巨大资产六年后迎来大老化，关系几千万家庭，尽早应对
财富
财经
2024-09-14 21:30
山西
▲ 点击上方“马江博说趋势”，再点击右上角的“···”，选择设为星标，文章每天自动推送
![]()
我是马江博，大变局时代，关注我，看懂趋势，看到财富。开个玩笑，高层住宅，在资产价值层面，真的是一房毁三代。对于购房者来说，买高层住宅是为了更好的景观视野；对于开发商来说，建造高层住宅能卖出更多的房子。高层住宅还能提高城市利用空间，这也是其一度流行的原因。但如果把高层住宅视为一种资产，那真的不是好资产，特别是小城市高层住宅或者大城市非核心地段高层住宅，不好的资产有三个特点：贬值速度快、流动性差、不能产生很好的现金流。安全问题，是高层住宅的硬伤，特别是遇到火灾很难救。近十年我国高层建筑发生火灾3万多起，且呈逐年上升趋势。据应急管理部数据显示：高层住宅火灾导致的死亡人数占到了所有住宅火灾死亡的92.3%，十个在楼栋火灾中丧生的人中，就有9个是因为住在高层而导致无法生还。如果说火灾还只是小概率事件，那么寿命短、老化快就是高层住宅无法回避的一个关键问题。我国的高层、超高层大多数都是2010年后建起来的，意味着到2030年左右，第一批高层超高层就会开始老化，2040年后全国的高层住宅都会进入集中老化期。墙皮脱落、电梯故障，水电管网老化短路将会变成高发事件，轻则影响居住体验，重则造成危险事故，比如火灾、短路、电梯坠落。高层住宅电梯多。电梯一般寿命就15-20年，维护再好，寿命也会终结，必然面临更换。一部电梯要几十万，一个小区可能有几十部电梯，更换费用谁出、如何分摊，这将是个扯皮的事情。另外，高层建筑内部水电燃气各种管线管道比低层住宅要复杂得多，这些管线一般30-50年的寿命，有些设施根本无法维修，只能更换，可施工难、成本高。高层住宅的安全问题大、老化快、维修难度还大，所以它作为一种资产，贬值的速度肯定比其他住宅要快。毕竟高层住宅一栋楼下来就是上百户人家，涉及的人口非常多，即便是要安置拆迁，也是一大笔钱。更何况，高层住宅拆了之后，开发商也无利可图，总不能拆了之后都盖四五十层的房子吧？拆迁难，所以变现难，高层住宅这种资产的流动性就比较差。很多人买那种公寓式的高层住宅，还有一种想法，就是容易出租，可以产生稳定的现金流。但容易出租的高层住宅，必须处于大城市的核心地段，那种小城市高层住宅或者大城市非核心地段高层住宅，也很难出租的。而且小区的衰败是从物业开始的。物业公司的服务水准，往往随着年头的增加而下降。其实也可以理解，当一切设施设备老化需要更换时，人工成本增多，个别业主还不交物业费，自然就没有工作热情。当小区绿化开始退化、车辆开始乱停、垃圾清运不再及时、楼下的商铺租不出去、物业跑路、就意味着高层住宅的贫民窟化衰退已经开始了。这样怎么可能吸引来租户？综上，从资产的角度来说，高层住宅贬值速度快、流动性差、不能产生很好的现金流。我们可以非常直截了当的说，未来的高层住宅没有价值，更没有未来。唯一的能做的就是，趁还有机会，换掉房龄很旧的高层住宅。我是马江博，大变局时代，关注我，看懂趋势，看到财富。
为防走失，也请各位顺手关注一下小号“小马哥看大势”
