年度盘点 | 越南2024年房地产报告
时事
2024-12-18 08:15
越南
本文根据网络公开内容整理。这是一篇简报，大家想要了解其它有关越南房地产的资讯的，可以私信我，我会尽可能帮大家找找资料和相关信息。商业住房市场的新竞争格局、工业地产短期可能面临压力、解决四大核心问题的政策、吸引外资流入等，这些是2024年越南房地产市场的主要趋势，同时也为2025年提供了发展预测。2024年被视为一个变革之年，全球将见证多个重要事件：超过50个国家举行选举，美联储降息，唐纳德·特朗普再次当选美国总统。在越南，8月1日是一个值得关注的里程碑，因为三部与房地产相关的重要法律生效，比原定计划提前了4个月。![]()
尽管市场活动看似较为平静，但 Avison Young 越南的专家认为，上述经济和地缘政治的变动已经并将继续对越南房地产市场产生重大影响。以下是专家团队对2024年越南房地产市场主要趋势的分析：2024年，住宅市场比去年有了积极进展，新公寓供应主要出现在下半年，大部分属于高端产品。在胡志明市，大多数新项目接近高端市场，价格区间在7200-14200万越南盾/平方米之间（约合2万-4万人民币）。一些重新启动的项目公布的售价也较此前有所上涨。在河内，年初房价大幅上涨，年末依然没有降温迹象。第三季度，河内市场上超过7000万越南盾/平方米（1.9万元）的公寓项目明显增多，第四季度的一级市场价格继续比上一季度上升2-4%。中端住宅供应持续短缺，在胡志明市和河内，单价低于3800万越南盾/平方米（1万元）的公寓几乎已经消失。房价持续攀升使市场偏离基本价值，增加了流动性风险，并进一步拉大了房地产供应与大众需求和购买力之间的差距。与此同时，经济适用房的发展面临诸多挑战。越南政府提供的社会住房（NOXH, nhà ở xã hội）优惠政策和信贷资金吸引力不足，而该类住房的投资、租赁和购买流程仍然较为复杂。![]()
然而，市场仍有机会朝着更平衡的方向发展。通过在城市周边区域和新兴都市区发展普通商业住房和社会住房，可以有效利用未被开发的土地储备，降低房地产开发成本，推动市场回归可持续发展轨道。到2024年底，一些价格适中的项目已在胡志明市平政县、平阳省和同奈省亮相，为市场带来新的选择。此外，胡志明市宣布将开发11个TOD城市区（以公共交通导向为核心的城市发展模式），并拍卖地铁站周边22块土地，这些举措有望补充住宅开发用地。在资本成本持续上升的背景下，开发商的下一步将是抓住这些土地资源的机会，平衡开发成本、售价和产品定位，确保项目的流动性和运营效益。![]()
工业房地产继续是市场上的亮点，表现为租金上涨、供应增长和高入住率。这一增长主要得益于外国直接投资对越投资的推动，尤其是制造业投资受益于供应链多元化和「中国+1」的战略。在越南的核心工业市场和一级市场，工业用地租金每季度平均上涨2-5%。工业房地产和物流地产是外国投资者最为青睐的板块，全年房地产交易数量中占据主导地位。然而，短期内，由于美国新总统唐纳德·特朗普政策所带来的经济、贸易和地缘政治波动，可能对越南吸引外国投资和出口带来一定压力。但从长期来看，凭借越南的地理位置优势、政治稳定、成本竞争力以及日益优化的投资环境，越南有望成为全球下一个重要的生产基地，前提是能够及时抓住机遇。![]()
随着《2024年土地法》、《2023年住房法》和《2023年房地产经营法》的生效，2024年成为越南房地产领域的重要法律节点。这些法律的调整和修改因其透明性、明确性和公平性受到高度评价，有助于专业化中介和交易活动，为市场的健康和可持续发展奠定基础。1. 房地产交易范围：涵盖多种类型的房地产产品，包括已建成的建筑物以及未来形成的建筑物，即通俗来说的现房和期房。2. 投资者和开发商的要求：明确了成立条件、财务能力以及土地使用权证书的要求。3. 土地使用权的买卖要求：包括合同和规划的具体规定。目前的问题是企业、投资者和民众仍然期盼能够尽快出台相关实施细则，并实现政策的统一实施，以便让新法律更快落地、发挥作用。![]()
2024年，越南的外资流入放缓，与全球趋势一致。截至11月底，越南注册外资总额约为313.8亿美元，同比仅增长1%。这一缓慢的增长反映了现实情况：越南经济高度开放，而受宏观经济不稳定和地缘政治紧张的影响，全球外资流入已连续两年（2022年和2023年）下降。![]()
尽管如此，外国投资者对越南市场前景的信心依然积极，他们继续为已获批准和许可的投资项目注入资金。这一点体现在2024年前11个月越南实际到位利用外资总额约为216.8亿美元，同比增长7.1%。按此增速，加上年底外资拨款加速的努力，到2024年底，越南实际到位利用外资总额有望超过去年，并在2019至2024年间创下新纪录。![]()
在全球制造业尚未完全复苏的背景下，越南加工制造业注册外资同比下降8.7%，而全球主要房地产市场表现低迷的同时，越南房地产领域的外资资金却呈现显著增长趋势。今年11个月内，对越投资的外资注册流入房地产行业的同比增长89.1%，达约56.3亿美元。强劲的外资流入表明越南房地产市场在外国投资者眼中还是极具吸引力。投资者不仅对越南的政策条件、投资环境、人口和城市化趋势持积极评价，还看到了工业与物流、住宅、办公和零售等主要细分市场的供不应求。因此，越南在改善房地产法律框架和发展基础设施方面的努力正进一步提升其对国际投资者的吸引力。总结上述趋势，Avison Young 越南总经理大卫·杰克逊（David Jackson）表示：“2024年政策、投资趋势以及商业环境的巨大变化，是我们继续对越南房地产市场保持乐观前景的基础。因此，当积极信号更为明显时，就是重启资金流动、抓住新一轮增长周期的最佳时机。”还记得新皇明集团拿下西贡拍卖地王的故事吗？其实，今年在河内青威县的一些地块拍卖，也出现了不正常的涨价的情况。在今年11月底，河内青威（Thanh Oai）县的 25 块土地拍卖在 11 轮后刚刚落下帷幕。中标价最高的地块达到 7530 万越南盾（2.12万元）/平方米，是起拍价的 14 倍多。越南总理就说过，土地是要拿来发展经济的，要拿来建房的，禁止泡沫炒热土地，要合理合规。虽然今年修订出台了跟土地和房地产关联的新法规，确实弥补了不少原来房地产和土地市场的问题和漏洞，但是还有很多新政策落地难的问题。不过，总体而言，越南的住房市场，仍将缺少平价房，继续走中高端路线。至于工业房地产市场，或许随着特朗普二进宫加关税，明年更多供应链转移到越南，工业地产市场会继续火热，价格会继续增长。
