托底楼市,屡败屡战!第一省会,真急了!

职场   2024-12-11 22:00   广东  

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01
广州楼市再出大招
广州楼市,很着急,在进入11月份行情转弱之后,接连发布了四个大招,试图扳回局面。
11月26日,广州住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金政策的通知》,上调了个人和家庭的公积金贷款额度。





































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































古之学者必有师。师者,所以传道受业解惑也。人非生而知之者,孰能无惑?惑而不从师,其为惑也,终不解矣。生乎吾前,其闻道也固先乎吾,吾从而师之;生乎吾后,其闻道也亦先乎吾,吾从而师之。吾师道也,夫庸知其年之先后生于吾乎?是故无贵无贱,无长无少,道之所存,师之所存也。

  嗟乎!师道之不传也久矣!欲人之无惑也难矣!古之圣人,其出人也远矣,犹且从师而问焉;今之众人,其下圣人也亦远矣,而耻学于师。是故圣益圣,愚益愚。圣人之所以为圣,愚人之所以为愚,其皆出于此乎?爱其子,择师而教之;于其身也,则耻师焉,惑矣。彼童子之师,授之书而习其句读者,非吾所谓传其道解其惑者也。句读之不知,惑之不解,或师焉,或不焉,小学而大遗,吾未见其明也。巫医乐师百工之人,不耻相师。士大夫之族,曰师曰弟子云者,则群聚而笑之。问之,则曰:“彼与彼年相若也,道相似也。位卑则足羞,官盛则近谀。”呜呼!师道之不复可知矣。巫医乐师百工之人,君子不齿,今其智乃反不能及,其可怪也欤!

  圣人无常师。孔子师郯子、苌弘、师襄、老聃。郯子之徒,其贤不及孔子。孔子曰:三人行,则必有我师。是故弟子不必不如师,师不必贤于弟子,闻道有先后,术业有专攻,如是而已。

  李氏子蟠,年十七,好古文,六艺经传皆通习之,不拘于时,学于余。余嘉其能行古道,作《师说》以贻之。

古人求学的人一定有老师。老师是传授道理,教授学业,解决疑难问题的人。人不是生下来就懂得道理的,谁能没有疑惑?有疑惑却不跟从老师学习,那他对于疑惑的问题,就始终不能解决。出生比我早的人,他懂得道理本来比我早,我跟从他向他学习;比我出生迟的人,他懂得道理如果也比我早,我也跟从他学习,而且把他当作老师,我学习的是道理,哪里计较他生年比我早还是晚呢?所以,不论地位显贵还是地位低下,不论年长年少,道理存在的地方,也是老师存在的地方。

  唉!从师学道的道理没人传布已经很久了,要人们没有疑惑很难哪!古代的圣人,他们超过一般人很远了,尚且跟从老师向老师请教;现在的一般人,他们跟圣人相比相差很远了,却以向老师学为羞耻。所以圣人就更加圣明,愚人就更加愚味。圣人之所以成为圣人,愚人之所以成为愚人,大概都是由于这个原因而引起的呢?众人喜爱他们的孩子,选择老师教育孩子;对于他们自己呢,却耻于让老师教他们,这真是糊涂啊!那孩子的老师,教孩子读书来熟悉书中的句子,尚不是我所说的给人传授道理,给人解释疑惑的老师。文句不理解,去



来源:广州住房公积金管理中心
《通知》提出:
一人申请的最高额度调整至80万元,两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元。此外,生育二孩及以上的家庭(至少一个子女未成年)购买首套及第二套自住住房的,住房公积金贷款最高额度上浮40%。
和之前对比,个人公积金贷款额度提高了10万,之前是70万。家庭购房额度提高了40万,之前是160万。
而且,这次多孩家庭的公积金上浮比例也增加了,之前最多上浮30%,现在最多可以上浮40%。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































北海若曰:“井蛙不可以语于海者,拘于虚也;夏虫不可以语于冰者,笃于时也;曲士不可以语于道者,束于教也。今尔出于崖涘,观于1*11*1海,乃知尔丑,尔将可与语大理矣。天下之水,莫大于海。万川归之,不知何时止而不盈;尾闾泄之,不知何时已而不虚;春秋不变,水旱不知。此其过江河之流,不可为量数。而吾未尝以此自多者,自以比形于天地,而受气于阴阳,吾在天地之间,犹小石小木之在大山也。方存乎见少,又奚以自多!计四海之在天地之间也,不似礨空之在大泽乎?计中国之在海内不似稊米之在大仓乎?号物之数谓之万,人处一焉;人卒九州,谷食之所生,舟车之所通,人处一焉。此其比万物也,不似豪末之在于马体乎?五帝之所连,三王之所争,仁人之所忧,任士之所劳,尽此矣!伯夷辞之以为名,仲尼语之以为博。此其自多也,不似尔向之自多于水乎?”

