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今天早上和朋友去考察一个小大宗商铺项目，朋友接到一个开发商委托的尾盘销售。
说是尾盘其实是开发商自持物业10多年了，将近20套，最近有想卖出的需求，想找一个靠谱的分销商帮他们统一出售。
我们去看了一下，这20套房源几乎是满租的状态，一问价格非常便宜，为什么说便宜？
因为张老师算了一下，租售比是在6%左右。
这6%的租售比，在同类型的商铺里面算是高的了。
总价也不贵，均价大概在1万多，旁边紧挨着两所高校，四所小学，距离地铁口750米左右，总价在200~600之间。
商铺有挑高，能做两层半，目前业态有银行、超市、美容，医疗，还有做教育培训。
然后张老师基于职业病又打开贝壳看了一下这边的住宅房价：
住宅基本上是商铺1.8倍左右的价格，这样租售比就可以很好的换算出来了。
跟大家再分享一下：
商铺能不能买，主要是看它的租金回报率。
在10年前商铺很吃香，那个时候商铺的租金溢价率很高，几乎能买到5左右就算很不错的了。
有的可能是在3~4，商铺的持有成本虽然不高，但是商铺的交易成本比较高。
很多买家和卖家为了让商铺的税费成本降低，他们都做了一份阴阳合同。
以一个房产局最低的评估价去过户，剩下的用一些装修或者其他名目，有点像当年深圳卖房带一幅字画字画卖1,000万这种感觉。
一切为了省钱，大家都会能省则省。
可能有的读者会生气说，这不是钻漏洞吗？
对，但它符合人性，如果有天你有商铺要卖可以尝试一下正常市场价格过户，可能买家还不愿意。
这两天张老师还看了一个成交的数据，法拍房的流拍率比之前要提高一点，为什么会流拍？
大部分银行还有法院，他们的评估价其实是用的是一两年前的评估价，这样很多人就会能明白了，当下的成交价和两年前的评估价即使打7折，它的力度还是不够的。
所以说有很多银行或者是债权人会问说这个房子价格为什么拍不出去？
那原因就在这里了。
张老师会跟很多潜在的客户聊，说你们不需要看一拍的价格，直接关注二拍就可以了。
除非有一些房子非常的抢手，像南京的建邺区：传统的富人区，很多法拍房子几乎是市场价成交。
因为小区的二手房在卖的也没有多少套，出来一套几乎都是七八个人去抢，有的甚至20多个人去法拍房报名。
这里跟大家分享一下张老师提供法拍房的贷款+尽调服务：
大部分的银行我们都有合作，如果有朋友想做法拍房去尽调+贷款的，可以提供服务。(想链接的+下面微信)
我们主要赚哪些钱，提前给大家讲清楚：
主要赚银行端和法院给我们的服务费，对于客户这边，一些不复杂的案子我们甚至可以免费，因为我们有自己的盈利点在。
最近有款游戏大家想必都听说过了，叫《黑悟空》，这款游戏魅力之一是玩家可以打出不同的结局：
其中有一个结局令人唏嘘，玩家的角色名叫天命人，他最后找齐了复活悟空的5样根器，最后一个根器是他自己。
凑齐了6根器之后悟空复活了，但其实悟空复活是一个循环，他为了拯救师傅和师弟又被灵山给出卖了。
悟空成佛以后不想在这个职位上呆着，准备辞职回家，到了他的花果山，灵山和天庭，担心他又会闹出一些事故，就带兵剿了他的花果山。悟空就此陨落。
张老师不知道开发者为什么会给出这样的一个隐藏结局。
只能说中国人是最懂中国人的，西游记的成书脱胎于明代，在那个时代算是一个借古讽今的经典小说。(曾经一度被当作禁书)
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，我们干任何事业，看透人性啊。
想要赚钱就得给与别人利益好处，
去分门别类的顺应这人性造福芸芸众生。
那房价到今天为止，已经跌了有三年，以南京为例：
从21年年中开始到24年8月份整整三年，今天张老师大胆猜测一下，我们的房价可能在2年零4个月之后触底反弹。
这个猜测的根据是什么？
我们银行降息按揭贷款的频率，平均每个月降息0.1的幅度，目前南京最低的首套房按揭可以做到2.95了。
在可以想象的将来29个月以后是不是可以降到年化0.1%的持有成本，按揭买房几乎不需要还利息只还本金。
这个时候大家再去买一套房子，是不是性价比就凸显出来了？
当然这种猜测只是猜测而已，就像我们对面的漂亮国，人家按揭房贷利率也曾经降到几乎为0过，甚至首付都降到了5%左右。
这会不会是我们的翻版，我觉得未尝不可。
房价这个事情不是说越跌，大家会越买，大多数都是追涨杀跌，符合人性。
如果庄家想要托起房价还会出什么招呢？
毕竟在我们大区玩维稳是最重要的，如果把为了支援祖国建设，用30年的积蓄去买房子的那帮原始股东们，搞伤心了。
那又有谁会再愿意把自己的家底奉献出来，以后，大家都只吃喝消费出去，而不进行这种远期的投资，也是一件憾事。
以后再也看不到基建狂魔的称号了，所有岁月静好都有人再付出。
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