浓眉大眼的央国企，最近也绷不住了。
在上周传出即将调降存量房贷利率的消息后，A股上的地产公司纷纷迎来了一波大涨，一度有种梦回地产的感觉。
但房地产总是“三分钟”热度，这才没过几天，从哪涨起来的又跌回到哪去了。
正好赶上半年报披露，我随手翻了翻各大房企的中报，相比于未来尚不确定的利好，房企们现在的低迷业绩却是实打实的。
不光是民企，就连浓眉大眼的央国企地产公司，也撑不住了。
除了华润营收增长13%以外，其他三家的营收变化不大，但这几家央企的利润却出现了大幅下滑，华润（-25%）、保利（-39%）、中海（-24%）、招商（-34%）。
这其中是“以价换量”在起作用，在地产不景气的大背景下，即使是央企，也不得不采取打折销售的方式来快速回笼资金，卖了更多的房子，但利润却被挤压了。
另一个是“半吊子国企”绿地控股，今年上半年的利润只有2亿，暴跌98%，而在2021年最高峰的时候，其利润可是超过了210亿。
崩塌速度之快，令人咋舌。
与上面的央企相比，腰部的央国企和地方央国企面临的挑战更为严峻，比如五矿地产、华侨城、中交地产、首开股份、金融街等。
拿五矿地产来说，今年上半年，公司收入仅为50亿元，同比减少40%；净亏损达到10.5亿元，同比大跌277%。
更严峻的是，五矿地产的现金流状况极为紧张，手头的现金及银行存款总额不到30亿元，而一年内到期的短期借款却高达155亿元。
究其根源，仍是两条：一是拿地价格高，二是销售疲软。
房地产的财报比较特殊，房企拿地后就可以进行预售，居民买房其实已经在这个时候就交给房企了，但这部分钱在财报中是不能计入“主营业务收入”的，因为商品交付义务并未完成，不能算销售完成。
等到把房子交付给居民后，这部分钱才能确认为收入，也才能真正开始计算利润。
结果糟糕的是，房企们2024年结转利润的项目多来源于 2021 年高价获取的土地，但销售价格却是三年来不断降低的房价，一高一低之间，利润自然暴跌。
而地方上的土地卖不出去，土地市场极其冷清，无奈之下只能让本地的央国企、城投公司按照底价来接手，左手倒右手。
这也是为什么在去年房地产凶猛下行的背景下，保利、中海、华润等央企还拿地拿的特别凶，就是地方政府在背后推着他们向前走。
而价格方面，一方面是各地纷纷下场收房，保障房即将大批入市，另一方则是各地盘活存量资产，大量的商改住开始冲击市场。
这两个措施，既增加了供应，也分流了需求，短期内对房价的冲击无疑是巨大的。
所以，短期内，看不到迅速改善的可能。
其实很都人喊房子过剩背后不是房子过剩，而是相对购买力房子过剩。
根据住建部的数据，目前城镇家庭户均仅拥有0.64套商品房，除去一部分期房后，中国城镇家庭户均拥有大概0.54套商品现房。
所以其实在城市中，大约两个家庭才有一套住房（现房），只是由于农村、乡镇、期房、流动人口等因素把平均数据给显著拉高了。
即使未来保障房、商改住入市，乐观估计，也只能将城镇家庭户均套数提高到0.7-0.75这个样子，距离超过1.0的“过剩关口”仍有相当的路程。
但眼下，还是先过冬吧。
为防走失，也请各位顺手关注一下小号“马江博的趋势研究”