冬,晋文公卒。庚辰,将殡于曲沃。出绛,柩有声如牛。卜偃使大夫拜,曰:“君命大事将有西师过轶我,击之,必大捷焉。”

  杞子自郑使告于秦曰:“郑人使我掌其北门之管,若潜师以来,国可得也。”穆公访诸蹇叔。蹇叔曰:“劳师以袭远,非所闻也。师劳力竭,远主备之,无乃不可乎?师之所为,郑必知之。 勤而无所,必有悖心。且行千里,其谁不知?”公辞焉。召孟明、 西乞、白乙使出师于东门之外。蹇叔哭之曰:“孟子!吾见师之出而不见其入也。”公使谓之曰:“尔何知!中寿,尔墓之木拱矣!”

  蹇叔之子与师,哭而送之,曰:“晋人御师必于崤,有二陵焉。 其南陵,夏后皋之墓地;其北陵,文王之所辟风雨也,必死是间,余收尔骨焉?秦师遂东。元年者何?君之始年也。春者何?岁之始也。王者孰谓?谓文王也。曷为先言“王”而后言“正月?”王正月也。何言乎王正月?大一统也。
  公何以不言即位?成公意也。何成乎公之意?公将平国而反之桓。曷为反之桓?桓幼而贵,隐长而卑。其为尊卑也微,国人莫知。隐长又贤,诸大夫扳隐而立之。隐于是焉而辞立,则未知桓之将必得立也;且如桓立,则恐诸大夫之不能相幼君也。故凡隐之立,为桓立也。隐长又贤,何以不宜立?立適以长不以贤,立子以贵不以长。桓何以贵?母贵也。母贵,则子何以贵?子以母贵,母以子贵。

项脊轩,旧南阁子也。室仅方丈,可容一人居。百年老屋,尘泥渗漉,雨泽下1-1注;每移案,顾视,无可置者。又北向,不能得日,日过午已昏。余稍为修葺,使不上漏。前辟四窗,垣墙周庭,以当南日,日影反照,室始洞然。又杂植兰交底书底色桂竹木于庭

这对于正打算购房的刚需家庭来说,是个利好。但利好程度,并不算太大。
因为房贷利率经历多轮下调,目前基本与公积金贷款利率不相上下,这个政策如果放在几年前,商贷利率远高于公积金贷款利率时,利好很大,现在效果大大缩水。
目前公积金贷款利率全国都一样,首套房利率2.85%,二套房3.325%。
而当下的广州商贷利率,之前最低的有2.65%,2.74%等。
当然,由于银行利率内卷太厉害,月初的时候,中国银行等多家银行在广州的分行,都宣布上调房贷利率。
中国银行广州地区分行,新增房贷利率不得低于3%。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































梁王魏婴觞诸侯于范台。酒酣,请鲁君举觞。鲁君兴,避席择言曰:“昔者,帝女令仪狄作酒而美,进之禹,禹饮而甘之,遂疏仪狄,绝旨酒,曰:‘后世必有以酒亡其国者。’齐桓公夜半不嗛,易牙乃煎熬燔灸,和调五味而进之,桓公食之而饱,至旦不觉,曰:‘后世必有以味亡其国者。’晋文公得南之威,三日不听朝,遂推南之威而远之,曰:‘后世必有以色亡其国者。’楚王登强台而望崩山,左江而右湖,以临彷徨,其乐忘死,遂盟强台而弗登,曰:‘后世必有以高台陂池亡其国者。’今主君之尊,仪狄之酒以;主君之味,易牙之调也;左白台而右闾须,南威之美也;前夹林而后兰台,强台之乐也。有一于此,足以亡其国。今主君兼此四者,可无戒与!”梁王称善相属。

永和九年,岁在癸丑,暮春之初,会于会稽山阴之兰亭,修禊事也。群贤毕至,少长咸集。此地有崇山峻岭,茂林修竹;又有清流激湍,映带左右,引以为流觞曲水,列坐其次。虽无丝竹管弦之盛,一觞一咏,亦足以畅叙幽情。

