今日土拍
2024年12月13日
2024年12月13日，曲江雁翔路板块一宗涉宅地成交。
拿地企业四川邦泰，以楼面价12861元/㎡，26%的溢价摘得。这也是继12月12日该企业首进西安在能源金茂区拿地后，“二进宫”再入改善热点板块：曲江雁翔路。
城市热点成交板块，稀缺土地的零星释放，有着更高的市场关注度，而四川邦泰的进驻，也将为这片区域输入新鲜血液，或将重塑市场格局。
地块资质快速评估
本次成交土地编号YT8-3-32-1，中小体量居住用地；地块规则方正，无明显不利因素，利于设计排布；2.8容积率，预计高层设计为主；成交地价12861元/㎡，地价偏高。
所属板块快速评估
配套环境：
快速发展城市新区 配套能级较高
地块位于曲江新区雁翔路板块，按照配套属性的占位来看，3公里范围内，教育、商业、医疗在全市135个板块中均处于前列。作为快速发展的城市新区，板块配套升级更新，重点配套在全市135个板块中排名第7位。
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市场环境：
成交规模稳步上涨 产品溢价高
新房：板块内土地稀缺，项目较少，近一年成交占比仅有全市3.59%的份额，但成交规模、成交价格均呈上涨趋势，且改善物业（130㎡以上）占到了65%的份额。
该板块属于高溢价板块（近一年住宅成交均价2.2万元/㎡，剔除延迟备案老项目，主流价格2.5万元/㎡以上），与全市均价相比上浮超20%。
雁翔路板块狭义库存去化周期约14个月，低于全市平均水平（15.2个月）。
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二手房：由于近10年该板块产品定位逐步升级，二手房与现售新房品质差异较大，因此无明显倒挂。地块周边1公里范围多为10年以内房龄，改善项目价格2.2-2.6万元/㎡，如中冶一曲江山成交单价2.6万元/㎡。
地块开发快速评估
基于周边居住圈层及拿地成本，地块可实现高端改善产品定位。可实现2.5-3万元/㎡的毛坯价格。
整体市场下行趋势下，溢价空间有所，且全市改善红海竞争，去化承压，想要突出重围，在同等周边资源的情况下，需从产品力突破，比如四代住宅露台尺寸的突破，赠送形式多元化的突破，外立面的创新，新材料、新工艺的应用等等。
说明：以上预估结论为现有市场数据基础上初步预判，仅供参考，不构成投资建议。
