商天青云麓其中172㎡，四房+5.8m大横厅，LDKB设计一体化设计，南向面宽约16.2m，独立玄关，南向3卧室，奇数层南北双阳台，花园留在了北向卧室，270°空中庭院，使日常生活充满想象空间。
图：招商天青云麓143㎡
图：招商天青云麓172㎡
3）空中露台连横厅/边厅+主卧/次卧
即将入市的高新玖号院，户户南北双中空庭院，满足骨子里国人对院落的向往，超高得房率。143㎡四居室实得生活面积205㎡，全南采光空间，采光面15.3m， 南北“双翼空中岛屿“25㎡-35㎡露台空间，成为四代宅143㎡户型中的卷王代表。185㎡四居室实得生活面积270㎡，采光面达到15.5m，空中庭院达到170㎡，更是达到合院、双拼产品才有的庭院效果，满足更多生活场景需要。
以上三种组合方式，为目前西安主流的四代宅露台与室内布局关系，对于空中露台连横厅/边厅+入户花园、空中露台连横厅/边厅+入户花园+主卧/次卧这两种方式主要集中在南方城市，北方城市已经开始少量落地，或许未来这两种组合方式将成为西安未来第四代住宅的主要突破方向。
2、得房率越来越高
通过梳理，全市得房率超过95%的项目达到25个以上，超过100%得房率的达到14个，甚至高新区个别项目得房率可达到200%以上。城市外围个别刚需项目T4高层连廊产品甚至出现了89㎡的极致面积。边户129㎡得房率更是达到115%。
图：永晖文檀府129㎡
图：雾霾下的西安钟楼
1、保暖与防尘：西安作为典型的北方城市，面临沙尘雾霾，冬季湿冷等现象，大面积露台所带来的生活功能体验能否逐一兑现是不能回避的问题；
2、隐私保护：大面积露台不可避免会产生“左右视野”和 “上下视野”，虽然左右可通过毛玻璃隔墙、上下通过60-70㎝的隐私栏板、景观花池进行遮挡，但在高区来看，楼下几乎就是全裸状态，没有任何隐私可言；
3、防盗安全：开敞阳台由于不能封闭，后期必然面临防盗和坠落的风险，在社区安保防范方面，除了业主自身，企业该以什么样的方式有效预防和处理呢；
1、户型面积实用化：在满足“空中庭院，垂直绿化“等前提下，兼顾考虑户内各功能空间的尺度，内外兼修，平衡功能实现与舒适性提升；
2、智能家居便捷化：4C(计算机、通讯网络、自控、IC卡)与“六恒“系统，家电之间的协同平台化操作，万物有效互联，打造智能化住宅、节能化住宅、可再生资源住宅成为新的突破方向；
3、空间设计舒适化：以L（客厅）D（餐厅）K（厨房）G（阳台）B（露台）一体化为导向，模糊空间界限，形成连贯，开放的公共空间，满足现代家庭对于娱乐、阅读、互动、社交等多种需求；
4、物业服务舒心化：以空中花园为例，需要花费时间费用去维护，物业可以将这部分服务进行有偿收费，提供专业定制服务，解决业主维护的烦恼。
第四代住宅优势突出，同样问题也是存在的。所以，基于以上，你的判断力有没有被市场上“四代宅+高赠送”的声音所淹没？你买的第四代住宅有没有掉入信息投喂之下的认知陷阱呢？