  是日也,天朗气清,惠风和畅,仰观宇宙之大,俯察品类之盛,所以游目骋怀,足以极视听之娱,信可乐也。

  夫人之相与,俯仰一世,或取诸怀抱,悟言一室之内;或因寄所托,放浪形骸之外。虽趣舍万殊,静躁不同,当其欣于所遇,暂得于己,快然自足,不知老之将至。及其所之既倦,情随事迁,感慨系之矣。向之所欣,俯仰之间,已为陈迹,犹不能不以之兴怀。况修短随化,终期于尽。古人云:“死生亦大矣。”岂不痛哉!(不知老之将至 一作:曾不知老之将至)

  每览昔人兴感之由,若合一契,未尝不临文嗟悼,不能喻之于怀。固知一死生为虚诞,齐彭殇为妄作。后之视今,亦犹今之视昔。悲夫!故列叙时人,录其所述,虽世殊事异,所以兴怀,其致一也。后之览者,亦将有感于斯文。

庆历四年春,滕子京谪守巴陵郡。越明年,政通人和,百废具兴,乃重修岳阳楼,增其旧制,刻唐贤今人诗赋于其上。属予作文以记之。(具 通:俱)

  予观夫巴陵胜状,在洞庭一湖。衔远山,吞长江,浩浩汤汤,横无际涯;朝晖夕阴,气象万千。此则岳阳楼之大观也,前人之述备矣。然则北通巫峡,南极潇湘,迁客骚人,多会于此,览物之情,得无异乎?

  若夫淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;日星隐曜,山岳潜形;商旅不行,樯倾楫摧;薄暮冥冥,虎啸猿啼。登斯楼也,则有去国怀乡,忧谗畏讥,满目萧然,感极而悲者矣。(隐曜 一作:隐耀;淫雨 通:霪雨)

  至若春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳;岸芷汀兰,郁郁青青。而或长烟一空,皓月千里,浮光跃金,静影沉璧,渔歌互答,此乐何极!登斯楼也,则有心旷神怡,宠辱偕忘,把酒临风,其喜洋洋者矣。

  嗟夫!予尝求古仁人之心,或异二者之为,何哉?不以物喜,不以己悲;居庙堂之高则忧其民;处江湖之远则忧其君。是进亦忧,退亦忧。然则何时而乐耶?其必曰“先天下之忧而忧,后天下之乐而乐”乎?噫!微斯人,吾谁与归?

  时六年九月十五日。曾子之妻之市,其子随之而泣。其母曰:“女还,顾反为女杀彘。”妻适市来,曾子欲捕彘杀之。妻止之曰:“特与婴儿戏耳。”曾子曰:“婴儿非与戏也。婴儿非有知也,待父母而学者也,听父母之教。今子欺之,是教子欺也。母欺子,子而不信其母,非所以成教也。”遂烹彘也。
  (选自《韩非子.外储说左上》)

沧州南一寺临河干,山门圮于河,二石兽并沉焉。阅十余岁,僧募金重修,求石兽于水中,竟不可得。以为顺流下矣,棹数小舟,曳铁钯,寻十余里,无迹。

  一讲学家设帐寺中,闻之笑曰:“尔辈不能究物理,是非木杮,岂能为暴涨携之去?乃石性坚重,沙性松浮,湮于沙上,渐沉渐深耳。沿河求之,不亦颠乎?”众服为确论。

  一老河兵闻之,又笑曰:“凡河中失石,当求之于上流。盖石性坚重,沙性松浮,水不能冲石,其反激之力,必于石下迎水处啮沙为坎穴,渐激渐深,至石之半,石必倒掷坎穴中。如是再啮,石又再转。转转不已,遂反溯流逆上矣。求之下流,固颠;求之地中,不更颠乎?”如其言,果得于数里外。

  然则天下之事,但知其一,不知其二者多矣,可据理臆断欤?

有鹦鹉飞集他山,山中禽兽辄相爱。鹦鹉自念虽乐,此山虽乐,然非吾久居之地,遂去,禽兽依依不舍后数月,山中大火。鹦鹉遥见,心急如焚,遂入水沾羽,飞而洒之。

  天神言:“汝虽有好意,然何足道也?”对曰:“虽知区区水滴不能救,然吾尝侨居是山,禽兽善待,皆为兄弟,吾不忍见其毁于火也!”

