今天重点说说最近房地产的大消息。
房地产预售制改革破局，深圳土地拍卖首现要求“现房销售”。
深圳土拍市场近期上架了一宗位于宝安区的新地块，该地块出让条款中明确提到：“出让宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售”，并要求拿地房企承诺提供“交房即发证”服务。
我的判断：
1、这个举动至少有三个第一：
第一个要求完全全部是现房销售的（以前出现过预售+限售参半的）；
全国第一个尝试现房销售的城市（还是一线）；
第一个要求交房即发证。
2、三中全会提出“改革房地产基本制度”，政治局会议提出“加大现房限售探索”，住建部“鼓励有条件城市率先进行现房销售”，在高层一系列定调后，深圳成为首个吃螃蟹的人，虽然只有一宗地块，但“试水”意味明显，如果效果不错，那么大面积推广或为可期。
3、虽然现房销售能够非常有效地避免烂尾楼风险，但对房企的资金能力将会是成倍数的压力考验，房企要么选择加大杠杆融资，要么选择让供应商垫资（供应商也没钱，也是贷款），不论是哪一种，都意味着银行和房地产产业链的绑定会更深。
实际上，关于如何处理烂尾楼，此前还有一个标志性事件。
在南京，楼盘珠江四季悦城项目烂尾停工两年后，南京政府宣布业主们可以退房退首付。
这是全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房退首付的案例。
退款的资金来源来自于预售资金监管账户，但期间产生的银行利息无法补偿。
我当时的判断：
1、这无疑是一种积极的信号，让烂尾楼业主有了另一种维权的方向，这势必会激发全国其他地方烂尾楼业主的维权情绪，虽然只退首付，但及时止损总好过烂尾套牢。
2、能否大面积推广呢？南京这次虽然协调成功，但过程也一波三折，如果是中小城市，他们很难和全国性房企谈妥，而且这种模式只适用于预售资金监管账户充足未挪用、该楼盘出售率不高、业主群体规模不大的情况，想要复制和推广还是有难度。
3、中央三中全会定调未来要“改革商品房预售制度”，过去是房屋紧缺，所以要通过预售来提高房企资金运转能力，从而产生更多的房产供给，但现在房地产已经逐步进入过剩时代，预售制存在的历史必要性和经济基础正在瓦解。
现在看，深圳无疑又走了一步。
另外一件事，也值得说下。
据说房储专项债要推动政府收房大潮？
市场消息说，决策层正在考虑允许地方政府利用专项债资金收购存量待售住房。
早在今年6月，自然资源部等部门就开始允许地方政府用专项债资金来收购存量闲置土地，被广泛视为“土储专项债”重启。那么这次“房储专项债”要重启了吗？
我的判断：
1、当前影响地方收储意愿的核心因素，就是收益无法覆盖债务成本。央行1000亿再贷款，利率1.75%给商业银行，银行在此基础上还要加点，到地方政府手中利率普遍在3%-3.5%，再算上运营支出，成本肯定超过4%。而当前租金收益率：一线1.4%，二线2.1%。即使各地按照5折收房，回报率也仅为2.8%、4.2%，难以打平成本。
2、就是在这种“收益”困境下，地方收房动作十分迟缓，央行1000亿的再贷款目前只用了200亿不到。
3、因此，专项债就是可以突破这一困境的办法，各地专项债的利率普遍在2%上下，如果能用专项债资金来收房，那么收房回报将完全能覆盖成本，整个模式也能够走通，这必然会极大刺激地方的收房积极性。
4、不过值得一提的是，今年全国专项债余额只剩约0.6万亿，意味着，房储专项债要大面积铺开，至少也得等明年了。
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