历史节点，中国已经进入中度老龄化，而我们老龄化速度比任何国家都要快。
根据最近发布的《2023年民政事业统计公报》，中国60岁以上老人占比超21%，65岁以上老人占15.4%。按照世卫组织定义，65岁以上占比7%为熟龄社会，占比14%为老龄社会，占比20%为超龄社会。
目前中国已经正式迈入中度老龄化。
我的判断：
1、中国从2021年进入老龄社会（14%比例），按照当下的人口结构，即将在2030年前后进入超龄社会（20%），“老化速度”比任何国家都要快。
此前德国用了36年，意大利用了20年，日本用了12年，而中国预计只会用9年。
2、中国在步入“老龄社会”（14%）时的人均GDP（11188美元）显著低于其他国家，比如日本29467美元、美国55675美元、德国31212美元等。
从这一点上来看，中国确实是未富先老。
3、老龄化将持续带来经济的内生性影响：
一是风险偏好降低，投资、消费、储蓄等方面都会面临人口的保守性压力；
二是劳动力市场会受到抑制；
三是过去的平衡财政难以维持，税基减少+养老支出的增加让地方财政难以保持平衡，平衡财政或不得不向功能财政转型。
国有资产盘活冲击二手房市场？
目前各个地方开始允许商办物业实施“商改住”“商改保”等政策，包括上海、深圳、杭州、长沙、万宁等地，都出台过相关政策。
我的判断：
1、长期以来，商办用地占到了总土地供应量的30%左右，但销售量却只有约10%，巨量的商办物业囤积在了国企和地方政府手中，现在在中央的化债要求和财政的日益跌荡下，“商改住”“商改保”与其说是腾笼换鸟，不如说是地方的一种自救。
2、事实上，当前无论是土地端还是物业端，各地推动商改住的节奏都在加快，最主要的两种模式就是土地调规和存量改建，前者更换用途，后者进行改造。
3、但无论是哪种，商改住、商改保的本质仍是通过向存量二手房市场争夺有限购买力来换取现金流。
4、这也意味着，存量商办物业越大的城市，当地的房价越难“翻身”。
为防走失，也请各位顺手关注一下小号“小马哥看大势”