  天神嘉其义,即为之灭火。六王毕,四海一,蜀山兀,阿房出。覆压三百余里,隔离天日。骊山北构而西折,直走咸阳。二川溶溶,流入宫墙。五步一楼,十步一阁;廊腰缦回,檐牙高啄;各抱地势,钩心斗角。盘盘焉,囷囷焉,蜂房水涡,矗不知其几千万落。长桥卧波,未云何龙?复道行空,不霁何虹?高低冥迷,不知西东。歌台暖响,春光融融;舞殿冷袖,风雨凄凄。一日之内,一宫之间,而气候不齐。(不知乎 一作:不知其;西东一作:东西)妃嫔媵嫱,王子皇孙,辞楼下殿,辇来于秦,朝歌夜弦,为秦宫人。明星荧荧,开妆镜也;绿好

之后,媒体又爆料,广州地区多家银行均收到通知。广州地区的主要商业银行,将统一调整房贷利率,不低于3%。
也就是说,目前广州首套房的商贷利率最低也只能是3%。
3%相比于公积金首套房的2.85%,略高一点点,利好并不明显。
02
广州楼市,沦为了二线
在公积金政策发布前,广州已经出台了三个大招,加上这次的公积金政策,已经是连出四招。
之前的三招分别是:
第一招,外围区拟购房落户。
11月18日,广州发布了《广州市户籍迁入管理规定(修订稿)》意见的公告,不仅放松了人才落户门槛,而且推出了外围区购房落户政策,在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内,拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员,可申请入户。
本号前几天专门写了一篇《落户大放松!广州楼市,妥协了》(点击此处即可查看),在此不再展开详细分析。
购房落户,今年以来已经有超过20个城市开启这个操作,包括南京、杭州、沈阳、厦门这些副省级省会城市。
之前广州花都也开启了买房送“准户口”,也即买房送蓝色户口本,蓝色户口本并非真正的户籍,但可以享受和户籍一样的待遇。
而这一次,一口气允许7个行政区执行购房落户政策。这是一线城市中,首个开启“购房落户”措施的城市。
这一招也是一石二鸟之计,以广州作为一线城市的户口为诱饵,既抢人,又推动去库存。
第二招,回购商品房。
11月18日,广州发布了《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》,要在全市范围内回购存量房:
根据通告,征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源,房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。
征集条件和以前深圳发布通告的有点相似,一是要求资产负债和法律关系清晰,已取得竣工联合验收意见书;面积需在90平方米以下;优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
同时,房源权属清晰可交易,不存在查封登记、异议登记等限制,存在抵押等权利限制的,应取得相关权利人书面同意。
这是针对全市范围内的收购,但苛刻的收购条件,满足条件的房源并不多。
其次,参考过往其他城市的经验,回购价格拉扯是个难题。
之前很多地方公布的收储细则,定价相当于周边商品房的五折以下。
这就要求收储价格必须在4折及以下,过度压低开发商的售价,开发商不乐意。开发商有拿地成本,还有各种建设、税收、建安等成本,这个价格回收,开发商肯定是亏本的。
退一步讲,在当下的环境下,即便有开发商甘愿亏损,开发商大可以自己折价卖给市场,何必卖给政府,领这样一份恩情?
如果高价回收,政府方面又不可能。
不可能之一在于,保障房本身就存在痛点,不能像商品房一样自由买卖。所以,售价比商品房低得多。如果高价从开发商或者业主手中回收,那政府必然是亏损的。
所以,回购商品房,最终可能的结果还是雷声大雨点小。
第三招,取消豪宅线。
11月22日,广州跟进上海、北京、深圳,取消豪宅线。
公众号“广州房产”针对广州最近的四连招,给出的评语是,“广州已经倾尽所有”。
今年5月29日,本号就写过一篇文章《实锤!广州楼市,沦为二线了》(点击此处可查看),从目前广州救市的多个角度来看,广州楼市的确是一个二线城市:
购房端:今年9月30日,历时14年的广州楼市限购退出舞台,广州成为第一个不限购一线城市,没有名额限制,没有套数限制,想买就买,和二线城市没差。
并且在广州7区,还有望入户!
卖房端:今年5月28日,广州放开了为期5年的新房限售政策,是第一个房子交易自由的一线城市,和二线城市没差。
不管买满1年还是2年,有房产证就能卖,灵活得像炒股。
首付端:广州是买入门槛最低的一线城市,首套、二套首付低至15%,和二线城市没差。
03
着急忙慌背后
作为首个不再限购的一线城市,在经历了9月末新一轮救市之后,广州为何还要在11月份火力全开,连出四招?
根本原因在于,广州楼市遭遇了尴尬局面:
尴尬一:量涨价跌。
10月份,四大一线城市新房和二手房成交量,纷纷飙升。
深圳新建住宅网签套数4153套,是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套,是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房网签1.7万套,环比增长31%,创19个月新高;新建商品住房网签0.45万套,环比增长50.1%,也为今年以来高点。
上海新建住宅成交面积64.3万平方米,环比增加39.8%,同比增加14.4%。二手房成交24376套(网签数据),环比上涨了54.25%。
广州市新房网签面积累计111.21万平米,网签套数10463套、成功破万!创下年内新高!
10月份,全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡,环比分别增长29.5%、26.0%。
在这种局面下,北京、上海、深圳的房价均上涨了,尤其是上海和深圳,新房与二手房价格,均上涨。
但广州却是个例外,作为唯一一个全面不限购的一线城市,放开力度最大的一线城市,新房和二手房价格仍在下跌。
广州新房环比下跌0.7%,二手房环比下跌0.4%。
制图:城市财经;数据:国家统计局
尴尬二,进入11月份,上海、深圳,火热依旧,广州的行情却再度跳水。
深圳方面,11月1日-17日,深圳新房日均网签量为276套,创2007年以来新高;二手房日均网签量为240套,创2020年10月以来新高。深圳新房日均网签量超过本月的上一次纪录在2006年12月,其日均网签量为282套;二手房超过本月的上一次纪录在2020年9月,其日均网签量为294套。
上海方面,上海网上房地产数据显示,11月13日,上海二手房(含商业,下同)成交套数为811套,11月以来成交量达11325套。
安居客上海数据显示,上海11月二手房成交突破10000套所花费的时间仅为12天。截至11月12日,上海11月二手房成交总量已经达到10514套。11月,上海二手房创下今年以来单月成交量破万最快纪录。
而广州方面,11月前十天,新房网签量又跳水至2024套,11月11日至10日新房住宅网签量2467套。这些数据虽然比这一轮救市前还是好很多,但相比于10月中旬和下旬,明显力不从心了。

制图:城市财经;数据:广州市住建局
二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高,突破了3100套,之后立刻跌破了3000套,11月第一周成交只有2678套,上周只有2500套。
在10月份行情热的时候,广州的库存量有所下降,但中指监测数据显示,截至2024年10月,广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡,去化周期为仍有21.7个月,库存面积及去化周期仍处高位。
如今11月份行情下来了,库存量和去化周期可能会再次增加,房价跌幅可能也会加大。
尴尬三:卖地收入跳水。
广州的财政对卖地收入非常依赖,但这三年卖地收入持续下降,对广州影响很大,尤其是今年。
2021年成交了78宗宅地,成交金额1779亿元。2022年成交47宗,收入1221亿元。2023年成交43宗,卖地收入1183亿元。
可供对比的2023上半年,广州宅地成交了16宗,揽金431.2亿元。2024上半年,仅成交4宗地,卖地收入64.77亿元。
果然,没有对比就没有伤害。
制图:城市财经;数据:财新网
下半年,广州加快了推地节奏,但降幅已经明显。
2024年前三季度,广州市共成交涉宅地15宗,总出让金345.2亿元,同比去年的825.9亿元,下降58.2%,创2017年以来新低。
房地产的寒意,成为广州楼市经济今年持续水逆的因素之一。
2024年前三季度,广州市地区生产总值为22149.95亿元,按不变价格计算,同比增长2.0%。
22149.95亿元,较去年同期增加了380.11亿元。无论增量还是增速,在GDP十强城市中,均位列倒数第一。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

扩大范围来看,在26个万亿GDP城市中,广州这一增速依旧处于末端,位居倒数第二,倒数第一是佛山。广佛同城之下,成了广佛同沉。

制图:城市财经;数据:各城市统计局
广州经济失速背后,有工业下降尤其是汽车工业下降、房地产低迷两个因素。
工业下降方面:前三季度,全市规上工业增加值同比下降2.2%。其中汽车制造业增加值同比下降17.4%。
房地产低迷方面:房地产开发投资同比下降10%;商品房销售面积同比下降10%。
正因为受汽车工业拖累,又叠加目前的房地产行情,所以广州在托底房地产的表现上,属于一线城市中最激进的一个,每次救市都以落空收场,屡战屡败,屡败屡战。
这也是广州楼市表现得越来越二线的根本原因。

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